房地产行业2023年5月统计局数据点评：销售转弱，新开工和投资持续承压

行业研究|动态跟踪 看好（维持） 销售转弱，新开工和投资持续承压 ——2023年5月统计局数据点评 房地产行业 国家/地区中国 行业房地产行业 报告发布日期2023年06月19日 核心观点 统计局公布2023年1-5月房地产市场运行情况。1-5月房地产销售面积、销售金额、投资额、新开工面积分别为46440万平米/49787亿元/45701亿元/39723万平米，同比增速分别为-0.9%/+8.4%/-7.2%/-22.6%，前值-0.4%/+8.8%/-6.2%/-21.2%。 5月销售数据转弱，低基数下面积同比负增长。从单月销售数据来看，5月单月销售面积同比-3.0%，同比在3-4月连续实现增长后再度转负；单月销售金额同比 +6.8%，增幅较4月明显收窄。22年同期同比基数仍较低，销售数据转弱说明市场热度回落比较明显，原因可能在于春节以来因疫情积压的购房需求基本消耗，且未能成功带动市场整体的置业热情上涨，销售维持强复苏的动力不足。5月单月销售均价环比-4.8%，同比+10.1%，同比仍维持明显增长。销售均价的提升了体现了销售分化加剧导致的结构性变化，且销售均价较高的东部区域去年同期受疫情影响严重，销售占比恢复后进一步推高销售均价增速。 销售回款支撑效果有限，房企资金面临挑战。1-5月房地产企业到位资金55958亿，同比-6.6%，前值-6.4%，降幅有所扩大。按照同比可比口径推算单月到位资金10803亿，同比-7.4%，前值+3.6%，单月到位资金降幅明显。分项来看，国内贷款 融资1031亿，同比-13.4%，前值-11.7%；自筹资金3302亿，同比-29.2%，前值- 24.3%；定金及预收款3953亿元，同比+6.0%，前值+31.2%，个人按揭贷款2132 亿，同比+25.4%，前值+23.1%。除个人按揭外其他资金分项均有恶化。 新开工持续承压，房地产投资降幅扩大。5月单月新开工面积同比-27.3%，前值-27.4%，单月降幅基本持平。考虑到22年4、5月份受疫情影响新开工基数已较低，可见新开工压力仍较大。5月全国房地产开发投资额同比下滑10.5%，为今年以来单 证券分析师赵旭翔 zhaoxuxiang@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860521070001 联系人李睿 lirui1@orientsec.com.cn 联系人张续远 zhangxuyuan@orientsec.com.cn 月降幅首次超10%，企业投资意愿明显不足。当前新开工和竣工分歧延续，施工面积持续承压，去年以来土地成交持续缩量对土地购置费构成拖累，共同制约后续房地产投资改善。 TOP10集中度回升，百强销售分化延续。克而瑞数据显示，2023年1-5月 TOP10、TOP10-20、TOP20-50、TOP50-100房企销售金额的同比分别 +16.3%/+21.2%/-2.0%/-8.4%，前值为+17.3%/+24.9%/-2.2%/-9.8%。1-5月 TOP10销售集中度为25.1%，前值为25.3%，集中度较2022年有所回升。 房企首单重组项目注册生效，基础设施REITs扩募份额上市：——2023年第24周地产周报 上调全年销售额预测至持平，关注下半年政策窗口：——房地产行业2023年中期策略报告 6月新房供应量预计环比微增：——2023 年第23周地产周报 2023-06-18 2023-06-16 2023-06-13 投资建议与投资标的 低基数下5月房地产销售、到位资金仍有所转弱，投资和新开工持续承压。5月单月销售面积同比在3-4月连续实现增长后再度转负，销售金额增幅也明显收窄，低基数下销售数据转弱说明市场热度回落比较明显，原因可能在于春节以来因疫情积压的购房需求基本消耗，且未能成功带动市场整体的置业热情上涨，销售维持强复苏的动力不足。根据中指研究院对全国27个重点城市预入市项目的摸排数据，6月新房供应规模约束下销售数据修复仍然有限。5月单月销售均价同比仍维持明显增长，主要原因是销售持续分化导致的结构性变化。市场热度回落，销售回款对房企到位资的支撑效果有限，外部融资相关分项仍存在缺口，预计房企资金面仍面临挑战。低基数下房企新开工仍维持较大降幅，主要原因在于去化率和成交价无明显改善时房企补库存动力不足、土地成交缩量和地方城投拿地项目入市节奏缓慢加剧新开工缺口、保交付下竣工对新开工有挤出效应等。房地产投资降幅扩大，新开工和竣工分歧延续，施工面积持续承压，去年以来土地成交持续缩量对土地购置费构成拖累，共同制约后续房地产投资改善。预计行业仍将维持弱复苏的态势，看好能够穿越本轮周期的企业，看好央国企和稳健经营的高评级民企在当前竞争格局中的相对优势，同时看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业。 风险提示：地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险进一步扩大。 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 目录 5月销售数据转弱，低基数下面积同比负增长4 销售回款支撑效果有限，房企资金面临挑战5 新开工持续承压，房地产投资降幅扩大6 TOP10集中度回升，百强销售进一步分化7 投资建议7 风险提示8 图表目录 图1：2023年5月房地产销售面积同比增速-3.0%4 图2：东部、东北地区销售面积单月增幅收窄4 图3：商品房待售面积下降，去化周期延长4 图4：5月单月销售均价下降4 图5：2023年5月房地产企业到位资金同比-7.4%5 图6：2023年5月国内贷款同比-13.4%5 图7：2023年5月定金及预收款同比+6.0%5 图8：2023年5月个人按揭同比增速+25.4%5 图9：2023年1-5月新开工面积同比下滑22.6%6 图10：2023年1-5月竣工面积同比增速为19.6%6 图11：2023年1-5月房屋施工面积同比减少6.2%6 图12：2023年1-5月房地产投资同比增速为-7.2%6 图13：2023年1-5月TOP10公司销售集中度25.1%7 图14：2023年1-5月百强房企销售同比增速7 5月销售数据转弱，低基数下面积同比负增长 2023年1-5月全国商品房销售面积同比-0.9%，销售额同比+8.4%，低基数下销售数据仍有所走弱。从单月销售数据来看，5月单月销售面积同比-3.0%，同比在3-4月连续实现增长后再度转负；单月销售金额同比+6.8%，增幅较4月明显收窄。22年同期同比基数仍较低，销售数据转弱说明市场热度回落比较明显，原因可能在于春节以来因疫情积压的购房需求基本消耗，且未能成功带动市场整体的置业热情上涨，销售维持强复苏的动力不足。根据中指研究院对全国27个重点城市预入市项目的摸排数据，6月新房供应规模环比微增9%，同比下降36%，6月为房企冲刺年终业绩的传统销售旺季，但根据中指数据今年6月房企供应规模仍有可能处在相对低位。基于对重点 城市供应规模约束和市场热度回落的判断，预计6月销售数据修复仍然有限。 5月销售均价环比有所下降，同比仍维持明显增长。5月单月销售均价为11400元/㎡，环比-4.8%，同比+10.1%，同比仍维持明显增长。我们认为销售均价的提升了体现了销售分化加剧导致的结构性变化，重点城市和热门板块的销售占比提升，且销售均价较高的东部区域去年同期受疫情影响严重，销售占比恢复后进一步推高销售均价增速。分区域来看，2023年1-5月东部/中部/西部/东北部销售面积同比分别+5.2%/-8.0%/-5.2%/+26.6%，5月单月销售面积同比分别+4.1%/-12.1%/-7.6%/+7.2%，前值+17.4%/-2.4%/-11.1%/+82.4%，东部和东北地区销售面积单月增幅收窄，中部地区单月销售面积降幅扩大。 图1：2023年5月房地产销售面积同比增速-3.0%图2：东部、东北地区销售面积单月增幅收窄 140% 单月销售面积同比增速累计销售面积同比增速 东部 中部 西部 东北 150% 90%100% 40% -3.0% 50% 2019/1 2019/4 2019/7 2019/10 2020/1 2020/4 2020/7 2020/10 2021/1 2021/4 2021/7 2021/10 2022/1 2022/4 2022/7 2022/10 2023/1 2023/4 0% -10%2019/12020/12021/12022/12023/1 -0.9% -60% -50% -100% 数据来源：国家统计局、东方证券研究所数据来源：国家统计局、东方证券研究所 图3：商品房待售面积下降，去化周期延长图4：5月单月销售均价下降 商品房待售面积（万方)去化周期（右轴）单月销售价格（元/平）单月同比（右轴） 80,000 75,000 70,000 65,000 60,000 55,000 50,000 45,000 40,000 7.00 6.00 5.00 4.00 3.00 2.00 1.00 2015/2 2015/7 2015/12 2016/5 2016/10 2017/3 2017/8 2018/1 2018/6 2018/11 2019/4 2019/9 2020/2 2020/7 2020/12 2021/5 2021/10 2022/3 2022/8 2023/1 0.00 12,500 12,000 11,500 11,000 10,500 10,000 9,500 9,000 8,500 8,000 2019/12020/12021/12022/12023/1 25.0% 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% 0.0% -5.0% -10.0% -15.0% 数据来源：国家统计局、东方证券研究所数据来源：国家统计局、东方证券研究所 销售回款支撑效果有限，房企资金面临挑战 销售回款对房企到位资的支撑效果有限，融资相关分项降幅仍在扩大。2023年1-5月房地产企业到位资金55958亿，同比-6.6%，前值-6.4%，降幅有所扩大。按照同比可比口径推算单月到位资 金10803亿，同比-7.4%，前值+3.6%，单月到位资金降幅明显。 分项来看，国内贷款融资1031亿，同比-13.4%，前值-11.7%；自筹资金3302亿，同比-29.2%， 前值-24.3%；定金及预收款3953亿元，同比+6.0%，前值+31.2%，个人按揭贷款2132亿，同比+25.4%，前值+23.1%。除个人按揭外其他资金分项均有恶化。 销售转弱下，后续销售回款进一步带动房企资金面改善较难实现。从单月数据来看，定金及预收款同比增幅已经明显收窄。外部融资相关分项仍存在缺口。1-5月国内贷款融资累计同比-10.5%，前值-10.0%，当前新开工面积持续走弱，以开发贷为主的国内贷款仍将承压。1-5月自筹资金累计同比-21.6%，前值-19.4%，根据中指监测，房地产企业非银环比下降27.2%，信用债发行显著下降，企业资金面面临挑战。 图5：2023年5月房地产企业到位资金同比-7.4%图6：2023年5月国内贷款同比-13.4% 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 房地产到位资金（亿）同比增速 60.0% 40.0% 20.0% 0.0% -20.0% -40.0% 3,500 3,000 2,500 2,000 1,500 1,000 500 2020/1 2020/4 2020/7 2020/10 2021/1 2021/4 2021/7 2021/10 2022/1 2022/4 2022/7 2022/10 2023/1 2023/4 0 国内贷款（亿）同比增速 30.0% 20.0% 10.0% 0.0% -10.0% -20.0% -30.0% 2020/1 2020/4 2020/7 2