房地产行业对近期房地产政策的跟踪报告：一视同仁加快“白名单”落地，杭州放开二手房限购示范性强

事件：1）3月13日，金融监管总局党委召开扩大会议（简称《会议》）研究部署防范化解金融风险等相关举措。2）3月14日，杭州发布《关于进一步优化房地产市场调控措施的通知》（简称《杭州通知》）。 点评：两会过后中央和地方加速部署地产政策，“防风险”方面进一步推进城市“白名单”对接效率，“稳市场”方面核心城市加速放松地产政策活跃市场。 1）《会议》提出“牢牢守住不发生系统性金融风险的底线……促进金融与房地产良性循环，加快推进城市房地产融资协调机制落地见效，提高项目“白名单”对接效率，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”、“严肃查处‘关键事’‘关键人’‘关键行为’……进一步强化央地协同……”等。 2）我们认为，《会议》强调城市房地产融资协调机制体现了当前以“保项目”为主的政策思路，亦是当前实现“一视同仁”支持房地产融资的高效方式之一。 自24年1月城市房地产融资协调机制落地以来，城市项目融资“白名单”扩容速度较快，截至2月28日，全国31个省份276个城市已建立城市融资协调机制，共提出房地产项目约6000个，审批通过贷款超2000亿元，目前商业银行审批速度已提升明显，进一步提高项目“白名单”对接效率还需体现在加快商业银行贷款落地速度（根据项目施工进度）。预计随着“白名单”项目融资落地，困难项目的流动性问题有望逐步化解，既保障项目的正常施工，实现保交楼任务，缓解购房者的新房烂尾担忧，同时将助力房企恢复经营，缓解融资压力。 3）《杭州通知》提出在杭州“购买二手住房，不再审核购房人资格……个人出售住房的增值税征免年限统一调整为2年”等。截至24年2月底，杭州二手房挂牌14.99万套，对比2024年开年以来（不含春节前后两周）杭州二手房周均成交719套，短期内二手房去库存压力较大，全面放开二手房限购并优化增值税征免条件，有利于扩大二手房购买人群范围，通过去库存稳定房价，同时进一步打通一二手房置换链条。杭州作为核心高能级城市，全面放松二手房限购是充分实现城市调控自主权的体现，也对核心城市进一步放松限购具备较强示范效果。 投资建议：当前，我国房地产市场供求关系已发生重大变化，2024开年，监管层继续积极优化房地产政策，加快构建房地产发展新模式。从供给侧看，监管提出金融业支持房地产责无旁贷，继续通过信贷、债券、股权等综合方式支持房地产融资，强调不同所有制房企融资“一视同仁”，建立城市房地产融资协调机制，提升经营性物业贷抵押率及用途等，优质房企融资性现金流有望提升；从需求侧看，住建部提出充分赋予城市房地产调控自主权，地方政府“因城施策”加大需求侧购房支持力度，包括优化“认房认贷”，下调首付比例及按揭利率，进一步优化限购范围和普通住宅标准，对多孩家庭和人才购房给予进一步支持等；预计随着地方政府楼市调控自主性的进一步提升，2024年楼市的城市分化和区域分化或进一步加剧。投资建议关注三条主线：1）看好具备片区综合开发能力，有机会参与超大特大城市的城市更新，市占率有望提升的稳健龙头房企，建议关注招商蛇口、保利发展、中国金茂、中国海外发展、越秀地产、华发股份、中国海外宏洋集团、万科A/万科企业、滨江集团。2）消费类商业公募REIT积极推进，看好先发布局多元赛道，存量资产资源丰富，在商业地产赛道具备核心竞争力的房企，建议关注华润置地、龙湖集团、新城控股。3）看好我国产业园步入存量改革+创新发展期，逐步迈向专业化运营发展，公募REITs利于产业园资产重估，建议关注上海临港。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。