房地产开发2023W31：7月销售创今年以来最低点，托底市场关键在于核心城市放松

房地产开发 证券研究报告|行业周报 2023年08月06日 2023W31：7月销售创今年以来最低点，托底市场关键在于核心城市放松 近期地方出台需求端政策频次显著提升。本周郑州、南京先后出台城中村改造相关政策，其中郑州政策提及，对于城中村改造、城市更新中涉及的房屋征收，通过购买商品住房、发放安置房票等货币化为主的方式实施安置，未开工 建设的安置房，原则上以货币化安置为主；郑州同时取消了3年限售的规定。本周南京对集体土地房屋征收推行房票安置，拓宽补偿安置渠道，建立全市统 增持（维持） 行业走势 一的“安置房源超市”。此外，本周包括海南省、青岛、贵阳、福州等多地出房地产开发沪深300 台需求端政策。 7月销售创今年以来量能最低点，托底市场的关键在于核心城市的政策。从我们跟踪的样本30城新房成交看，7月创今年以来月度周均最低值，同比去年大幅下滑34.8%，量能已经比年内销售低点1月更低。新房销售持续低迷，关键 问题之一在于当下购房者的信心较弱，自2022年以来“因城施策”背景下全国各地已推出大量松绑楼市的政策，近期在中央定调的背景下各地出台政策频次再度提升，但相对低能级城市的政策对于购房者信心提振的边际效果已经很弱，我们认为现阶段应更关注一线城市地产政策的放松进度。上周末至本周初 16% 0% -16% -32% 2022-082022-122023-042023-08 4个一线城市住建委、住建局均有所表态，我们认为一线城市的宽松政策已在 路上，或将很快出台。 行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为3.0%，领先沪深300指数 2.31个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第5名。本周上涨个股共 102支，较上周减少7支，下跌股数为21支。 新房：本周30个城市新房成交面积为203.4万平方米，环比下降6.3%，同比下降33.8%，其中样本一线城市的新房成交面积为57.1万方，环比-15.1%，同比-21.6%；样本二线城市为106.6万方，环比-5.2%，同比- 39.4%；样本三线城市为39.7万方，环比6.4%，同比-32.0%。从今年累计 31周新房成交面积同比看，样本30城共计8976.3万方，同比-2.4%；一线城 市为2092.1万方，同比12.7%；二线城市为5022.5万方，同比-7.7%；三线 城市为1861.7万方，同比-2.0%。 二手房：本周我们跟踪的13个样本城市二手房成交面积合计89.6万方，环比下降9.0%，同比下降14.6%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为 23.7万方，环比-17.1%；样本二线城市为42.1万方，环比-2.0%；样本三线城市为23.8万方，环比-11.7%。 信用债：本周共发行房企信用债14只，环比增加3只；发行规模共计92.00 亿元，环比增加11.24亿元，总偿还量147.16亿元，环比增加10.07亿元，净 融资额为-55.16亿元，环比增加1.17亿元。 投资建议：中国房地产走过2021年大周期拐点后，未来主旋律是分化，我们看好一线+不超过三分之二的二线+少量三线这个城市组合包，能在未来中周期跑赢全国整体水平，看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行。我们认为有必 要去做强刺激进行托底。择股方向包含以下几个方向：1、竞争格局占优，A股：滨江集团、华发股份、建发股份、招商蛇口、保利发展、万科A、金地集团；H股：绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团、中国海外宏洋；2、有可能受益于一线城市政策放开的区域概念公司（北京—城建发展等）；3、物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。 作者 分析师金晶 执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3@gszq.com 研究助理肖依依 执业证书编号：S0680121070010邮箱：xiaoyiyi3664@gszq.com 研究助理夏陶 执业证书编号：S0680122080038邮箱：xiatao@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：百强房企月度销售报告：7月百强权益销售额同环比均降36%，市场加速下探》2023-08-01 2、《房地产开发：2023W30：暖风忽至，政策进一步宽松的起点——近期地产政策点评》2023-07-30 3、《房地产开发：2023W29：国常会再提超大特大城市城中村改造，房贷利率进入3时代》2023-07-23 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 1.7月销售创今年以来量能最低点，托底市场的关键在于核心城市的政策3 2.行情回顾3 3.重点城市新房二手房成交跟踪6 3.1新房成交（商品住宅口径）6 3.2二手房成交（商品住宅口径）7 4.重点公司境内信用债情况9 5.本周政策回顾10 6.投资建议14 风险提示14 图表目录 图表1：样本30城新房成交面积周均值（万方）3 图表2：本周各中信行业指数涨跌幅排名4 图表3：本周各交易日指数表现4 图表4：近52周地产板块表现4 图表5：本周涨幅前�个股4 图表6：本周跌幅前�个股5 图表7：本周重点房企涨跌幅排名5 图表8：本周重点房企涨幅情况5 图表9：本周重点房企跌幅情况5 图表10：近6月样本城市新房成交面积及同比6 图表11：近6月样本一线城市新房成交面积及同比6 图表12：近6月样本二线城市新房成交面积及同比6 图表13：近6月样本三线城市新房成交面积及同比6 图表14：30城周度成交面积跟踪7 图表15：本周13城二手房成交面积及同环比8 图表16：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比8 图表17：本周5个二线城市二手房成交面积及同环比8 图表18：本周6个三线城市二手房成交面积及同环比8 图表19：13个样本城市二手房成交面积数据跟踪8 图表20：房企债券发行量、偿还量及净融资额9 图表21：本周房企债券发行以债券评级划分9 图表22：本周房企债券发行以债券类型划分9 图表23：本周房企债券发行以期限划分9 图表24：房企每周融资汇总（7.31-8.6）10 图表25：全国性政策及消息（7.31-8.6）10 图表26：地方性政策及消息（7.31-8.6）11 1.7月销售创今年以来量能最低点，托底市场的关键在于核心城市的政策 近期地方出台需求端政策频次显著提升。本周郑州、南京先后出台城中村改造相关政策，其中郑州政策提及，对于城中村改造、城市更新中涉及的房屋征收，通过购买商品住房、发放安置房票等货币化为主的方式实施安置，未开工建设的安置房，原则上以货 币化安置为主；郑州同时取消了3年限售的规定。本周南京对集体土地房屋征收推行房票安置，拓宽补偿安置渠道，建立全市统一的“安置房源超市”。此外，本周包括海南省、青岛、贵阳、福州等多地出台需求端政策。 7月销售创今年以来量能最低点，托底市场的关键在于核心城市的政策。从我们跟踪的样本30城新房成交看，7月创今年以来月度周均最低值，同比去年大幅下滑34.8%，量能已经比年内销售低点1月更低。新房销售持续低迷，关键问题之一在于当下购房者 的信心较弱，自2022年以来“因城施策”背景下全国各地已推出大量松绑楼市的政策，近期在中央定调的背景下各地出台政策频次再度提升，但相对低能级城市的政策对于购房者信心提振的边际效果已经很弱，我们认为现阶段应更关注一线城市地产政策的放松进度。上周末至本周初4个一线城市住建委、住建局均有所表态，我们认为一线城市的宽松政策已在路上，或将很快出台。 图表1：样本30城新房成交面积周均值（万方） 2019 2020 2021 2022 2023 226 700 600 500 400 300 200 100 0 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 资料来源：wind，国盛证券研究所（月度周均值按【单月总成交/4】的方式统计） 2.行情回顾 本周中信房地产指数累计变动幅度为3.0%，领先沪深300指数2.31个百分点，在29 个中信行业板块排名中位列第5名。本周上涨个股共102支，较上周减少7支，下跌股 数为21支。本周市场上房地产股涨幅居前�的为云南城投、京投发展、华远地产、珠江实业、财信发展，涨幅分别为51.6%、30.5%、27.2%、21.5%、18.0%。跌幅前�为乾景园林、银亿股份、冠城大通、大港股份、*ST宏盛，跌幅分别为-17.0%、-5.1%、 -4.0%、-3.4%、-3.2%。 本周48家重点房企中共计上涨24支，较上周减少16支，涨幅位居前�的为绿景中国地产、佳兆业、金科股份、美的置业、华夏幸福，涨幅分别为24.4%、11.5%、10.0%、9.9%、6.7%。跌幅前�为世茂集团、雅居乐集团、碧桂园、正荣地产、禹洲集团，跌幅分别为-76.0%、-18.1%、-15.4%、-15.4%、-12.3%。 3.01% 图表2：本周各中信行业指数涨跌幅排名 5% 4% 3% 2% 1% 0% -1% -2% -3% -4% 计非传算银媒机行 金融 通房电信地力 产设备 商建电有电贸筑子色力零元金及 售器属公件用 事业 汽机建钢综车械材铁合 轻农基工林础制牧化造渔工 餐国银食家饮防行品电旅军饮 游工料 交石纺煤医通油织炭药运石服 输化装 资料来源：wind，国盛证券研究所 图表3：本周各交易日指数表现图表4：近52周地产板块表现 4.0% 3.0% 2.0% 1.0% 0.0% -1.0% 房地产开发沪深300 07/2807/3108/0108/0208/0308/04 1.2 沪深300指数 申万房地产行业指数 1.1 1 0.9 0.8 0.7 2023/8/4 2023/7/4 2023/6/4 2023/5/4 2023/4/4 2023/3/4 2023/2/4 2023/1/4 2022/12/4 2022/11/4 2022/10/4 2022/9/4 2022/8/4 0.6 资料来源：wind，国盛证券研究所资料来源：wind，国盛证券研究所 图表5：本周涨幅前�个股 代码 简称 周累计涨幅 周相对涨幅 上周�收盘价 本周�收盘价 600239.SH 云南城投 51.6% 48.6% 2.46 3.73 600683.SH 京投发展 30.5% 27.5% 6.50 8.48 600743.SH 华远地产 27.2% 24.2% 1.95 2.48 600684.SH 珠江实业 21.5% 18.5% 3.76 4.57 000838.SZ 财信发展 18.0% 15.0% 4.12 4.86 资料来源：wind，国盛证券研究所（A股为人民币，港股为港币） 图表6：本周跌幅前�个股 代码 简称 周累计跌幅 周相对跌幅 上周�收盘价 本周�收盘价 603778.SH 乾景园林 -17.0% -20.0% 5.40 4.48 000981.SZ 银亿股份 -5.1% -8.1% 1.77 1.68 600067.SH 冠城大通 -4.0% -7.0% 3.26 3.13 002077.SZ 大港股份 -3.4% -6.4% 16.35 15.80 600817.SH *ST宏盛 -3.2% -6.2% 11.07 10.72 资料来源：wind，国盛证券研究所（A股为人民币，港股为港币） 图表7：本周重点房企涨跌幅排名 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% -100% A 绿佳金美华荣建世中我富越大招绿华绿新金滨中华保万阳旭泰融佳中中蓝中中中建华金龙远时龙融禹正碧雅世景兆科的夏盛发联国爱力秀悦商城发地城地江南侨利科光辉禾创源国国光国梁国业润地湖洋代光信洲荣桂居茂 A 中业股置幸发国行铁我地地城蛇中股控控集集建城地城控集中集恒奥发海控金地置商集集中地中集地园乐集 国份业福展际 建家产产 口国份股股团团设产 股团国团大园展外股茂产地置团团国