2023深圳市场城市快报

中国房地产市场发展报告Jul.2023 每一天，为您创造价值 RUIUNION 城市快报 深圳市场 本期摘要 01.全国楼市综述（6月） 02.全国代表城市房价变化（6月） 03.聚焦深圳市场（6月） 04.瑞联平台价值研究院月报 获取更多资讯，请关注“瑞联与客资户信经平理台联”络微信公众号或 CITYEXPRESS瑞联平台研报系列 目录 02深圳住宅核心指标一览 03利率指标一览 04全国楼市综述 06EVS数据大公开 08深圳楼市一览 09深圳政策资讯 10深圳土地市场 11深圳住宅市场 18深圳商办市场 25研究院月报 愿景：成为客户最具信赖的咨询服务公司瑞联研报系列仅供分享1 CITYEXPRESS核心指标 深圳物业核心指标一览 变动指标为环比变化 新建商品住宅均价：63,128元/㎡ 存量商品住宅均价：59,200元/㎡新建写字楼（含研发办公）均价：40,586元/㎡新建商业（以商务公寓为主）均价：69,858元/㎡ 0.26% 25.6 0.20% 存量住宅均价 住宅房价收入比 新建住宅均价 9.40% 13.67% 存量住宅成交套数 1:716 住宅租售比 15.0月 新建住宅成交套数 住宅去化周期 愿景：成为客户最具信赖的咨询服务公司瑞联研报系列仅供分享2 利率指标一览 CMBS/CMBN/类REITs发行利率（%） 贷款市场报价利率（LPR）（%） 债券发行平均利率（%） 数据来源：瑞联数据平台 数据来源：中国人民银行 数据来源：WIND 先扬后抑楼市中考平淡收官 供需失衡政策加力预期增强 全国住宅市场综述（6月份） 六月综述：连续三个月价量齐跌 瑞联EVS存量住宅加权均价为22,847元/㎡（仅作价格指数用），本月环比名义跌幅0.25%，连续12个月下滑。均价同 比跌幅为2.23%，跌幅有扩大趋势。 在可连续获得官方数据的城市中，6月存量住宅成交环比锐减20.8%，连续三个月下滑。重点城市延续低迷走势，挂牌 量持续走高，购房者观望情绪加重，业主以降价出售为主，多数城市进入买方市场。 在瑞联平台跟踪的重点城市中，6月新建住宅销售面积环比下降7.6%，市场下行压力不断加大。2023年房企债务集中到期，资金链紧绷。作为冲刺年中业绩的节点期，房企推盘和折扣力度有所加强，但市场支撑乏力，销售节节回落。 2023年上半年，全国居住用地成交规划建筑面积相对去年同期下降31.6%，金额同比下降20.2%，成交规模处于历史低位。 6月，重点城市居住用地成交规划建筑面积环比上升12.9%，金额环比上升29.7%，溢价率下降至6.3%，流拍率上升到 18.3%。 6月，北京共有19宗居住用地成功出让，揽金约557.6亿元，出让金遥遥领先，问鼎全国城市出让金榜冠军。本轮推地质量上佳，外地企业和民营企业踊跃参拍，竞争激烈，部分宗地被新面孔截糊。全国楼市尚未明显回暖背景下，北京土拍 市场韧性十足，走出了独立行情。 杭州第五、六批次供地接连上新16宗居住用地，揽金约225.1亿元，表现亮眼。 天津、武汉、深圳分别掘金141.0亿元、139.8亿元、139.7亿元，位列出让金榜第三至位。 环比变动：下跌城市数量大增 在瑞联平台高频跟踪的重点城市中，存量住宅均价环比上涨城市仅有3座，下跌城市增至43座（比上月大增6座），市场 下行超出预期。 环比上涨的城市为武汉（0.76%）、三亚（0.22%）及济南（0.04%）。 环比跌幅居前的城市为郑州（-2.50%）、东莞（-1.80%）、兰州（-1.78%）、南宁（-1.61%）及呼和浩特（-0.95%）。 均价同比：东莞、郑州领跌 存量住宅均价同比上涨城市只有6座（比上月减少1座），下跌城市多达40座。大湾区东莞、江门、中山，东北重镇哈尔滨、长春、沈阳信心不足、需求下降等未得到根本性扭转，楼市疲软失色，均价跌幅居前。 同比上涨的城市为上海（1.79%）、泉州（1.39%）、佛山（1.29%）、西安（0.99%）、乌鲁木齐（0.92%）及北京（0.19%）。 同比跌幅居前的城市为东莞（-9.03%）、郑州（-8.83%）、江门（-7.95%）、中山（-7.32%）及哈尔滨（-7.30%）。 市场展望：暑期淡季，分化延续 2023年上半年，住宅市场呈现先扬后抑的特征，短暂反弹戛然而止。 年初，随着疫情防控的全面放开，去年以来出台的利好政策逐步发酵，叠加信贷环境相对宽松，积压的刚需、刚改需求 集中释放，存量住宅成交连续两月强势回升，3月达到近年小高峰。二季度，随着积压刚需释放殆尽，“换房需求”也转不动了，二手房挂牌量不断攀升，供需失衡，连续三个月价量齐跌，楼市中考平淡收官。 楼市不是一个孤立的市场，而是一个与国民经济、地方财政、社会稳定等密切相关的市场。6月16日，国常会指出外部 环境更趋复杂严峻，全球贸易投资放缓，直接影响我国经济恢复进程。针对经济形势的变化，必须采取更加有力的措施，增强发展动能，优化经济结构，推动经济持续回升向好。 6月，贷款市场报价利率（LPR）年内首次下调，5年期以上LPR由4.3%调整至4.2%，为2019年房贷利率换锚以来最低水平，房贷利率降至历史低位。此次降息释放了积极信号，也预示着“加强逆周期调节”措施在加快落地，有利于提振市场信心。 6月地方政策的出台频次放缓，因城施策多聚焦在限购限售调整、公积金优化、发放购房补贴、推动存量住宅“带押过户”等。青岛、福清等地放松限售政策，降低限售年限，对特定群体放松限售条件。北京、连云港、广州等城市优化公 积金政策。泰州、福清等对持房票购房的安置人给予购房奖励。 上半年，中央救市非常克制，保持了足够的政策定力。而百余个市县陆续出台了超过300条优化房地产调控政策，部分 城市多轮松绑，但是政策效果有边际减弱的趋势。多数城市调控政策已基本取消，清空弹夹托市，市场情绪仍未能获得实质性提振。 7、8月份为楼市传统的暑期淡季，若无强力的救市政策出台，住宅成交规模还将低位持稳。供需两端齐发力，楼市组合拳才能形成共振。下半年需要更强有力的托底政策才能遏制住市场下行趋势，政策加力预期增强。 预计三季度各城市分化行情延续，长三角、珠三角、京津冀三大都市圈和二线高能级城市核心区基本面尚佳，维持弱复苏主基调。大部分城市刚需退场后需求出现断层，住宅交易活跃度将继续下降，还将延续筑底行情。 EVS数据大公开——2023年6月全国代表城市存量房房价变化 同比变动排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 城市 上海泉州佛山西安 乌鲁木齐北京三亚长沙济南成都厦门南京珠海合肥石家庄昆明广州天津苏州海口 呼和浩特南昌深圳太原青岛常州武汉无锡福州贵阳惠州兰州大连宁波温州重庆烟台杭州南宁沈阳长春哈尔滨中山江门郑州东莞 2023年6月 均价（元/㎡） 59,465 12,573 14,236 13,872 8,021 53,880 28,328 10,849 14,963 13,739 40,098 29,682 19,907 16,943 13,363 10,550 31,065 19,025 19,205 15,130 10,006 11,098 59,200 10,168 16,669 12,180 15,538 13,777 21,075 8,488 10,033 10,817 12,972 22,918 17,057 9,287 9,676 38,094 10,750 9,000 8,519 8,649 10,179 6,908 12,146 22,212 环比变动 -0.04% -0.25% -0.23% -0.14% -0.26% -0.04% 0.22% -0.47% 0.04% -0.10% -0.16% -0.03% -0.07% -0.28% -0.03% -0.24% -0.34% -0.03% -0.41% -0.54% -0.95% -0.48% -0.26% -0.03% -0.23% -0.73% 0.76% -0.48% -0.05% -0.01% -0.40% -1.78% -0.36% -0.30% -0.41% -0.39% -0.40% -0.59% -1.61% -0.22% -0.43% -0.33% -0.25% -0.60% -2.50% -1.80% 2023年 累计变动 -0.02% 1.53% -0.22% 0.09% 0.84% 0.09% 0.32% -0.15% -0.68% -0.37% -0.73% -0.04% 0.30% -1.51% 0.00% -1.27% -1.38% -0.44% -1.55% -1.30% -2.39% -1.13% -1.24% -0.10% -1.34% -2.03% -0.56% -2.05% -0.77% -0.77% -1.67% -2.83% -3.09% -1.98% -3.17% -1.58% -1.83% -3.06% -3.18% -1.97% -2.65% -2.56% -3.20% -6.19% -4.92% -4.78% 同比变动 1.79% 1.39% 1.29% 0.99% 0.92% 0.19% -0.27% -0.29% -0.44% -0.46% -0.67% -0.79% -1.25% -1.72% -1.81% -2.13% -2.40% -2.45% -2.50% -2.88% -2.99% -3.07% -3.10% -3.14% -3.16% -3.31% -3.31% -3.34% -4.00% -4.23% -4.50% -4.71% -4.82% -4.97% -5.13% -5.31% -5.33% -5.85% -5.89% -6.13% -6.14% -7.30% -7.32% -7.95% -8.83% -9.03% 数据来源：瑞联EVS数据平台 聚焦深圳市场 上半年，深圳楼市扶持政策相对谨慎。 政策资讯概述 松绑存量住宅参考价政策。关于保障性住房，“十四五”期间增加20万套保障性租赁租房供给，取消安居型商品房、 在新房领域，加大公积金贷款支持力度，深汕合作区取消限购政策。在存量住宅方面，推广“带押过户”，“只做不说” 中海以125.32亿+自持租赁住宅58,500㎡斩获深圳湾超级总部基地T207-0060宗地，备受瞩目。 本月共有9宗地顺利拍出，规划建筑面积261万㎡，成交总额170.24亿元。 6月，深圳推出共4宗地，其中3宗为居住用地，建设用地面积14.48公顷，规划建筑面积47万㎡。 土地市场概述 人才住房类型，新增保障性租赁住房、共有产权房类型，把深圳的住房体系彻底分成保障住房、商品住房双轨制。 上半年新宅市场成交先升后降，后劲明显不足，需求疲弱。在售新建商品住宅套数创下2014年以来的高位。6月，新建商品住宅均价为63,128元/㎡，环比下跌0.20%。网签量3,049套/31.0万㎡，套数环比上升9.40%。2023年深圳开发商中考成绩发布。特区建发投资以权益销售178,750㎡/115.8亿元辉煌成绩，领衔深圳房企销售榜。 存量住宅概述 上半年，存量住宅市场呈现先扬后抑的特征，短暂反弹戛然而止，楼市中考平淡收官。6月，具指标意义的瑞联EVS存量住宅均价为59,200元/㎡，环比下跌0.26%，同比下跌3.10%。房价连续20个月阴跌，市场非理性需求褪去。存量住宅网签2,407套/23.7万㎡，套数环比下跌13.67%。 存量住宅房价收入比高达25.6，从2021年初（30.9）以来呈趋势性下降形态。 新房住