2023年下半年广州房地产市场展望：同比上升，夯实根基

合富研究院|广州| 同比上升，筑底求实 ——2023年下半年广州房地产市场展望—— GUANGZHOU 2023年下半年展望 同比上升，筑底求实 后续宏观经济大概率企稳，在此情况下，预计维稳政策仍依照既定方向实施。 在假设政策不变的情况下，预计广州全市下半年成交同比升5%-10%，全年成交量仍高于去年。但下半年新货将缩减至约2.8万套，环比降15%，除受近两年土地成交减少影响外，部分区域二季度成交积弱亦制约房企推货信心。 下半年优势地段成交继续看好，而部分边缘位置性价比“未够”的项目走货仍需配合价格策略。 目前包括政策导向、拍地价格、信贷支持等，均持续助力市场筑底。毕竟在市场预期（经济走势）未发生明确改变之前，房地产引擎尚处“怠速状态”，筑底求实仍是一段时期内市场发展的主要特征。 展望2023年下半年市场 经经济底部特征明显，但回升幅度仍存制约 济 政经济与房地产均需要【稳实体+降风险+提信心】“三管齐下”，政策往3个方向发展 策 市下半年全市成交同比升5%-10%，全年成交量高于去年 场“市场底部”大概率在3季度得到确认 走 势优势地段供应仍然偏紧，部分边缘位置竞争加剧 【中心】成交总价段仍有继续走高可能 天河、海珠“优质项目”陆续入市，需求充足；荔湾、白云部分“刚需项目”竞争加剧 区 域【近郊】优势地段优质项目“不愁卖”，300-500万总价产品竞争增加 细货量集中在科学城东、经济开发区、知识城、广州新城、广州南站、国际创新城 化【远郊】新货去化有保障，余货消化仍需配合价格策略 市场热度维持，继续以“低总价/高性价比”项目为支撑，新货普遍具备“价格优势” 2023年下半年 经济及政策展望PART1 经济底部特征明显，下半年大概率企稳复苏。制约主要来自外部环境（欧美衰退风险增加），另外民间信心（无论投资或消费）亦有待提振。因而，国内复苏仍需稳步前行，经济数据回升趋势确认，但幅度不会过高。 维稳政策并非单纯“救楼市”，经济与房地产均需要【稳实体+降风险+提信心】“三管齐下”。目前市场遇到的问题也并非单纯的“救市措施”可以解决（广州市场进入十五年以来底部，在时间上与“消费者收入预期”走低基本一致），下半年仍将实施“复合型的维稳政策”。 广州政策方向早于5月31日市政府发布的“行动方案”中有所提及。包括【客户端】房贷政策优化 、【企业端】保交楼降风险、【分域施策】强调吸纳人才。 总体而言，目前包括政策导向、信贷支持等，均持续助力市场筑底。 经济环境：底部特征明显，后续大概率企稳修复 反应实体经济活跃度的PMI指数于5月阶段性见底后，于6月回升； PPI与CPI同比增速已分别降至-5.4%和0%，同样底部特征明显。央行货币政策委员会2023年第二季度例会指出“关注物价走势边际变化，保持物价水平基本稳定”。在政策驱动下，上半年“类通缩”的局面将大概率得到改善； 制造业PMI走势（%） CPI、PPI增速走势（%） 53 PPI当月同比 CPI当月同比 6.5 失业率走势（%） 全国城镇调查失业率（%） 全国25-59岁人口城镇调查失业率（%） 5215 6 51 10 回落 50 5.5 5 49 5 48 0 回落 47 -5 4.5 46 底部特征 -10 底部特征4 全国城镇失业率正逐步回落，这也有利于巩固后续经济发展势头。 2022年1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2023年1月 2月 3月 4月 5月 6月 2021年1月 3月 5月 7月 9月 11月 2022年1月 3月 5月 7月 9月 11月 2023年1月 3月 5月 2020年1月 3月 5月 7月 9月 11月 2021年1月 3月 5月 7月 9月 11月 2022年1月 3月 5月 7月 9月 11月 2023年1月 3月 5月 更多方案关注公众号：地产智库精选知识星球：地产智库全网最大、最全、最新的资料分享平台，持续更新最新地产资料https://t.zsxq.com/jIim6me 资料来源：国家统计局，合富研究院 然而，外部：全球经济环境偏弱内部：民间信心尚未充足 →经济复苏仍需稳步前行 后续宏观环境大概率企稳修复，但挑战仍存，因而复苏进程并非“一蹴而就”，经济反弹空间仍存制约。 国外：全球经济环境偏弱，欧美制造业景气度跌势未止，下半年或面临进一步衰退； 国内：经济维稳目前仍依靠国企投资作为“主力支撑”，民间投资与消费意愿尚未充足。 欧美制造业PMI走势（%） 美国：ISM制造业PMI 欧元区：制造业PMI 民企投资与国企投资增速（%） 国企投资累计同比 民间投资累计同比 7040 30 6020 10 500 -10 2021年1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2022年1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2023年1月 2月 3月 4月 5月 6月 2020年6月 8月 10月 12月 3月 5月 7月 9月 11月 2022年2月 4月 6月 8月 10月 12月 3月 5月 40-20 更多方案关注公众号：地产智库精选知识星球：地产智库全网最大、最全、最新的资料分享平台，持续更新最新地产资料https://t.zsxq.com/jIim6me 资料来源：国家统计局，合富研究院 回顾本轮楼市维稳措施(2022至今）： 政策对市场的激励作用弱于过往，其原因在于本次经历的“经济调整期”， 较过往深刻且复杂，购房者收入预期受到更大影响 房地产市场与楼市政策趋势 紧松紧 2.5 因城施策地方分化 2015年6月棚改货币化 助力化解房地产库存 松 紧 2016年930新政起， 微紧微紧松 松松 房地产因城施策，“房住不炒”成为政策基调 22014-2016 2018年7月中央政治局会议，坚持因城施策，坚决遏制房价上涨 1.5 1 2013年2月新国五条 2011-2012 2020年8月房企“三条红 线” 2020年年末贷款集中制度 2022年3月后各 地政策陆续放宽 0.5 0 -0.5 -1 -1.5 2011/2/1 2011/5/1 2011/8/1 2011/11/1 2012/2/1 2012/5/1 2012/8/1 2012/11/1 2013/2/1 2013/5/1 2013/8/1 2013/11/1 2014/2/1 2014/5/1 2014/8/1 2014/11/1 2015/2/1 2015/5/1 2015/8/1 2015/11/1 2016/2/1 2016/5/1 2016/8/1 2016/11/1 2017/2/1 2017/5/1 2017/8/1 2017/11/1 2018/2/1 2018/5/1 2018/8/1 2018/11/1 2019/2/1 2019/5/1 2019/8/1 2019/11/1 2020/2/1 2020/5/1 2020/8/1 2020/11/1 2021/2/1 2021/5/1 2021/8/1 2021/11/1 2022/2/1 2022/5/1 2022/8/1 2022/11/1 2023/2/1 2023/5/1 2011年12月部分地区调控出现边际放松，多为公积金政策松绑 2015年330新政，降 低二套房首付比例 2014年930新政，放松二套房认定标准， 下调首付比例，逐步取消限购令 2018年年末棚改货币化安置退台，长效机制落地，部分城市调控出现放松 2022至今 2021年年初集中土拍； 2021年末央行等开始强调 满足居民的合理购房需求 70个大中城市新建商品住宅价格指数：环比（%） 更多方案关注公众号：地产智库精选知识星球：地产智库全网最大、最全、最新的资料分享平台，持续更新最新地产资料https://t.zsxq.com/jIim6me 资料来源：国家统计局，合富研究院 从广州市场上看： 本地市场发展十五年来，月均成交70万㎡“铁底不破” 2022年本地市场开始调整，时间与“消费者收入预期”走低基本一致 70万㎡月均成交水平，是广州市场近15年“市场底”。可以参考的相似周期包括【2011年2月-2012年2月】、【2014年1月-2015年3月】、【2017年4月-2019年2月】； 140 130 120 110 100 2019年1月 2019年3月 2019年5月 2019年7月 2019年9月 2019年11月 2020年1月 2020年3月 2020年5月 2020年7月 2020年9月 2020年11月 2021年1月 2021年3月 2021年5月 2021年7月 2021年9月 2021年11月 2022年1月 2022年3月 2022年5月 2022年7月 2022年9月 2022年11月 2023年1月 2023年3月 90 消费者收入、就业预期走势 2022年至今 本轮市场调整历时长于过往，这与“消费者收入及就业预期”走势基本一致 8070 300 250 广州全市近十五年成交面积走势（万㎡） 消费者预期指数（就业）消费者预期指数（收入） 200 150 100 50 100万㎡ 2011年2月-2012年2月 （历时13个月） 80万㎡90万㎡ 69万㎡ 2014年1月-2015年3月 （历时15个月） 69万㎡ 2017年4月-2019年2月 （历时11个月） 70万㎡ 2022年1月-2023年6月 （已经历18个月） 70万㎡ 2008年1月 4月 7月 10月 2009年1月 4月 7月 10月 2010年1月 4月 7月 10月 2011年1月 4月 7月 10月 2012年1月 4月 7月 10月 2013年1月 4月 7月 10月 2014年1月 4月 7月 10月 2015年1月 4月 7月 10月 2016年1月 4月 7月 10月 2017年1月 4月 7月 10月 2018年1月 4月 7月 10月 2019年1月 4月 7月 10月 2020年1月 4月 7月 10月 2021年1月 4月 7月 10月 2022年1月 4月 7月 10月 2023年1月 4月 0 更多方案关注公众号：地产智库精选知识星球：地产智库全网最大、最全、最新的资料分享平台，持续更新最新地产资料https://t.zsxq.com/jIim6me 月均成交面积（万㎡）月度成交面积(万㎡) 资料来源：国家统计局，合富研究院 对维稳政策应有更全面的认知： 【稳实体+降风险+提信心】的政策组合，仍将沿用 由2022年至今的楼市维稳措施并非“单纯救地产”，政策既指向经济也指向市场； 未来大概率仍然沿用【稳实体 +降风险+提信心】的方式。 降风险 稳定民企投资 稳定企业盈利 在房地产领域，需要持续改善民企债务问题以及融资环境 减省开支 （结构性减税等） 缓减“类通缩” 稳实体 促进企业信心 （尤其民企） 提信心 提升 居民消费信心 稳内需 提升 经济+市场 全球经济 动力 应对储蓄持续上行 维稳“大宗消费” （含房地产等） (利率调整等) 外需不确 定性较大 出口压力增大 在房地产领域，通过分城施策缓减地方市场压力 更多方案关注公众号：地产智库精选知识星球：地产智库全网最大、最全、最新的资料分享平台，持续更新最新地产资料https://t.zsxq.com/jIim6me 面临较大不确定性 【稳实体+降风险+提信心】，6月后的全国政策： 加码“刺激民间投资”、延续“降低房企债务风险”、更灵活“分城施策” “分城施策”当中有更多二线城市实施“鼓励购房”，一线城市政策仍然保持稳定； 目前“分城施策”中，各类城市政策实施仍有“各自边界”，短时间内一线城市放开限购的可能性较低。 时间 文件/会议 主要内容 涉及领域 6 月30 日 增加支农支小