2023广州市场城市快报

Jul. 2023 每一天，为您创造价值RUIUNION 城市快报 广州市场 本期摘要 01.全国楼市综述（6月） 02.全国代表城市房价变化（6月） 03.聚焦广州市场（6月） 04.瑞联平台价值研究院月报 获取更多资讯，请关注“瑞联资信平台”微信公众号或与客户经理联络 目录 02广州住宅核心指标一览 03利率指标一览 04全国楼市综述 06EVS数据大公开 08广州市楼市一览 09广州市政策资讯 10广州市土地市场 14广州市住宅市场 21广州市商办市场 23研究院月报 广州物业核心指标一览 变动指标为环比变化 新建住宅均价：41,857元/㎡存量住宅均价：31,065元/㎡ 住宅房价收入比 利 率 指 标一 览 先扬后抑楼市中考平淡收官供需失衡政策加力预期增强 六月综述：连续三个月价量齐跌 瑞联EVS存量住宅加权均价为22,847元/㎡（仅作价格指数用），本月环比名义跌幅0.25%，连续12个月下滑。均价同比跌幅为2.23%，跌幅有扩大趋势。 在可连续获得官方数据的城市中，6月存量住宅成交环比锐减20.8%，连续三个月下滑。重点城市延续低迷走势，挂牌量持续走高，购房者观望情绪加重，业主以降价出售为主，多数城市进入买方市场。 在瑞联平台跟踪的重点城市中，6月新建住宅销售面积环比下降7.6%，市场下行压力不断加大。2023年房企债务集中到期，资金链紧绷。作为冲刺年中业绩的节点期，房企推盘和折扣力度有所加强，但市场支撑乏力，销售节节回落。 2023年上半年，全国居住用地成交规划建筑面积相对去年同期下降31.6%，金额同比下降20.2%，成交规模处于历史低位。 6月，重点城市居住用地成交规划建筑面积环比上升12.9%，金额环比上升29.7%，溢价率下降至6.3%，流拍率上升到18.3%。 6月，北京共有19宗居住用地成功出让，揽金约557.6亿元，出让金遥遥领先，问鼎全国城市出让金榜冠军。本轮推地质量上佳，外地企业和民营企业踊跃参拍，竞争激烈，部分宗地被新面孔截糊。全国楼市尚未明显回暖背景下，北京土拍市场韧性十足，走出了独立行情。 杭州第五、六批次供地接连上新16宗居住用地，揽金约225.1亿元，表现亮眼。 天津、武汉、深圳分别掘金141.0亿元、139.8亿元、139.7亿元，位列出让金榜第三至位。 环比变动：下跌城市数量大增 在瑞联平台高频跟踪的重点城市中，存量住宅均价环比上涨城市仅有3座，下跌城市增至43座（比上月大增6座），市场下行超出预期。 环比上涨的城市为武汉（0.76%）、三亚（0.22%）及济南（0.04%）。 环比跌幅居前的城市为郑 州（-2.50%） 、 东 莞 （-1.80%） 、 兰 州 （-1.78%） 、 南 宁（-1.61%） 及 呼 和 浩 特（-0.95%）。 均价同比：东莞、郑州领跌 存量住宅均价同比上涨城市只有6座（比上月减少1座），下跌城市多达40座。大湾区东莞、江门、中山，东北重镇哈尔滨、长春、沈阳信心不足、需求下降等未得到根本性扭转，楼市疲软失色，均价跌幅居前。 同比上涨的城市为上海（1.79%）、泉州（1.39%）、佛山（1.29%）、西安（0.99%）、乌鲁木齐（0.92%）及北京（0.19%）。 同比跌幅居前的城市为东莞（-9.03%）、郑州（-8.83%）、江门（-7.95%）、中山（-7.32%）及哈尔滨（-7.30%）。 CITY EXPRESS 市场展望：暑期淡季，分化延续 2023年上半年，住宅市场呈现先扬后抑的特征，短暂反弹戛然而止。 年初，随着疫情防控的全面放开，去年以来出台的利好政策逐步发酵，叠加信贷环境相对宽松，积压的刚需、刚改需求集中释放，存量住宅成交连续两月强势回升，3月达到近年小高峰。二季度，随着积压刚需释放殆尽，“换房需求”也转不动了，二手房挂牌量不断攀升，供需失衡，连续三个月价量齐跌，楼市中考平淡收官。 楼市不是一个孤立的市场，而是一个与国民经济、地方财政、社会稳定等密切相关的市场。6月16日，国常会指出外部环境更趋复杂严峻，全球贸易投资放缓，直接影响我国经济恢复进程。针对经济形势的变化，必须采取更加有力的措施，增强发展动能，优化经济结构，推动经济持续回升向好。 6月，贷款市场报价利率（LPR）年内首次下调，5年期以上LPR由4.3%调整至4.2%，为2019年房贷利率换锚以来最低水平，房贷利率降至历史低位。此次降息释放了积极信号，也预示着“加强逆周期调节”措施在加快落地，有利于提振市场信心。 6月地方政策的出台频次放缓，因城施策多聚焦在限购限售调整、公积金优化、发放购房补贴、推动存量住宅“带押过户”等。青岛、福清等地放松限售政策，降低限售年限，对特定群体放松限售条件。北京、连云港、广州等城市优化公积金政策。泰州、福清等对持房票购房的安置人给予购房奖励。 上半年，中央救市非常克制，保持了足够的政策定力。而百余个市县陆续出台了超过300条优化房地产调控政策，部分城市多轮松绑，但是政策效果有边际减弱的趋势。多数城市调控政策已基本取消，清空弹夹托市，市场情绪仍未能获得实质性提振。 7、8月份为楼市传统的暑期淡季，若无强力的救市政策出台，住宅成交规模还将低位持稳。供需两端齐发力，楼市组合拳才能形成共振。下半年需要更强有力的托底政策才能遏制住市场下行趋势，政策加力预期增强。 预计三季度各城市分化行情延续，长三角、珠三角、京津冀三大都市圈和二线高能级城市核心区基本面尚佳，维持弱复苏主基调。大部分城市刚需退场后需求出现断层，住宅交易活跃度将继续下降，还将延续筑底行情。 E V S数 据 大 公 开 聚焦广州市场 CITY EXPRESS 政策资讯概述 6月19日，广州正式印发《关于解决房改后续工作中有关问题的通知》，违规购买房改房，需实物返售或货币返售； 6月20日，广州出台《广州市人才绿卡制度实施办法》，其中人才绿卡分为A卡、B卡两种； 6月28日 ，广州住房公积金管理中心印发实施《关于贯彻落实二孩及以上家庭支持政策的通知》，明确生育二孩及以上的家庭（至少一个子女未成年）使用住房公积金贷款购买首套自住住房的，住房公积金贷款最高额度上浮30％。 土地市场概述 2023年6月，广州招拍挂供应土地17宗，总供应土地面积70.6万㎡，同比下降48.9%，环比下降17.3%；成交土地共13宗，成交土地面积33.3万㎡，同比下降44.6%，环比下降57.6%；成交金额102.5亿元，环比上升51.2%。 2023年6月，广州迎来一波宅地成交的小高峰，最终7宗成交，3宗流拍，1宗终止。2023年上半年广州共供应24宗涉宅用地，最终成功出让16宗，成交面积106.9万㎡，成交总金额约431.2亿元。 新房市场概述 2023年6月，广州新房市场新增供应套数为3,917套，环比上升9.32%，同比下降61.22%；供应面积45.3万㎡，环比上升4.86%，同比下降57.62%； 成 交6,494套，环比下降6.48%，同比下降18.21%；成交面积71.9万㎡，环比下降6.01%，同比下降15.71%；成交均价41,857元/㎡，环比上升10.75%，同比上升9.68%。2023年1-6月广州新建商品住宅成交量呈倒“V”走势，成交在3月达到顶峰，需求消化后4-6月成交动能明显减弱。 2023年6月，选取了广州新建商品住宅2022年7月至2023年6月月均销售速度来计算，广州市新建商品住宅整体存量套数去化时间约为16.6个月，存量面积去化时间约为17.4个月。 截至6月末，广州全市库存套数达107,976套，环比上升0.4%。 存量市场概述 根据瑞联EVS数据平台监测，2023年6月广州存量住宅成交均价为31,065元/㎡，同比下降2.4%，环比下降0.34%。 截至报告发布日，官方未公布2023年6月的存量住宅成交套数及成交面积数据。回顾2023年5月，广州存量住宅成交8,135套，环比下降15.02%，同比上升33.1%；成交面积77.5万㎡，环比下降13.41%，同比上升30.69%。 租赁市场概述 2023年6月，广州市住宅租金均价为47.2元/㎡·月，环比下降0.42%；套均租金为3,916元/套·月，环比上升0.88%。存量住宅成交均价为31,065元/㎡，租售比为1:658，整体保持平稳。 商办市场概述 2023年第二季度，广州市新建商业物业交易市场持续稳定恢复中，成交量较一季度有所上升，成交面积13.06万㎡，同比下降6.98%，环比上升45.43%；成交套数1,391套，同比上升2.28%，环比上升61.56%。 2023年第二季度，广州全市经济活动恢复较好，办公物业成交量有显著提升，创近年成交量新高，成交面积32.27万㎡，同比上升104.89%，环比上升53.59%；成交套数3,806套，同比上升212.99%，环比上升63.42%。 政策资讯 广州:违规购买房改房，需实物返售或货币返售 6月19日，广州市住房和城乡建设局印发《关于解决房改后续工作中有关问题的通知》，通知延续 1 号文做法，以标准价购买、职工拥有部分产权的已购公有住房在上市前，可以按照1999年出售公有住房的成本价办理成本价补足手续，拥有全部产权。未购买共有分摊建筑面积的已购公有住房在上市前，可以按照1999年出售公有住房的成本价购买共有分摊建筑面积。 对职工违反房改政策规定先后购买了两套或以上公有住房的，第一次购买的公有住房已达本人 1999 年 12 月 31 日时的职务住房面积标准下限的，可以选择实物返售其中一套已购公有住房，或者货币返售其中一套已上市的已购公有住房；第一次购买的公有住房未达本人 1999 年 12 月 31 日时的职务住房面积标准下限，并且符合广州市 1999 年换购、补购公有住房政策规定的，经原产权单位同意后，可以按照 1999 年出售公有住房成本价为违规购买的公有住房补办换购或补购手续。若原产权单位不同意作换购或补购处理，职工应当实物返售或者货币返售其中一套已购公有住房。 政策解读：2000 年 1 月 1 日起，广东全省停止按照房改政策出售公有住房（即房改房）。为妥善解决已购公有住房的后续问题，结合原有做法和广州市最新实际情况，出台本通知。房改后续工作业务量虽逐年减少，但仍有需求，需制定出台相关规范性文件以作为提供公共服务的依据。 广州出台人才绿卡新政策 6月20日，广州市人民政府办公厅印发《广州市人才绿卡制度实施办法》，根据《办法》，人才绿卡分为A卡、B卡两种，其中人才绿卡B卡申领条件在人才绿卡A卡的申领条件基础上进一步放宽。在具体申领条件方面，经广州市评选或审核确认的高层次、高技能人才，具有一定国（境）外工作、学习和创新创业经历经验的高层次人才等六类人才可申请人才绿卡。其中“高层次、高技能人才”包括广东省实验室、广东省重点实验室、省级新型研发机构、省级高水平创新研究院学术和技术带头人，省级技术能手等。此外，具有博士后研究工作经历，或者具有高校和科研院所普通高等教育研究生学历并获得博士学位，或者具有全球前300名的国内外一流大学研究生学历并获得硕士以上学位的人员，或者具有全球前200名的国内外一流大学本科学历并获得学士以上学位的人员均具有申领广州人才绿卡A卡条件。 按照办法，四类人才可以申领广州市人才绿卡B卡，包括每年在广州市工作不超过6个月或与广州市单位存在合作关系的人才，在广州市机关事业单位工作未满6个月的人才，每年在广佛高质量发展融合试验区、广清经济特别合作区等区域内创业或工作满6个月的人才，以及广州市各区实施办法规定的符合区域引才聚才方向申领条件的优秀人才。 政 策 解 读 ：与此前的人才绿卡政策相比，新修订的《办法》创新提出了广州人才绿卡AB卡制度和人才绿卡举荐制度，进一步放宽申领人才绿卡条件，并进一步提高人才绿卡持有人待遇，新增入境科研、教学