房地产行业2023年7月统计局数据点评：行业销售、投资等仍承压，LPR有望跟随MLF利率下调

行业研究|动态跟踪 看好（维持） 行业销售、投资等仍承压，LPR有望跟随 MLF利率下调 ——2023年7月统计局数据点评 房地产行业 国家/地区中国 行业房地产行业 报告发布日期2023年08月16日 核心观点 统计局公布2023年1-7月房地产市场运行情况。1-7月房地产销售面积、销售金额、投资额、新开工面积分别为66563万平米/70450亿元/67717亿元/56969万平米，同比增速分别为-6.5%/-1.5%/-8.5%/-24.5%，前值-5.3%/+1.1%/-7.9%/-24.3%。 销售面积单月同比降幅略有修复，销售均价同比下降。从单月销售数据来看，7月单月销售面积环比-46.1%，同比-15.5%，同比降幅略有修复；7月单月销售金额环比- 44.7%，同比-19.3%，前值-19.2%，同比降幅基本持平。7月销售环比回落幅度略超预期，市场仍延续弱复苏的态势。7月单月商品房销售均价环比+2.6%，同比-4.5%。销售均价同比下降存在结构性原因，中部、西部、东北区域销售面积单月同比降幅有所收窄，但东部区域降幅有所扩大。 房企到位资金单月同比降幅收窄，市场转弱下销售回款是拖累项。1-7月房地产企业到位资金78217亿，同比-11.2%，前值-9.8%，累计同比降幅扩大。单月到位资金 9420亿，同比-16.2%，前值-21.5%，单月到位资金同比降幅收窄。分项来看，国内 贷款融资1041亿，同比-14.7%，前值-13.8%；自筹资金3355亿，同比-20.5%，前 值-29.5%；定金及预收款3102亿元，同比-21.7%，前值-19.4%，个人按揭贷款 1521亿，同比-23.5%，前值-12.8%。销售相关分项同比降幅扩大。 新开工和投资维持较大降幅，竣工增速回升。7月单月新开工面积同比-25.9%，前值-30.3%，单月降幅有所修复。7月单月竣工面积同比+33.1%，前值+16.3%，竣工 单月增速回升。7月全国房地产开发投资额单月同比下滑12.2%，连续三个月单月降幅超10%。当前新开工和竣工分歧延续，施工面积持续承压，1-7月房地产开发企业房屋施工面积同比下降8.5%，较1-6月降幅扩大1.9个百分点，施工面积同比降幅加速扩大，预计建安支出对房地产投资的支撑将走弱。 8月MLF利率下调15bp略超预期，预计LPR大概率跟进调整。8月15日，央行公布的1年期MLF中标利率下调15bp，是继6月份下调10bp后今年内第2次下 调，下调节奏和幅度略超市场预期，预计本月LPR大概率跟进调降。本次MLF降息释放积极信号，但预计仍然为后续政策保留了一定的空间。 证券分析师赵旭翔 zhaoxuxiang@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860521070001 证券分析师吴丛露 wuconglu@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860520020003香港证监会牌照：BQJ931 联系人李睿 lirui1@orientsec.com.cn 联系人张续远 zhangxuyuan@orientsec.com.cn 投资建议与投资标的 7月统计局房地产销售数据累计降幅扩大，销售回款拖累到位资金修复，投资和新开工维持较大降幅。需求端政策加速发力，7月政治局会议以来中央持续积极表态房地产相关政策，各地需求端政策优化落地有所推进，预计将促进刚性和改善性住房需求释放。8月MLF利率下调15bp略超预期，预计LPR大概率跟进调整，但预计仍然为后续政策保留了一定空间。当前行业基本面仍处于弱复苏态势，我们认为短期地产股行情或存在以下重要观察点：一是一线及强二线城市需求端政策工具箱的内容、适用范围扩大，或政策落地有所推进；二是以上城市政策落地后，观察到对该城市房地产销售的实际刺激效果；三是结合近期销售走弱及房企偿债节奏，观察到困难房企在经营端和融资端的风险进一步暴露。中期来看，254号文原则下部分于去年底展期的开发贷预计最早于2023Q4到期，部分房企资金压力可能会边际趋紧，或重新进入融资端支持政策的观察点，可能为板块带来更大弹性和确定性行情。预计临近政策窗口时点板块具备强β属性，看好估值修复空间较大的民企及混合所有制房企：龙湖集团(00960，买入)、金地集团(600383，买入)、万科A(000002，买入)。融资优势显著，拿地-销售良性循环仍能维持的央国企具备较强α属性，推荐保利发展(600048，买入)，建议关注招商蛇口(001979，未评级)、华润置地(01109，未评级)、中国海外发展(00688，未评级)、越秀地产(00123，未评级)、建发国际集团(01908，未评级)、华发股份(600325，未评级)。 风险提示：地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险进一步扩大。 因城施策持续优化，继续观察后续政策节 奏及效果：——2023年第32周地产周报目前地产股行情的几个基本面观察点：— —7月行业销售拿地点评 中央持续积极表态，郑州等推进房地产政策优化：——2023年第31周地产周报 2023-08-13 2023-08-10 2023-08-06 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 目录 销售面积单月同比降幅略有修复，销售均价同比下降4 房企到位资金单月同比降幅收窄，销售回款为拖累项5 新开工和投资维持较大降幅，竣工增速回升6 8月MLF利率下调15bp，LPR大概率跟进调整7 投资建议7 风险提示8 图表目录 图1：2023年1-7月房地产销售面积同比增速-6.5%4 图2：东部销售面积单月同比降幅扩大，中部、西部、东北同比降幅收窄4 图3：商品房待售面积回升，去化周期延长4 图4：7月单月销售均价环比回升，同比降幅扩大4 图5：2023年7月房地产企业到位资金同比-21.5%5 图6：2023年7月国内贷款同比-14.7%5 图7：2023年7月定金及预收款同比-21.7%5 图8：2023年7月个人按揭同比增速-23.5%5 图9：2023年1-7月新开工面积同比下滑24.5%6 图10：2023年1-7月竣工面积同比增速为20.5%6 图11：2023年1-7月房屋施工面积同比减少8.5%6 图12：2023年1-7月房地产投资同比增速为-8.5%6 图13：2019年8月以来1年期MLF利率和5年期LPR报价7 销售面积单月同比降幅略有修复，销售均价同比下降 2023年1-7月全国商品房销售面积同比-6.5%，前值-5.3%，销售金额同比-1.5%，前值+1.1%。从单月销售数据来看，7月单月销售面积环比-46.1%，同比-15.5%，同比降幅略有修复；7月单月销售金额环比-44.7%，同比-19.3%，前值-19.2%，同比降幅基本持平。7月销售环比回落幅度略超预期，市场仍延续弱复苏的态势。需求端政策加速发力，7月政治局会议以来中央持续积极表态房地产相关政策，住建部提出降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款认房不用认贷等政策措施，北京、深圳、广州、上海相继发声将研究落实相关政策，郑州、南京等代表性二线城市需求端优化政策落地持续推进，对市场情绪有比较明显的提振效果，预计将对刚性和改善性住房需求的释放起到正面作用。 7月全国商品房销售均价环比提升，同比降幅扩大。7月单月商品房销售均价为10440元/㎡，环比+2.6%，同比-4.5%。销售均价同比下降存在结构性原因，分区域来看，1-7月东部/中部/西部/东北部销售面积同比分别-1.1%/-11.1%/-11.2%/+0.1%，7月单月销售面积同比分别-18.2%/-9.3%/-13.6%/-28.7%，前值-9.1%/-21.3%/-30.0%/-30.7%。中部、西部、东北区域销售面积单月同比降幅有所收窄，但此前销售表现较好的东部区域降幅有所扩大。 图1：2023年1-7月房地产销售面积同比增速-6.5%图2：东部销售面积单月同比降幅扩大，中部、西部、东北同 比降幅收窄 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% 单月销售面积同比增速累计销售面积同比增速 -6.5% 150% 东部 中部 西部 东北 100% 50% 2019/1 2019/5 2019/9 2020/1 2020/5 2020/9 2021/1 2021/5 2021/9 2022/1 2022/5 2022/9 2023/1 2023/5 0% -20%2019/12020/12021/12022/12023/1 -50% -40% -60% -15.5% -100% 数据来源：国家统计局、东方证券研究所数据来源：国家统计局、东方证券研究所 图3：商品房待售面积回升，去化周期延长图4：7月单月销售均价环比回升，同比降幅扩大 商品房待售面积（万方)去化周期（右轴）单月销售价格（元/平）单月同比（右轴） 80,000 75,000 70,000 65,000 60,000 55,000 50,000 45,000 40,000 7.00 6.00 5.00 4.00 3.00 2.00 1.00 2015/2 2015/7 2015/12 2016/5 2016/10 2017/3 2017/8 2018/1 2018/6 2018/11 2019/4 2019/9 2020/2 2020/7 2020/12 2021/5 2021/10 2022/3 2022/8 2023/1 2023/6 0.00 12,500 12,000 11,500 11,000 10,500 10,000 9,500 9,000 8,500 8,000 2019/12020/12021/12022/12023/1 25.0% 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% 0.0% -5.0% -10.0% -15.0% 数据来源：国家统计局、东方证券研究所数据来源：国家统计局、东方证券研究所 房企到位资金单月同比降幅收窄，销售回款为拖累项 房企到位资金单月同比降幅收窄，市场转弱下销售回款是拖累项。2023年1-7月房地产企业到位资金78217亿，同比-11.2%，前值-9.8%，累计同比降幅扩大。单月到位资金9420亿，按照可比口径推算同比-16.2%，前值-21.5%，单月到位资金同比降幅收窄。 分项来看，国内贷款融资1041亿，同比-14.7%，前值-13.8%；自筹资金3355亿，同比-20.5%， 前值-29.5%；定金及预收款3102亿元，同比-21.7%，前值-19.4%，个人按揭贷款1521亿，同比-23.5%，前值-12.8%。销售相关分项同比降幅扩大。 销售维持弱复苏的态势下，后续销售回款将持续拖累到位资金修复。外部融资相关分项仍存在缺口，支持政策延续。7月10日，央行、国家金融监督管理总局发布《关于延长金融支持房地产市 场平稳健康发展有关政策期限的通知》，对2022年11月11日发布的金融十六条中有关政策有 适用期限的，将适用期限统一延长至2024年12月31日，其余政策长期有效。本次延期主要是 为2023年5月11日之后到期的存量贷款展期不调整贷款分类提供政策依据，但是不能解决展期之后再次需要展期的问题。中期来看，254号文原则下部分于去年底展期的开发贷预计最早于2023Q4到期，部分房企资金压力可能会边际趋紧，或重新进入融资端支持政策的观察点。 图5：2023年7月房地产企业到位资金同比-21.5%图6：2023年7月国内贷款同比-14.7% 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 房地产到位资金（亿）同比增速：右 60.0% 40.0% 20.0% 0.0% -20.0% 2020/1 2020/4 2020/7 2020/10