地产微观速递（Oct） ：金地董事长辞职，中骏境外债违约，万科、普洛斯遭抛售

地产微观速递（Oct）： 金地董事长辞职，中骏境外债违约，万科、普洛斯遭抛售 YY团队2023/10/31 摘要： YY评级调整：2023年9月28日至2023年10月30日，YY评级下调万科、金地、中骏集团和厦门中骏的主体评级。其中，下调万科评级主因销售下滑、业绩下 降、现金减少及杠杆率攀升；下调金地评级主因销售下滑、短债压力高和董事长辞职等；下调中骏评级主因公司未支付美元银团贷款本息触发境外美元债出现违约事件。 重点舆情：本月金地、中骏、普洛斯、万科、大连万达、平安不动产是市场焦点。 金地：在销售下滑、短期将面临到期高峰的情况下，金地董事长凌克辞职，对市场信心造成较大冲击，金地股债双跌。穆迪将金地评级下调至"B3/负面"更是雪上加霜。代表债券“21金地MTN007”（1.1370Y）的成交净价跌至20元档。 中骏集团：遭遇流动性困境，采取“弃外保内”。中骏集团未支付银团贷款已到期的本息共约6,100万美元，导致美元债出现违约事件，公司拟探讨整体债务解决 方案。境内债“20中骏03”于10月23日按时足额支付利息，但对市场情绪提振不高。代表券“20中骏02”（0.6795Y）成交净价跌至30元左右。 普洛斯：本月被惠誉下调至投机级评级，引发债券抛售，资产货币化进展受到 关注。普洛斯月初完成两期中国收益增值基金募集，“21GLP07”（0.4877+2Y）成交净价涨至80元。但17日惠誉将GLPPte.Ltd.的评级由投资级的“BBB-/负面观察” 下调至投机级的“BB/稳定”，引发债券抛售，“21GLP07”最低跌至56.9元，短期震 荡后债价回升至70元左右。 万科：出现大幅折价卖盘，或为公募风控压力下砍仓所致。我们认为除了公司自身销售下滑、刚性支出下货币资金持续消耗以外，也受到了远洋、碧桂园展期等对民企/混改房企悲观情绪蔓延的影响，和公司与合作方纠纷舆情引发的担忧。10月27日，万科境内债最低成交在89元（“22万科05”，1.7014+2Y）。 大连万达：通过出售资产、协商美元贷款展期以及商谈避免偿付年内未完成 IPO触发的回购款等方式缓解流动性压力。继完成“20万达01”回售后，万达年内仅有0.3亿元境内债到期。“20万达01”（1.8630Y）在经历9月回售前的一波上涨行 情后，本月成交在80元左右。 平安不动产：本月经历两次外评下调后，传出股东支持消息。Reorg消息称平安保险拟向平安不动产提供300亿人民币财务支持，该计划仍有不确定性。代表券“19不动04”（0.7370+2Y）的债价不断震荡，27日成交在89元左右，接近月初水平。 其他债券尚未发生展期/违约的地产民企中，龙湖债券出现大幅折价卖盘；合生创展遭遇外评下调评级；珠江投资对“21珠投05”兑付增加宽限期，突显流动性压力。此外，珠江投资、石榴置业控股项目公司发生商票逾期。 央国企的信用扰动仍需保持关注，涉及资产出售、融资计划、内控瑕疵、资产重组和评级下调等。 展期违约组方面，融创、荣盛境外债重组取得实质进展，恒大、龙光的仍在艰难进行中，碧桂园处于前期。境内债展期仍在接连发生，包括“19华控03”、“20旭辉03”“正荣03优”“正荣03次”。世茂股份截至23年9月28日已有四只中票违约。 经营边际：本月地产修复仍显疲态，改善仅在于单月跌幅收窄。“政策底”至“市场底”复苏之路漫长。央企、国企、民企分别同比下跌15.7%、6.6%、34.5%，跌幅均较上月收窄。累计全口径销售额方面，央企、国企分别同比增长14.1%、 21.9%，民企同比下跌29.3%。 从拿地情况看，1-9月保利发展、中海发展、华润置地累计拿地金额位居前三，混改及民企中绿城中国、万科、滨江集团拿地金额位居前列。整体来看，土拍市场央国企仍为主力。 一级新发：10月首开股份、金融街控股分别发行12亿元和10亿元中票。 到期压力：重点关注的未违约房企中，存续债规模排前三分别是万科、龙湖和绿城，境内外存续债折合人民币分别约839.44亿元、535.12亿元和422.75亿元。雅 居乐、大连万达和金地未来三月内行权到期金额排前三，分别为86.14亿元、43.37 亿元和36.10亿元。 如需全文或交流，请了解机构付费服务，联系人微信：