中国房地产市场发展报告：城市快报：广州

中国房地产市场发展报告 城市快报 广州市场 本期摘要 01.全国楼市综述（2022年11月） 02.全国代表城市房价变化（2022年11月） 03.聚焦广州市场（2022年11月） 04.世联评估价值研究院月报 Dec.2022 每一天，为您创造价值 WorldunionAppraisal 号或与客户经理联络 获“取价更值多领资地讯”，微信请公关众注 世联评估价值研究院 目录 CITYEXPRESS世联评估研报系列 02广州住宅核心指标一览 03利率指标一览 04全国楼市综述 06EVS数据大公开 08广州市楼市一览 09广州市政策资讯 10广州市土地市场 15广州市住宅市场 22研究院月报 愿景：成为客户最具信赖的咨询服务公司世联研报系列仅供分享1 CITYEXPRESS核心指标 广州物业核心指标一览 变动指标为环比变化 新建住宅均价：35,244元/㎡存量住宅均价：31,542元/㎡ 8.24% 0.62% 14.5 住宅房价收入比 新建住宅均价 存量住 宅均价 19.12% 1:627 29.56% 新建住宅成交套数 存（量20住22宅年成1交0月套）数 住宅租售比 17.0月 住宅去化周期 愿景：成为客户最具信赖的咨询服务公司世联研报系列仅供分享2 利率指标一览 最低利率最高利率平均利率 CMBS/CMBN/类REITs发行利率（%） 86.57.06.87.0 75.55.6 6.06.06.0 6.66.4 6.0 7.1 5.55.4 6.56.2 65.0 5 4.84.4 3.9 4.74.64.74.34.3 5.25.0 4.23.83.94.0 4.0 4.23.83.8 3 44.54.44.23.7 2 1 3.42.13.93.53.9 3.3 3.7 3.43.53.33.23.2 3.32.92.8 2.0 3.1 贷款市场报价利率（LPR）（%） 5.01年LPR5年LPR 数据来源：世联数据平台 4.84.85 4.6 4.4 4.80 4.75 4.24.254.20 4.65 4.60 4.0 3.8 3.6 3.4 4.45 4.15 4.05 4.30 3.85 3.803.70 3.65 债券发行平均利率（%） 数据来源：中国人民银行 1年期国债5年期国债10年期国债 85年期公司债（AAA）5年期公司债（AA+）5年期公司债（AA） 7 6 5 4 3 2 1 3.89 3.08 3.31 41 2.801.74 2016201720182019202020212022Q12022Q22022Q32022-102022-11 数据来源：WIND 五更寒夜弱需求市场难言见底 三支金箭保交楼政策力度空前 全国住宅市场综述（11月份） 十一月综述：继续探底 世联EVS存量住宅加权均价为24,613元/㎡（仅作价格指数用），环比加速下滑，名义跌幅为0.49%，同比名义跌幅扩大到0.99%。对照最新消费者物价指数（CPI）升幅（1.6%）、广义货币（M2）增幅（12.4%），住宅均价实际跌幅更 为显著，短期难言见底。 在世联评估跟踪的重点城市中，11月存量住宅成交环比上升17.8%，表现显著好于新房。由于三线城市新房存在交付风险，存量市场成为购房者避险之选，成交升幅最为突出。 时至岁末，新房市场观望情绪依旧浓厚，成交仍然冰冷如初。在可连续获得官方数据的城市中，新建住宅销售面积环比下降12.8%。受疫情影响，广州、重庆等城市成交量创下近期低位。 11月，全国重点城市居住用地成交规划建筑面积环比上升8.2%，成交金额环比下降15.4%。溢价率为低值2.1%，仍在年内低位徘徊。流拍率维持在14.6%的较高水平。 各典型城市基本完成全年集中供地任务，央国企“透支”、城投“苦撑”难掩集中供地困境。集中供地初衷为了抑制居住用地市场过热，目前土地市场热度一路下滑，集中供地制度有待全面检讨完善。 11月29日，无锡第五批次集中供地落锤，14宗居住用地顺利成交。本批供地未采取预公告形式，而是直接挂牌，供地质量有所提升，不乏经开区奥体板块、新吴区太科园板块、滨湖区山水城板块等热点板块。最终14宗地共获得土地出让金224.1亿元，问鼎全国城市出让金榜冠军。 西安、淮安、北京分别掘金177.1亿元、158.2亿元、135.2亿元，位列第二至四位。 环比变动：高能级城市集体领跌 在世联评估高频跟踪的重点城市中，均价环比上涨城市只有上海、佛山等5座（比上月减少3座），北京、天津、深圳、广州、成都、重庆、武汉等高能级城市集体领跌，下跌城市多达41座，大部分城市明显进入买方市场。 环比涨幅居前的城市为佛山（0.69%）、上海（0.22%）、三亚（0.12%）、乌鲁木齐（0.04%）及呼和浩特 （0.02%）。 环比跌幅居前的城市为东莞（-1.81%）、杭州（-1.27%）、太原（-0.94%）、哈尔滨（-0.90%）及北京（-0.90%）。 均价同比：南热北冷格局持续 存量住宅均价同比上涨城市有9座（比上月减少1座），下跌城市多达37座，上涨城市数量总体呈趋势性下降形态。 下半年，上海全面复工复产，存量住宅成交量价稳步恢复，整体表现较为强势。哈尔滨、郑州、呼和浩特、太原、沈阳、天津等北部城市阴跌不止，南热北冷格局持续。 同比涨幅居前的城市为厦门（3.51%）、上海（3.37%）、泉州（2.76%）、北京（2.46%）及成都（1.96%）。同比跌幅居前的城市为哈尔滨（-11.55%）、郑州（-7.21%）、重庆（-7.02%）、南宁（-5.81%）及呼和浩特（-5.70%）。 市场展望：二季度重启轮动修复 从“金融16条”到央行全面降准，再到金融救市“第三支箭”纾困房企，大剂量的强心剂和升压药效果尚未显现。罗衾不耐五更寒，11月住宅市场继续探底。 今年前三个季度，救市政策更多侧重在需求端，如房贷利率调整、首付比例调整、限购政策松动、公积金贷款政策调整、保交楼等等，以支持刚需和改善买房需求为主。第四季度供给端政策层层递进，房地产融资弓弦拉满，信贷、债券、股权三箭齐发，从此前的“救项目”转向“救企业”，力度之大、落地之快超乎预期。 11月8日，交易商协会和中债增支持民企债务融资（第二支箭“债券”），支持包括 房企在内的民营企业发债融资。11月11日，央行、银保监会开出“金融16条”（第 一支箭“信贷”），涵盖开发贷、信托贷款、并购贷款、贷款展期、保交楼、个人房贷、个人征信、租赁市场等多个方面，强力推进房企“保交楼”和信贷。截至月末， 20余家银行密集给予了50余家房企意向性授信规模高达3万亿。11月28日，证监会决 定恢复上市房企和涉房上市公司再融资，支持房企融资威力最大的第三支箭“股权”终于离弦击发。时隔12年，股权融资首次被放开，各种政策已经接近历史最宽松时期。 从“三条红线”到“三支金箭”，政策腾挪力度空前，将很大程度上改善房企资金链，一丝曙光穿透了楼市的阴霾。 需求端方面，由于整体结婚人数下降，出生率下降，城镇化速度放缓，居民杠杆率高企等的基本面导致住宅需求趋势性下降。疫情反复导致宏观经济短期下行，居民收入 不稳定，购买力低迷。2022年前三季度，作为购房主要群体的城镇居民人均消费支出（扣除价格因素影响）同比下降0.2%。 目前任凭多少救市政策刺激，全国各地住宅销售始终疲软，短期市场修复艰难。激活 楼市首先要激活需求端，要先激活百姓的收入，全面重启经济是稳楼市关键一步。后疫情时代，预计明年经济新周期启动，此前积累的超额储蓄和消费需求逐渐释放， 二季度可能形成市场底，各线城市重启轮动修复。预计上半年三大都市圈和南方少数高能级城市核心区存量住宅均价、成交量将率先回稳，稳中求进，实现软着陆。其他城市住房有效需求不足，市场信心有待恢复，修复节奏将明显滞后。 EVS数据大公开——2022年11月全国代表城市存量房房价变化 数据来源：世联EVS数据平台 聚 焦 市广州场 政策资讯概述 广州市市场监管局举行新闻通气会，制定印发了《推动南沙深化面向世界的粤港澳全面合作实施方案》，宣布出台 29项细化举措。 广州市第十六届人大常委会第八次会议表决通过了《广州市传统风貌建筑保护规定》。 （粤财税〔2022〕38号），转发财税〔2022〕40号文，并提出贯彻落实意见。 层部门及相关“三旧”改造主体使用。 广东省财政厅、国家税务总局广东省税务局发布《转发财政部税务总局关于广州南沙企业所得税优惠政策的通知》 广州市规划和自然资源局编印了《广州市“三旧”用地报批要件参考模板（2022年版）》（共5册）提供给全市基 土地市场概述 2022年11月，广州招拍挂供应土地58宗，总供应土地面积261.5万㎡，同比上升5.1%，环比上升410.7%；成交土地共12宗，成交土地面积53.5万㎡，同比下降15.2%，环比下降83.6%；成交金额26.9亿元，环比下降94.9%。 番禺区1宗。楼 11月15日，广州市挂牌2022年第四批集中出让地块，共6宗，总宗地面积69.3万㎡，总建筑面积106.3万㎡，总起拍价244.6亿元，拟于12月15日集中出让。本次出让的6宗地块分布于海珠区1宗、天河区2宗、白云区1宗、黄埔区1宗、 一 览 新房市场概述市 2022年11月，广州商品住宅新增供应5,236套，环比上升4.5%，同比下降43.8%；供应面积56.3万㎡，环比下降4.4%，同比下降38.7%。成交方面，本月共成交3,412套，环比下降29.6%，同比下降63.2%；成交面积37.0万㎡，环比下降29.8%，同比下降62.4%；成交均价35,244元/㎡，环比下降8.2%，同比下降0.3%。 11月整体供应量与上月基本持平，供应量主要集中在本月月初，后续受疫情影响开发商推货量减少；受疫情影响，市场成交下滑至近一年最低位。为最大限度减少疫情对经济社会发展的影响，一系列政策随之出台，预计随着利好政策的持续落地，政策优化叠加防疫政策改善，将带动市场预期进一步提升。 存量市场概述 4,834套，环比下降19.1%，同比下降4.2%；成交面积45.4万㎡，环比下降19.6%，同比下降4.4%。 体维持高位稳定状态。 截至报告发布日，官方未公布2022年11月的存量住宅成交套数及成交面积数据。回顾10月，广州存量住宅成交 根据世联评估EVS监测，2022年11月广州二手住宅成交均价为31,542元/㎡，同比下降1.2%，环比下降0.62%，总 租赁市场概述 2022年11月，广州市住房租金均价为50.3元/㎡·月，环比下降1.9%；套均租金为4,100元/套·月，环比下降2.5%； 存量住宅成交均价为31,542元/㎡，租售比为1:627，整体保持平稳。 政策资讯 广州：实现“三旧”用地报批模版化 为帮助提高“三旧”用地报批区级组卷质量，助力城市更新项目落地实施，近期广州市规划和自然资源局精心梳理、编印了《广州市“三旧”用地报批要件参考模板（2022年版）》（共5册）提供给全市基层部门及相关“三旧”改造主体使用。在《广东省“三旧”改造标图入库和用地报批工作指引（2021年版）》的基础上，聚焦广州实际，以精简、精细和可操作为原则，按照报批材料清单，细化明确具体要件，并逐一编制参考模板，形成“填空式”模板和“保姆式”清单服务，助推“三旧”用地报批提质增效。 广州南沙：企业所得税优惠政策落地 资 策 政 讯 11月3日，广东省财政厅、国家税务总局广东省税务局发布《转发财政部税务总局关于广州南沙企业所得税优惠政策的通知》（粤财税〔2022〕38号），转发财税〔2022〕40号文，并提出贯彻落实意见。《通知》规定，一是对设在南沙先行启动区符合条件的鼓励类产业企业减按15%的税率征收企业所得税；二是在南沙设立的高新技术重点行业企业，自2