对近期房地产政策的跟踪报告：广州落地“认房不认贷”，北上或为“分区施策”

——对近期房地产政策的跟踪报告 事件：8月30日，广州人民政府办公厅发布《广州市人民政府办公厅关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》（以下简称《通知》）。 点评：首个一线城市落地“认房不认贷”，对各线城市因城施策具备引领示范效果，北上或为“分区施策”；促需求政策进入实质执行阶段，楼市企稳修复可期。 1）根据《通知》，广州市居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。 2）8月25日，住建部等三部门联合印发《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，将“认房不认贷”正式纳入政策工具箱，8月30日，广州发文正式在全市范围内落地“认房不认贷”，成为一线城市中首个落地“认房不认贷”政策的城市。根据《通知》及广州现行个人住房信贷政策，在广州无房但有房贷记录的居民购房时，购房首付比例最多可从70%下降至30%，有效降低了部分具有改善性住房需求的居民的购房首付压力和按揭压力。 3）我们在前期报告中指出：“各地针对改善性需求的政策优化措施有望继续出台，一线城市政策优化可期”、“低能级城市优化“认房又认贷”或已成为趋势，而热点城市因改善型购房需求处于主导地位，在满足合理购房需求的同时，也需抑制投机需求再次进入市场，整体房地产政策调控走向精细化的因城施策”。据经济日报报道：“目前，仍有约18个一二线城市执行“认房又认贷”政策”，此次广州对“认房不认贷”政策的快速落地，对核心一二线城市因城施策加速跟进落地“认房不认贷”等政策措施有较强的引领和示范效果。我们预计后续其他三个一线城市也将结合自身情况，因城施策落实“认房不用认贷”，其中值得关注的是，23年1-7月北京、上海商品房销售额同比分别为+17.1%、+13.7%，北京和上海的商品房销售情况相对较好，我们认为北京、上海的“认房认贷”政策优化力度或相对较弱，也有可能采用“分区施策，一区一策”的优化策略。详见2022年8月19日发布报告《改善型购房支持进入“因城施策”的执行阶段———对近期房地产宽松政策的点评》、2023年8月26日外发报告《多部门联合施策松绑楼市，改善性住房需求释放可期——对近期房地产政策的跟踪报告》。 投资建议：2023开年，监管部门密集发声，明确房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转，房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏观经济发展全局，中央政治局会议指出我国房地产市场供求关系发生重大变化，优化房地产政策箭在弦上，消费类商业公募REIT积极推进。从供给侧看，通过信贷、债券、股权多种方式综合协同，“三箭连珠”有力提振房地产行业信心；从需求侧看，5年期LPR下调，地方政府“因城施策”引导合理住房消费需求，包括优化“认房认贷”标准，下调首付比例及按揭利率等。政策利好频发，供给侧信用风险逐步出清，促需求政策陆续落地，高能级城市房地产市场供需回暖明显，区域分化格局进一步凸显。投资建议关注三条主线：1）看好具备片区综合开发能力，有机会参加超大特大城市的城市更新，市占率有望提升的稳健龙头房企，建议关注招商蛇口、保利发展、中国金茂、中国海外发展、越秀地产、华发股份、中国海外宏洋集团、万科A/万科企业、滨江集团；2）看好先发布局多元赛道，存量资产资源丰富，在商业地产赛道具备核心竞争力的房企，建议关注华润置地、龙湖集团、新城控股；3）看好我国产业园步入存量改革+创新发展期，逐步迈向专业化运营发展，公募REITs利于产业园资产重估，建议关注上海临港。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。