2023城市快报：深圳市场

中国房地产市场发展报告May.2023 每一天，为您创造价值 RUIUNION 城市快报 深圳市场 本期摘要 01.全国楼市综述（4月） 02.全国代表城市房价变化（4月） 03.聚焦深圳市场（4月） 04.瑞联平台价值研究院月报 与客户经理联络 获取资更信多平资台讯”，微信请公关众注号“或瑞 CITYEXPRESS瑞联平台研报系列 目录 02深圳住宅核心指标一览 03利率指标一览 04全国楼市综述 06EVS数据大公开 08深圳楼市一览 09深圳政策资讯 10深圳土地市场 11深圳住宅市场 18深圳商办市场 25研究院月报 愿景：成为客户最具信赖的咨询服务公司瑞联研报系列仅供分享1 CITYEXPRESS核心指标 深圳物业核心指标一览 变动指标为环比变化 新建商品住宅均价：61,036元/㎡ 存量商品住宅均价：59,552元/㎡新建写字楼（含研发办公）均价：58,159元/㎡新建商业（以商务公寓为主）均价：67,214元/㎡ 0.10% 26.0 4.01% 19.17% 存量住宅均价 住宅房价收入比 新建住宅均价 新建住宅9成.5交7套%数 存量住宅成交套数 1:722 住宅租售比 14.2月 住宅去化周期 愿景：成为客户最具信赖的咨询服务公司瑞联研报系列仅供分享2 利率指标一览 CMBS/CMBN/类REITs发行利率（%） 贷款市场报价利率（LPR）（%） 数据来源：瑞联数据平台 债券发行平均利率（%） 数据来源：中国人民银行 数据来源：WIND 成交回落住宅小阳春戛然而止 基调未改政策促回稳不遗余力 全国住宅市场综述（4月份） 四月综述：成交双双回落，均价跌势未止 世联EVS存量住宅加权均价为22,961元/㎡（仅作价格指数用），环比连续十个月下滑，本月环比名义跌幅0.09%，同 比跌幅为1.68%。 自2021年10月加权均价达到峰值至今，累计跌幅为2.06%。 在可连续获得官方数据的城市中，4月存量住宅成交环比下降16.2%。业主出售意愿持续增强，挂盘房源增加，但积压三年的需求在短时间内集中释放完毕，市场活跃度回落，未能延续3月小阳春势头。 今年“银四”新宅市场动能不足，“小阳春”戛然而止。 在世联评估跟踪的重点城市中，4月新建住宅销售面积环比下降25.6%，总体呈趋势性下降形态。其中，一线城市下降 11.8%，二线城市下降25.8%，三四线城市32.2%。其中一线成交韧性较强，三四线城市销售跌幅最大。售楼现场咨询量、认购量等先行指标下行，市场观望情绪再起。 4月，重点城市居住用地成交规划建筑面积环比下降14.7%，成交金额环比上升32.4%。上海、广州、杭州、长沙、合 肥等8个城市接棒集中供地，成交总额明显提升，提升了土地市场热度，溢价率上升至7.8%的相对高位，流拍率维持在14.8%的低位。 4月21日，上海今年首轮集中供地落幕，19宗地全部成交，揽金518.8亿元，问鼎全国城市出让金榜冠军。19宗地总规 划建筑面积达到198.9万平方米，“核心城市、核心地段”双核心宗地竞价异常激烈，其中15宗溢价成交。55家房企云集上海滩，央企、国企继续霸屏，其中14宗地由央国企和地方国资竞得。万科、华润、中海三巨头在沉寂三年后，“解禁”回归上海土地市场。 广州、杭州、合肥分别掘金231.0亿元、153.3亿元、142.5亿元，位列出让金榜第二至四位。 环比变动：下跌城市数量占绝对多数 在世联评估高频跟踪的重点城市中，存量住宅均价环比上涨城市只有12座（与上月持平），下跌城市多达34座，下跌城市仍占绝对多数。武汉、郑州、哈尔滨等近期低迷城市需求疲软，均价下滑，仍面临阶段性的调整。 环比涨幅居前的城市为乌鲁木齐（0.70%）、珠海（0.50%）、长沙（0.40%）、泉州（0.27%）及成都（0.21%）。环比跌幅居前的城市为武汉（-1.24%）、中山（-0.80%）、郑州（-0.61%）、无锡（-0.58%）及昆明（-0.50%）。 均价同比：高能级城市均价较平稳 存量住宅均价同比上涨城市有8座（与上月持平），下跌城市多达38座。高能级城市中，上海、北京、成都热点恒热平稳运行，均价同比仍保持升势，为全国楼市的定海神针。 同比涨幅居前的城市为上海（3.11%）、泉州（2.99%）、佛山（1.76%）、北京（1.10%）及西安（1.04%）。同比跌幅居前的城市为哈尔滨（-10.65%）、江门（-7.96%）、中山（-7.85%）、郑州（-6.68%）及东莞（-6.43%）。 市场展望：市场趋稳，分化加剧 进入二季度，去年积压商品住宅需求已基本释放完毕，但居民收入及就业预期尚未扭转，市场对基本面改善可持续性存在分歧。总体而言，目前楼市仍处在调整阶段。 每年三次的中央政治局会议是政策风向标。4月28日，政治局会议房地产政策基调不变，重申“房住不炒、因城施策”，“支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式”。 高层已经给出具体指示，防风险前提下，政策环境整体仍处于宽松状态，为后期行情企稳奠定了良好的政策基础。 4月，我国已全面实现不动产统一登记。2013年中央决定建立登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”的不动产登记制度。十年铸剑完成，现实“四统一”，涵盖所有不动产物权的不动产统一登记制度全面建立。 不动产登记在财富再分配的作用不可忽视，统一登记是开征房地产税的必要条件。房地产税在市场充分恢复之前不会轻 易推出，短期征税预期不高。但从大战略来说，要化解一路狂飙的地方债务问题，房地产税这个地方税种开征却是必行之路。 当前政策环境以宽松为主，各地在积极促进楼市回稳上不遗余力。核心城市微调政策多聚焦在提高公积金贷款额度、发放购房补贴等，部分城市涉及鼓励房票安置、优化限购、限售、二手房参考价等。 郑州、合肥、杭州等热点二线城市限购措施继续放松，主要涵盖放松限购区域范围，对本地户籍和非本地户籍放宽购房条件等。 深圳调整二手房指导价规则，银行核定存量住宅价以网签备案价和评估价就低为准，参考价仅作参考。上海存量住宅核 验价和“三价就低”疑似有所放松，部分核验价可提高至接近合同价。 此外，今年已有超过86座城市下调首套房贷款利率，房贷利率创下历史新低。 伴随着各地政策进一步优化调整以及宏观经济的稳步修复，二季度全国商品住宅市场逐渐趋稳，市场分化加剧。 预计长三角、珠三角、京津冀三大都市圈和二线高能级城市核心区热点恒热，市场弱复苏局面大致持续。而对于大部分城市而言，购房者积压需求快速释放后复苏动能转弱，仍面临阶段性的调整。 同比变动 EVS数据大公20开23—年—4月2023年4月全国代表城2市02存3年量房房价变化 排名城市 1上海 2泉州 3佛山 4北京 5西安 6成都 7乌鲁木齐 8厦门 9三亚 10长沙 11南京 12合肥 13济南 14珠海 15广州 16昆明 17苏州 18兰州 19无锡 20海口 21石家庄 22大连 23深圳 24常州 25天津 26南昌 27呼和浩特 28青岛 29杭州 30太原 31福州 32南宁 33惠州 34温州 35贵阳 36武汉 37宁波 38沈阳 39长春 40烟台 41重庆 42东莞 43郑州 44中山 45江门 46哈尔滨 均价（元/㎡） 59,425 12,585 14,310 53,957 13,902 13,764 8,036 40,252 28,205 10,825 29,696 17,025 14,943 19,938 31,240 10,587 19,370 11,115 13,918 15,207 13,363 13,311 59,552 12,364 19,045 11,167 10,122 16,737 38,850 10,182 21,129 11,033 10,098 17,192 8,499 15,276 22,990 9,099 8,568 9,739 9,330 22,978 12,507 10,210 6,968 8,716 环比变动 0.11% 0.27% 0.06% -0.01% 0.13% 0.21% 0.70% -0.04% 0.13% 0.40% -0.01% -0.05% 0.08% 0.50% -0.07% -0.50% -0.33% -0.16% -0.58% 0.07% -0.06% -0.08% -0.10% -0.22% 0.12% -0.11% -0.36% -0.13% -0.09% -0.25% -0.19% -0.02% -0.03% -0.37% -0.16% -1.24% -0.30% -0.01% -0.16% -0.07% -0.29% -0.40% -0.61% -0.80% -0.37% -0.14% 累计变动 -0.08% 1.63% 0.29% 0.23% 0.31% -0.19% 1.03% -0.35% -0.11% -0.37% 0.01% -1.03% -0.81% 0.46% -0.83% -0.93% -0.71% -0.15% -1.05% -0.80% 0.00% -0.55% -0.65% -0.55% -0.33% -0.52% -1.26% -0.94% -1.13% 0.04% -0.52% -0.63% -1.03% -2.41% -0.64% -2.23% -1.68% -0.89% -2.09% -1.19% -1.12% -1.50% -2.10% -2.91% -5.38% -1.80% 同比变动 3.11% 2.99% 1.76% 1.10% 1.04% 0.87% 0.50% 0.43% -0.67% -0.81% -0.84% -1.24% -1.41% -1.72% -1.83% -2.33% -2.43% -2.49% -2.53% -2.56% -2.58% -2.62% -2.64% -2.72% -2.96% -3.16% -3.26% -3.43% -3.54% -4.08% -4.47% -4.63% -5.06% -5.21% -5.34% -5.39% -5.44% -5.52% -5.53% -5.78% -5.90% -6.43% -6.68% -7.85% -7.96% -10.65% 数据来源：瑞联EVS数据平台 聚焦深圳市场 政策资讯概述 4月，深圳调整二手房指导价规则，银行不再捆绑参考价放贷，核定存量住宅价以网签备案价和评估价就低为准，参考价仅作参考。此举意味着深圳楼市调控开始放松，有助于盘活市场流动性，恢复市场信心。 土地市场概述 4月，深圳推出共12宗地，以工业用地为主，建设用地面积126.80公顷，规划建筑面积343.14万㎡。本月共有3宗地顺利拍出，土地面积40.75公顷，规划建筑面积25.20万㎡，成交总额6.35亿元。 新房住宅概述 一 4月新建商品住宅均价为61,036元/㎡，环比上升4.01%。网签量3,505套/35.1万㎡，套数环比上升9.57%。被疫情耽搁的刚需有所释放，但绝对量依然较低。截至4月底，深圳在售新建商品住宅39,791套/404.02万㎡，可售套数上升4.7%，库存拉响警报。 存量住宅概述 4月，深圳存量住宅量价齐跌，在经历了梦幻般的小阳春之后，网签量冲高回落。具指标意义的瑞联EVS存量住宅均价为59,552元/㎡，环比下跌0.10%，同比下跌2.60%。2021年深圳率先推行“二手房指导价”，看得见的脚踩住了看不见的手，均价陷入连续18个月阴跌，房价去泡沫化效果显著。 本月存量住宅网签3,192套/30.2万㎡，套数环比下跌19.17%。 楼市 根据瑞联EVS统计数据，4月份深圳优质商品住宅加权平均月租金为82.5元/㎡，总体趋势平稳偏弱。深圳存量住宅空置率约5.5