房地产开发2022W45：新房销售持续低迷，交易商协会支持民企债券融资，核心城市四限进一步放松

本周交易商协会、中债增先后发声支持民企债券融资。11月8日，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具，“第二支箭”通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式，支持房地产企业在内的民营企业发债融资。本次亦提及预计可支持约2500亿元民企债券融资，后续可视情况进一步扩容。11月9日，中债增发布通知，意向民营房地产企业可提出增信需求。整体看，今年以来民企融资难问题突出，交易商协会、中债增的大力支持将为优质民企创造更好的融资环境。 本周杭州、北京外围进一步放松，符合我们此前判断，继续看好政策放松。 杭州“认房不认贷”、降低二套首付比例、房贷利率下调，北京通州区取消“双限”。考虑到本周新房市场量能进一步衰减，样本城市新房仅成交226万方，市场仍处于弱复苏阶段、信心依然偏弱，需要更多政策“组合包”以量变形成质变的途径推动销售复苏，我们继续看好政策放松空间，包括核心城市放松限购限贷、保交楼力度加码、加大对房企拿地的支持力度。 10月居民中长期贷款同比降幅扩大。10月居民中长期贷款新增332亿元，同比少增3889亿元，且较9月同比少增1211亿元跌幅进一步扩大；占新增人民币贷款比例由9月的14.0%下降至5.4%。 行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为9.6%，领先大盘9.03个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第1名。本周上涨个股共124支，较上周增长3支，下跌股数为12支。 新房：本周30个城市新房成交面积为225.9万平方米，环比下降26.2%，同比下降33.2%，其中样本一线城市的新房成交面积为54.3万方，环比-29.1%，同比-30.3%；样本二线城市为124.9万方，环比-24.7%，同比-36.0%；样本三线城市为46.6万方，环比-26.5%，同比-28.5%。从今年累计45周新房成交面积同比看，样本30城共计13247.3万方，同比下降-31.5%；一线城市为2856.3万方，同比-23.7%；二线城市为7500.1万方，同比-30.3%；三线城市为2890.8万方，同比-40.4%。 二手房：本周我们跟踪的12个重点城市二手房成交面积合计100.7万方，环比增长1.0%，同比增长27.3%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为27.8万方，环比-16.7%；样本二线城市为43.9万方，环比1.6%；样本三线城市为28.9万方，环比25.5%。年初至今累计二手房成交面积为3949.4万方，同比变动为-28.0%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为1320.3万方，同比-28.8%；样本二线城市为1770.3万方，同比-32.2%；样本三线城市为858.8万方，同比-32.2%。 信用债：发行量增加，发行利率有所上行。根据wind统计数据，本周（11.7-11.13）共发行房企信用债10只，环比增加3只；发行规模共计56.06亿元，环比增加6.56亿元，总偿还量81.69亿元，环比减少105.49亿元，净融资额为-25.63亿元，环比增加112.05亿元。 投资建议：我们认为地产“进可攻退可守”：进，政策出台到位，地产股赚相对+绝对收益；退，政策没完全到位，地产股赚相对收益。维持地产开发板块“增持”评级。推荐关注：开发：A股：华发股份、滨江集团、建发股份、保利发展、招商蛇口、万科A、金地集团，H股：绿城中国、华润置地、中国海外发展。物业：华润万象生活、招商积余、中海物业、绿城服务、保利物业。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。 1.交易商协会支持民企债券融资，核心城市四限进一步放松 10月居民中长期贷款同比降幅扩大。10月居民中长期贷款新增332亿元，同比少增3889亿元，且较9月同比少增1211亿元跌幅进一步扩大；占新增人民币贷款比例由9月的14.0%下降至5.4%。信贷结构有所恶化，主要由于作为传统旺季的10月今年新房销售表现低迷，且销售环比9月有所回落，导致居民按揭贷款增量大幅降低。 图表1：新增居民中长期贷款及同环比 本周交易商协会、中债增先后发声支持民企债券融资。11月7日，发改委提出完善民营企业债券融资支持机制，加大对民营企业发债融资的支持力度。11月8日，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具，“第二支箭”通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式，支持房地产企业在内的民营企业发债融资。本次亦提及预计可支持约2500亿元民企债券融资，后续可视情况进一步扩容。11月9日，中债增发布通知，意向民营房地产企业可提出增信需求。整体看，今年以来民企融资难问题突出，交易商协会、中债增的大力支持将为优质民企创造更好的融资环境。 本周杭州、北京外围“四限”进一步放松，符合我们此前判断，我们继续看好政策放松空间。杭州“认房不认贷”、降低二套首付比例（最低首付比例为40%，此前为60%）、房贷利率下调（首套房贷利率最低调整为4.1%，二套最低4.9%）。北京通州区取消“双限”（台湖、马驹桥限购政策按北京其他区的政策执行）。核心城市的限购限贷放松，符合我们此前的判断。考虑到本周新房市场量能进一步衰减，样本城市新房仅成交226万方，市场仍处于弱复苏阶段、信心依然偏弱，需要更多政策“组合包”以量变形成质变的途径推动销售复苏，我们继续看好政策放松空间，包括核心城市放松限购限贷、保交楼力度加码、加大对房企拿地的支持力度。 2.行情回顾 本周中信房地产指数累计变动幅度为9.6%，领先大盘9.03个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第1名。本周上涨个股共124支，较上周增长3支，下跌股数为12支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为乾景园林、新城控股、ST慧球、阳光城、银亿股份，涨幅分别为33.1%、29.4%、27.2%、24.3%、23.4%。跌幅前五为万泽股份、万业企业、*ST运盛、天宸股份、珠江实业，跌幅分别为-7.7%、-6.2%、-6.0%、-3.8%、-3.7%。 本周48家重点房企中共计上涨43支，较上周增长15支，涨幅位居前五的为旭辉控股集团、碧桂园、龙光地产、时代中国控股、中梁控股，涨幅分别为161.1%、76.4%、68.5%、52.7%、45.7%。 图表2：各行业涨跌幅排名 图表3：本周各交易日指数表现 图表4：近52周地产板块表现 图表5：本周（11.7-11.11）涨幅前五个股 图表6：本周（11.7-11.11）跌幅前五个股 图表7：重点房企涨跌幅排名 图表8：本周（11.7-11.11）重点房企涨幅前五个股 3.重点城市新房二手房成交跟踪 3.1新房成交（商品住宅口径） 本周30个城市新房成交面积为225.9万平方米，环比下降26.2%，同比下降33.2%，其中样本一线城市的新房成交面积为54.3万方，环比-29.1%，同比-30.3%；样本二线城市为124.9万方，环比-24.7%，同比-36.0%；样本三线城市为46.6万方，环比-26.5%，同比-28.5%。 图表9：近6月样本城市新房成交面积及同比 图表10：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 图表11：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 图表12：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 从今年累计45周新房成交面积同比看，样本30城共计13247.3万方，同比下降-31.5%； 一线城市为2856.3万方，同比-23.7%；二线城市为7500.1万方，同比-30.3%；三线城市为2890.8万方，同比-40.4%。其中一线城市中，北京（-22.4%）、上海（-18.5%）、广州（-31.9%）、深圳（-24.1%）同比均为负。二三线城市中仅江门（4.7%）同比为正，盐城（-70.4%）、莆田（-63.9%）、芜湖（-60.8%）等总计25城同比为负。 图表13：30城周度成交面积跟踪（11.5-11.11） 3.2二手房成交（商品住宅口径） 本周我们跟踪的12个重点城市二手房成交面积合计100.7万方，环比增长1.0%，同比增长27.3%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为27.8万方，环比-16.7%； 样本二线城市为43.9万方，环比1.6%；样本三线城市为28.9万方，环比25.5%。年初至今累计二手房成交面积为3949.4万方，同比变动为-28.0%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为1320.3万方，同比-28.8%；样本二线城市为1770.3万方，同比-32.2%；样本三线城市为858.8万方，同比-32.2%。 图表14：本周12城二手房成交面积及同环比 图表15：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比 图表16：本周5个二线城市二手房成交面积及同环比 图表17：本周5个三线城市二手房成交面积及同环比 图表18：12样本城市二手房成交面积数据跟踪 4.重点公司境内信用债情况 根据wind统计数据，本周（11.7-11.13）共发行房企信用债10只，环比增加3只；发行规模共计56.06亿元，环比增加6.56亿元，总偿还量81.69亿元，环比减少105.49亿元，净融资额为-25.63亿元，环比增加112.05亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AA+（60.6%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以证监会主管ABS（60.6%）为主要构成。债券期限方面，本周以5年以上（60.6%）的债券为主。 图表19：本周房企债券发行量、偿还量及净融资额 图表20：本周房企债券发行以债券评级划分 图表21：本周房企债券发行以债券类型划分 图表22：本周房企债券发行以期限划分 融资成本方面，本周发行利率有所上行。其中华润置地资产支持证券（+358bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券涨幅较大。 图表23：房企每周融资汇总（11.7-11.13） 5.本周相关政策回顾 图表24：全国性政策及消息（11.6-11.12） 图表25：地方性政策及消息（11.6-11.12） 6.投资建议 我们认为地产“进可攻退可守”：进，政策出台到位，地产股赚相对+绝对收益；退，政策没完全到位，地产股赚相对收益。维持地产开发板块“增持”评级。推荐关注：开发：A股：华发股份、滨江集团、建发股份、保利发展、招商蛇口、万科A、金地集团，H股：绿城中国、华润置地、中国海外发展。物业：华润万象生活、招商积余、中海物业、绿城服务、保利物业。 风险提示 政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。疫情反复影响超预期。