2023年下半年广州房地产市场展望：同比上升，夯实根基

2 0 2 3年下 半 年展 望 同 比 上 升 ， 筑 底 求 实 后续宏观经济大概率企稳，在此情况下，预计维稳政策仍依照既定方向实施。 在假设政策不变的情况下，预计广州全市下半年成交同比升5%-10%，全年成交量仍高于去年。但下半年新货将缩减至约2.8万套，环比降15%，除受近两年土地成交减少影响外，部分区域二季度成交积弱亦制约房企推货信心。 下半年优势地段成交继续看好，而部分边缘位置性价比“未够”的项目走货仍需配合价格策略。 目前包括政策导向、拍地价格、信贷支持等，均持续助力市场筑底。毕竟在市场预期（经济走势）未发生明确改变之前，房地产引擎尚处“怠速状态”，筑底求实仍是一段时期内市场发展的主要特征。 展望2023年下半年市场 市场走势下半年全市成交同比升5%-10%，全年成交量高于去年“市场底部”大概率在3季度得到确认优势地段供应仍然偏紧，部分边缘位置竞争加剧 【中心】成交总价段仍有继续走高可能天河、海珠“优质项目”陆续入市，需求充足；荔湾、白云部分“刚需项目”竞争加剧【近郊】优势地段优质项目“不愁卖”，300-500万总价产品竞争增加货量集中在科学城东、经济开发区、知识城、广州新城、广州南站、国际创新城【远郊】新货去化有保障，余货消化仍需配合价格策略市场热度维持，继续以“低总价/高性价比”项目为支撑，新货普遍具备“价格优势” 经济及政策展望PART1 经济底部特征明显，下半年大概率企稳复苏。制约主要来自外部环境（欧美衰退风险增加），另外民间信心（无论投资或消费）亦有待提振。因而，国内复苏仍需稳步前行，经济数据回升趋势确认，但幅度不会过高。 维稳政策并非单纯“救楼市”，经济与房地产均需要【稳实体+降风险+提信心】“三管齐下”。目前市场遇到的问题也并非单纯的“救市措施”可以解决（广州市场进入十五年以来底部，在时间上与“消费者收入预期”走低基本一致），下半年仍将实施“复合型的维稳政策”。 广州政策方向早于5月31日市政府发布的“行动方案”中有所提及。包括【客户端】房贷政策优化、【企业端】保交楼降风险、【分域施策】强调吸纳人才。 总体而言，目前包括政策导向、信贷支持等，均持续助力市场筑底。 经济环境：底部特征明显，后续大概率企稳修复 反应实体经济活跃度的PMI指数于5月阶段性见底后，于6月回升； PPI与CPI同比增速已分别降至-5.4%和0%，同样底部特征明显。央行货币政策委员会2023年第二季度例会指出“关注物价走势边际变化，保持物价水平基本稳定”。在政策驱动下，上半年“类通缩”的局面将大概率得到改善； 全国城镇失业率正逐步回落，这也有利于巩固后续经济发展势头。 外部：全球经济环境偏弱内部：民间信心尚未充足 后续宏观环境大概率企稳修复，但挑战仍存，因而复苏进程并非“一蹴而就”，经济反弹空间仍存制约。 国外：全球经济环境偏弱，欧美制造业景气度跌势未止，下半年或面临进一步衰退； 国内：经济维稳目前仍依靠国企投资作为“主力支撑”，民间投资与消费意愿尚未充足。 回顾本轮楼市维稳措施(2022至今）：政策对市场的激励作用弱于过往，其原因在于本次经历的“经济调整期”， 较过往深刻且复杂，购房者收入预期受到更大影响 从广州市场上看：本地市场发展十五年来，月均成交70万㎡“铁底不破” 2022年本地市场开始调整，时间与“消费者收入预期”走低基本一致 70万㎡月均成交水平，是广州市场近15年“市场底”。可以参考的相似周期包括【2011年2月-2012年2月】、【2014年1月-2015年3月】、【2017年4月-2019年2月】； 本轮市场调整历时长于过往，这与“消费者收入及就业预期”走势基本一致 对维稳政策应有更全面的认知：【稳实体+降风险+提信心】的政策组合，仍将沿用 由2022年至今的楼市维稳措施并非“单纯救地产”，政策既指向经济也指向市场； 【稳实体+降风险+提信心】，6月后的全国政策：加码“刺激民间投资”、延续“降低房企债务风险”、更灵活“分城施策” “分城施策”当中有更多二线城市实施“鼓励购房”，一线城市政策仍然保持稳定；目前“分城施策”中，各类城市政策实施仍有“各自边界”，短时间内一线城市放开限购的可能性较低。 房地产降风险：加码“刺激民间投资”、延续“降低房企债务风险”、更灵活“分城施策” 上半年民企融资仍然受限，而在金融措施持续加码支持的情况下，预计下半年企业资金情况会有所改善。 改善优质房企现金流 房贷利率下限动态调整 不动产私募投资基金试点 公募REITs审批流程优化 2月17日，中国证监会发布《关于境内企业境外发行上市备案管理安排的通知》。放宽境外募资等限制。 1月10日，央行、银保监会召开主要银行信贷工作座谈会。 1月5日，央行、银保监会决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价 格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。 5月6日，国务院国资委发布《中央企业债券发行管理办法》。央企年度发债计划与市场注册额度不挂钩。 *初步名单包括龙湖、金地、碧桂园等。 上半年广州楼市政策：保持平稳，更多政策调整体现在供地方式变化上 对比粤港澳大湾区城市： 上半年佛山、东莞、惠州在地方政策实施上更积极，尤其是在“支持首付款降低”方面； 广州政策整体保持平稳，更多的政策调整体现在供地方式变化上，针对一二手市场，则仅对公积金政策进行微调。 上半年政策成果：更多体现在帮助土地市场回暖 2023年上半年共成交16宗涉宅地块，其中有8宗地块产生15%溢价且触顶摇号，拉动总体溢价率底部回升至8%； 但住宅市场成交量处于相对低位（见前述），因而下半年广州政策存在进一步优化空间。 下半年政策最有可能往3个方向发展 未来政策方向，已于5月31日广州政府发出的“行动方案”上有体现；广州限购解除的可能性较低；而对于市场而言，若房贷利率能有更多下降，市场信心将明显改善。 下半年政策的3个方向 方向1：【客户端】降低购房成本 房贷利率仍有下调空间，针对首套房的优惠增加对二套房支持力度增加，包括降低首付成数等 （五）优化金融生态，努力营造金融业高质量发展的良好环境。 22.优化金融人才政策……根据全市人才工作部署开展高层次人才评选工作。 方向2：【企业端】降风险、促开发 （八）支持房地产市场平稳健康发展。因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，支持居民刚性和改善性住房需求。用足用好“保交楼”专项借款、“保交楼”贷款支持计划等政策工具，保持开发贷款和债券融资稳定，加快开展保函置换预售监管资金业务，满足项目合理融资需求。支持信托公司、金融资产管理公司依法合规参与房地产项目并购重组。 保交楼，支持并购重组优化预售资金监管与预售条件鼓励发展保障性住房（REITs服务等） 方向3：【分域施策】强调吸纳人才 （九）支持租购并举的房地产发展新模式。鼓励银行机构为保障性租赁住房、公共租赁住房和长租房市场发展提供多样化信贷融资服务，满足租赁企业和经纪机构合理信贷需求。推动不动产私募投资基金试点，发展租赁住房不动产投资信托基金（REITs）业务。更多方案关注公众号：地产智库精选 知识星球：地产智库 全网最大、最全、最新的资料分享平台，持续更新最新地产资料https://t.zsxq.com/jIim6me 人才政策优化增加人才购房补贴 市场走势展望PART2 在假设“楼市政策”未变的前提下，全市下半年成交同比升5%-10%，“市场底部”大概率在3季度得到确认；若政策在下半年有更多利好释放，成交有望进一步增加。 预计下半年全市新货约2.8万套，环比降15%。，除受近两年土地成交减少影响外，部分区域二季度成交积弱亦制约房企推货信心。 下半年各区域新货“一增”（中心）、“一平”（近郊）、“一降”（远郊）。优势地段项目成交继续看好，市区部分边缘位置以及外围（近郊+远郊）性价比“未够”的项目走货仍需配合价格策略。 下半年全市成交同比升5%-10%；全年成交量将高于去年。（若有政策助力加持，不排除成交量会更高） 下半年宏观环境改善但预计短时间内经济回升幅度不会太高，因而，在假设“楼市政策”未有明显变化的前提下，市场仍将在月均70万㎡的水平上运行，但“类通缩”及“房企持续爆雷”等不利因素对市场信心的影响会有所趋缓，因而： 预计2023年下半年的成交量大概率在450万㎡左右，上下浮动区间在425-470万㎡；按此推算，同比将有约2成升幅；全年成交量预计在870-920万㎡之间，较2022上升约5-10%； 若政策在下半年有更多利好释放（尤其是在房贷优惠利率方面，如前述），则成交有望进一步增加。 “市场底部”大概率在3季度得到确认 三季度为传统销售淡季，且由大环境（经济、政策风向等）改善直至市场信心回暖需要一段时间，预计3季度市场运行仍处于阶段性底部； “十一假期”前后为市场关键销售节点，届时市场成交动能将更大可能伴随供应方发力而放大。尤其是中心区优质项目有望集中加快入市，将帮助市场加快修复速度。 下半年全市新货有一定程度缩减 受近两年土地成交下降影响，另外二季度部分区域成交积弱，也对房企推货产生一定程度影响。 预计下半年全市新货约2.8万套，环比降15%，同比减少39%； 全市成交当中，有相当部分来自“消化余货”；对于广州来说，2023年下半年仍是去库存过程。 中心区新货上升，近郊持平，远郊缩减 预计中心区新货稳中有升，既与“片区的走货效率稳定”相关，也是近年中心区土地成交增加的结果； 近郊新货环比持平，但货量结构会较大变化（黄埔、番禺新货“一减一增”，见后述）； 远郊区域近2年的土地成交明显减少，将延续此前的“消化余货”状态，预计下半年新货减少超过3成半。 中心区新货集中在天河/荔湾/白云 中心区下半年新货主要由天河、白云、荔湾3个行政区带动，该3个区新货对应上半年分别增加15%、20%和3%； 新货主要集中在以下板块，包括：天河的奥体广氮/后天河；海珠的新港东-海珠湖板块；荔湾的花地湾/原荔湾；白云的石井（白云湖一带）/金沙洲板块/北部四镇； 其余板块的新货不多，以少数个盘顺推为主。 近郊新货 番禺、黄埔，货量“一增一减” 黄埔过往多个热销项目已处尾货阶段，受部分板块市场热度影响，预计下半年新货较上半年减少36%； 番禺下半年有较多新货集中北部和东部。万博汉溪长隆将有2个全新盘入市（华润长隆悦府、龙湖御湖境），市场关注度高；广州新城供应充足，也对区域新货有较大补充。 远郊新货 继续减少，区域延续“去库存”状态 远郊新货多为小部分个盘顺推补货为主，约7成项目的新货在200套以下； 板块看，远郊新货较集中增城的教育城、新塘板块；南沙的黄阁、金洲蕉门河板块、花都的迎宾大道、新华中心等。这些板块上半年的走货效率均优于区域平均水平。 中心区新货 核心与次核心区域货量仍稀缺，边缘地段部分板块竞争上升 通过下半年新货在不同类型项目分布，并匹配上半年成交动能，可以认为： 【核心/次核心地段】下半年新货仍然稀缺，尤其优质物业更可看高一线； 然而，“市区边缘地段”由于下半年新货入市有一定程度增加，不排除竞争较上半年加剧。未来销情更视乎“产品性价比”及“项目营销策略”。 远郊+近郊新货 预计3成新货去化无忧，5成新货竞争仍激烈 郊区核心地段基于其配套及城市界面优势，走货历来高效；下半年相关新货占郊区的比重仅1成；供应不足下，预计后续成交热度维持； 虽处【非核心地段】但低总价叠加“配套/教育”优势的项目，去货效率也有保障，这部分新货约占2成；预计郊区有约5成新货下半年仍然面临较为激烈的市场竞争。 不同区域市场展望 全市库存持续回落，夯实市场平稳发展根基郊区库存回落速度将