地产微观速递（Sep）：中骏美元债票息兑付存不确定性，普洛斯、金地利好消息提振债价有限

地产微观速递（Sep）： 中骏美元债票息兑付存不确定性，普洛斯、金地利好消息提振债价有限 YY团队2023/9/28 摘要： YY评级调整：2023年9月1日至2023年9月27日，YY评级下调地产主体评 级16次，包括路劲基建、瑞安房地产、天安数码城、富力地产等主体评级。其中，路劲基建、瑞安房地产和天安数码城评级下调主因销售下滑、短债压力大等原因。此外，根据对已展期组后续实际偿付情况的跟踪，继续下调正荣地产、富力地产、中南建设等主体评级。 重点舆情：本月碧桂园、远洋、普洛斯、平安不动产、万科、金地、中骏集团是市场焦点。 碧桂园：9支债券通过展期，但仍有两只停牌债券尚未通过展期。9支展期境内债到期时间延期3年，小额10万，原到期日次月支付2%本金。据Debtwire，碧桂园 选择HoulihanLokey和中金作为财务顾问，协助境外债务整体重组。停牌前，“21碧地02”（0.7873+2Y）成交在21.58元。 远洋：“18远洋01”展期方案通过，并宣布暂停支付所有境外债务，将进行境外 债务充足重组。代表券“21远洋02”（1.0055+2Y）成交价维持在20元左右。 普洛斯：有部分利好消息传出，包括70亿美元拟售在华资产尽调已完成、下调“21GLP12”票面利率至1%传递资金充裕信号、基金管理业务计划明年在美上市。 但于公司债券价格而言，在月中涨至86元左右后又回落至76元，与月初水平接近。 平安不动产：就逾期贷款连带清偿责任进行澄清。“19不动04”（0.8329+2Y） 上涨至94元左右。 万科：有自媒体称其存在影子银行，此外，穆迪下调万科展望至负面。代表债券 “21万科MTN003（” 0.9452Y）微跌至99.53元，期限更长的“21万科02（” 2.3233+2Y） 跌至98.36元，整体跌幅有限。 金地：销售端、融资端有利好消息传出，深圳金地环湾城项目开盘去化率71%，销售金额46.9亿元；股东福田投控拟为公司债券发行提供增信担保，公司或将提供 相应的反担保，关注后续进展。代表债券“21金地MTN005”（0.7205Y）价格微幅上涨，从月初的60元上涨至65元，而后回落至62元。 中骏集团遭遇较大流动性压力。据Debtwire，中骏集团非正式表示尚未决定是否会按时支付9月29日到期应付的美元债票息，仍在努力，9月30日到期的银团分期 款偿付也存在不确定性。代表债券“20中骏02”（0.7616Y）本月价格震荡下跌至62 元左右。 本月穆迪将中国内地房地产行业展望从“稳定”调至“负面”，主因经济增长面 临挑战、政策扶持下购房者担忧情绪仍在等，基于此，进一步将境内多家国有房企评级展望调整至负面或列入负面观察名单，包括华润置地、中海发展、保利发展、中海宏洋、越秀地产、中国金茂和深业集团。 已出险房企方面，部分房企债务重组取得实质性进展：易居企业控股开始落实重组计划，公司建议通过开曼计划实施重组；奥园境内公开债整体通过展期；花样年的境内债券重组展期全面完成；融创的境外债重组已获得所需的大多数债权人批准；中梁控股计划债务约79%的同意债权人已加入境外重组支持协议。 经营边际：8月单月销售额同比仍为负，央企、国企、民企分别同比下跌17.5%、31.2%、54.7%。1-8月累计全口径销售额分化，央企、国企分别同比增加19.2%、25.1%，民企同比下跌29.7%；TOP30房企中，央国企仅保利发展和越秀地产同比分别上升9.9% 和21.3%。民企、混改房企中，除绿地控股销售额同比上升10.6%外，其余房企均有 下滑，个别未出险主体销售表现较好，如滨江集团累计同比上升22.1%。。 从拿地情况看，1-8月华润置地、保利发展、中海发展累计拿地金额分别为567.0亿元、515.0亿元、371.0亿元，位居前三；混改及民企中绿城中国、万科、滨江集团拿地金额分别为497.0亿元、271.0亿元、196.0亿元，位居民企前列。整体来看，土拍市场央国企仍为主力。 一级新发：9月珠江实业、华侨城、金融街控股、华发股份等有新债发行，其中，除去暂未完整披露规模的金融街控股，珠江实业发行规模最大，为42亿元。 到期压力：存续债规模排前三分别是碧桂园、万科和龙湖，境内外存续债折合人民币分别约999.10亿元、805.41亿元和535.00亿元。雅居乐、碧桂园和金地未来三 月内行权到期金额排前三，分别为108.07亿元、67.20亿元和52.35亿元。 目录 摘要：1 1、评级调整5 2、期间重要舆情及重点主体成交情况6 3、房企月度经营边际17 4、8月重点央国企地产发债情况19 5、部分房企债券到期情况20 瑞霆狗（深圳）信息技术有限公司免责声明23 表目录 图表12023年9月1日-2023年9月28日YY地产主体评级调整5 图表2碧桂园期间重要舆情（2023/8/29-2023/9/26）7 图表3碧桂园“21碧地02”23年以来成交价（0.7973+2Y）（元）8 图表4远洋期间重要舆情（2023/8/29-2023/9/26）8 图表5远洋控股“21远洋02”23年以来成交价（1.0055+2Y）（元）9 图表6普洛斯期间重要舆情（2023/8/29-2023/9/26）9 图表7普洛斯“21GLP07”23年以来成交价（0.5753+2Y）（元）10 图表8平安不动产期间重要舆情（2023/8/29-2023/9/26）10 图表9平安不动产境内活跃券23年以来成交价（19不动04）（0.8329+2Y）（元） ..............................................................................................................................................11 图表10万科期间重要舆情（2023/8/29-2023/9/26）11 图表11万科境内活跃券23年以来成交价（21万科05）（0.8329+2Y）（元）12 图表12金地期间重要舆情（2023/8/29-2023/9/26）12 图表13金地境内活跃券23年以来成交价（21金地MTN005）（0.7205Y）（元） ..............................................................................................................................................13 图表14金辉、龙湖、绿城等未展期主体期间重要舆情（2023/8/29-2023/9/26）15 图表15易居企业、金科、旭辉等已展期/违约主体期间重要舆情（2023/8/29- 2023/9/26）..........................................................................................................................16 图表162023年1-8月Top30部分房企销售情况（全口径）（亿元）18 图表172023年1-8月Top30部分房企拿地金额（亿元）19 图表18截至2023年9月26日，重点央国企9月新发债情况19 图表19截至2023年9月26日，重点房企境内外债券余额，以及2023年10-12月 到期情况（按行权计）（亿元）20 1、评级调整 2023年9月1日至2023年9月27日，YY评级下调地产主体评级16次，包括 路劲基建、瑞安房地产、天安数码城、富力地产等主体评级。其中，将路劲基建评级由7+下调至7-，因销售疲软、土储厚度不足、合作风险较大、短债压力大等；将瑞安房地产评级由6+下调至6，主因销售下滑、净负债率上升较快、短债压力大等；将天安数码城由6-下调至7+，主因去化承压、杠杆较高、短债压力大等。此外，根据对已展期组后续实际偿付情况的跟踪，继续下调正荣地产、富力地产、中南建设等主体评 级。 主体名称 新评级 旧评级 调整日期 调整原因 中骏集团控股有限公司 7- 7+ 2023/9/22 修正评级，22年5月境内主体厦门中骏已下调至7-。 金辉控股(集团)有限公司 7- 7 2023/9/22 修正评级，22年5月境内主体金辉股份已下调至7-。 银城国际控股有限公司 8 7- 2023/9/1 2022年9月对美元债XS2386944859发起要约交换 海伦堡中国控股有限公司 8- 8+ 2023/9/1 境内债全部还完，22年11月境外美元债宣告违约 江苏中南建设集团股份有限 公司 8- 8 2023/9/1 境外美元债已违约，境内债尚未展期或违约 正荣地产集团有限公司 8- 8 2023/9/1 境外美元债已违约，境内债券利息二展（20正荣02二次展期） 广州富力地产股份有限公司 8- 8 2023/9/1 境内债已完成整体展期，已展期组最晚一期本金兑付日延至2025年9月，未展期组最晚一期本金兑付日延至2026年9月 融信(福建)投 资集团有限公司 8- 8 2023/9/1 境外美元债已违约，境内债已完成整体展期，最晚一期本金兑付日延至2027年4月 融信中国控股有限公司 8- 8 2023/9/1 境外美元债已违约，境内债已完成整体展期，最晚一期本金兑付日延至2027年4月 金轮天地控股有限公司 9 8 2023/9/1 无境内债，境外债已违约 图表12023年9月1日-2023年9月27日YY地产主体评级调整 绿地香港控股有限公司 8- 8 2023/9/1 绿地境外债主体，跟随绿地控股一起下调：境内债尚未展期或违约，23年8月，境外已展期的美元债未于宽限期内支付3,525万美元利息，已构成违约。 领地控股集团有限公司 9 8- 2023/9/1 无存续境内债，境外美元债已违约 瑞安房地产有限公司 6 6+ 2023/9/1 1）销售下滑明显，后续武汉及重庆项目去化存不确定性。2）净负债率上升较快。3）现金短债比持续下降，短期偿债压力较大。 天安数码城(集团)有限公司 7+ 6- 2023/9/1 1）伴随地产行业需求下行，部分住宅和办公项目去化承压。2）整体杠杆偏重，现金短债比不足1，截至2022年末，剔除预收后的资产负债率为69.51%，净负债率为98.8%，现金短债比为0.72。 路劲基建有限公司 7- 7+ 2023/9/1 1）公司属于无实控人背景，股东支持力度有限；2）销售表现较为疲弱；3）土储厚度下滑明显，拿地支出大幅缩减；4）存在较大合作开发风险；5）短期偿债压力较大，境外美元债到期压力显著。 数据来源：YY评级 2、期间重要舆情及重点主体成交情况 部分未违约房企流动性压力持续攀升，中骏集团美元债票息和银团分期款偿付存在不确定性。展期违约仍在继续，碧桂园及子公司腾越建筑旗下9只债券通过展期；远洋集团旗下“18远洋01”展期方案通过，并宣布暂停支付境外债务。 部分主体有一定利好信息传出，普洛斯70亿美元拟售在华资产尽调已完成，下调“21GLP12”票面利率至1%，传递资金充裕信号。金地深圳环湾城开盘去化良好，股 东福田投控拟为公司债券发行提供增信担保，关注后续进展。 此外，本月穆迪基于中国内地房地产行业负面预期，将境内多家国有房企评级展望调整至负面或列入负面观察名单，包括华润置地、中海发展、保利发展、中海宏洋、越秀地产、中国金茂和深业集团。 同时，我们选取普洛斯、平安不动产、万科、金地和中骏集团期限相近的境内债券，观察近期的成交情况，中骏集团价格下挫明显；万科虽受舆情影响但跌幅有限；平安不动产在澄清连带清偿责任后债价有所上升；普洛斯、金地的利好消息对其债价 提振有限。 具体来看，热点主体方面，碧桂园及其子公司腾越建筑项下9支债券通过展期，但仍有两只停牌债券尚