对近期房地产政策的跟踪报告：江浙放开省域落户，静待政策优化落地

事件：1）近日，浙江省宣布全省（杭州市区除外）全面取消落户限制政策；江苏省宣布全省（南京、苏州市区除外）全面取消落户限制政策。 2）8月3日，郑州发布房地产优化政策15条；8月4日，南京发布房地产优化政策8条；据光明网报道，京沪广深房地产政策调控优化会议将于8月召开。 点评：放开放宽落户限制有利于打破阻碍劳动力流动壁垒，进一步扩大城镇居民购房需求，核心城市楼市优化政策陆续落地，需求侧促进购房消费实质性升温。 1）8月9日，江苏省发改委发布《关于促进全省经济持续回升向好助力高质量发展继续走在前列的若干政策措施》（征求意见稿）提到“全省（南京、苏州市区除外）全面取消落户限制政策”；8月3日，公安部发布服务保障高质量发展26条措施提到“健全以常住地登记户口制度……调整优化超大、特大城市落户政策，完善积分落户制度”；7月3日，浙江省人民政府办公厅发布《浙江省推动落实常住地提供基本公共服务制度有序推进农业转移人口市民化实施方案（2023—2027年）》提到“全省（杭州市区除外）全面取消落户限制政策”。我们认为江浙两省全面放开落户限制具有较强示范意义，符合人力资源要素的“全国统一大市场”要求，利于打破全国性劳动力流动壁垒，为区域经济快速发展提供人才要素聚集基础，进一步增强区域竞争力，提升区域城镇化率水平。 2）8月3日，郑州发布房地产优化政策15条，包括暂停执行限售政策、落实“认房不认贷”等政策；8月4日，南京出台房地产优化政策8条，包括对购买新房实施补贴、对集体土地房屋征收推行房票安置等政策。我们认为郑州和南京的楼市新政积极落实了7月住建部部长提出的楼市政策优化措施，居民的购房成本得到实质性降低，在供给端房企经营得到积极支持（如郑州落实土地款分期缴纳、南京优化预售监管资金使用效率等），为其他超大特大城市落实国务院会议要求，进一步优化房地产调控政策起到示范作用，并在落实路径和执行方式上提供了较为清晰的借鉴。据光明网报道，京沪广深房地产政策调控优化会议将于8月召开，从住建部及光明网表述来看，我们认为“认房不用认贷”等针对改善性需求的政策优化措施正在积极讨论中，后续将会“因城施策”出台相应优化措施和落实举措，其中尤其需要密切关注京沪广深四个一线城市的政策落地情况。 投资建议：2023开年，监管部门密集发声，明确房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转，房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏观经济发展全局，中央政治局会议指出我国房地产市场供求关系发生重大变化，优化房地产政策箭在弦上，消费类商业公募REIT积极推进。从供给侧看，通过信贷、债券、股权多种方式综合协同，“三箭连珠”有力提振房地产行业信心；从需求侧看，5年期LPR下调，地方政府“因城施策”引导合理住房消费需求，包括优化“认房认贷”标准，下调首付比例及按揭利率等。政策利好频发，供给侧信用风险逐步出清，促需求政策陆续落地，高能级城市房地产市场供需回暖明显，区域分化格局进一步凸显。投资建议关注三条主线：1）看好具备片区综合开发能力，有机会参加超大特大城市的城市更新，市占率有望提升的稳健龙头房企，建议关注招商蛇口、保利发展、中国金茂、中国海外发展、越秀地产、华发股份、中国海外宏洋集团、万科A/万科企业、金地集团、滨江集团；2）看好先发布局多元赛道，存量资产资源丰富，在商业地产赛道具备核心竞争力的房企，建议关注华润置地、龙湖集团、新城控股；3）看好我国产业园步入存量改革+创新发展期，逐步迈向专业化运营发展，公募REITs利于产业园资产重估，建议关注上海临港。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。