房地产行业：北京甲级写字楼市场季度报告

北季京度甲报级告写字楼市场 2023年第四季度 本写报字告楼重投点资关市注场北等京方甲面级相写关字信楼息市场，包括供应和需求、租金、空置率以及 knightfrank.com.cn/research 概览和展望 半年才能开始逐渐显现。 年第一季度空置率将有所上涨下降。尽管，租金继续 新租需求放缓 响，第北四京季甲度级，写受字到楼全市球场经延济续增了速放缓的影 6栋甲级写字楼，共为市场带来 来的收缩趋势。今年的新供有大幅20增23长年，但以 需市新求交量付增长放缓，整体市场持续下行。全 5年3第8,0四0季3平度方，全米市的甲写级字写楼字面楼积存。截量至上2升02至3 5.1%至每月每平方 1楼,2平91均万租平金方环米比。第下四降季度，北京甲级写字 米全2市9经5.1济元活。临动近明年显末减，少市，场新受租季需节求性有影所响放，缓此，，部第分四交季易度延的迟净至吸2纳0量24较年上第季一度季下度降。明因显点至。全市平均空置率则环比上升3.3个百分 18.4%。 万平米的新项目入市，我们预计 展望2024年，北京写字楼市场将有约582024 列经济刺激20政2策3年，但下市半场年由政于府过颁去布几了年一系长此期政低策靡对，市目场前的仍积然极处影于响谨最慎早观将望在阶明段年，因下 图一：北京甲级写字楼市场参考指标[1] 538平方,0米03 第四季度新增供应 2023年 第四季度净吸纳量 2023 年 33平,方5米27 第四季度租金 2023 年 2023年 元2/平9方5米./月1 第四季度空置率 18.4% 按季变幅：下季预测： 按季变幅： 下季预测： 按季变幅： 下季预测： 5.1% 按季变幅：3.3个百分点下季预测： 资料来源:莱坊研究部 [1]租金为平均净有效租金 图二：2024-2026年及以后各区域新增写字楼面积 千平方米 1,500 1,000 500 2024 2025 2026及以后 0 望京-酒仙桥 丽泽奥运村中关村燕莎 中央商务区金融街 丰台 资料来源:莱坊研究部 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 供应和需求 市场处于谨慎观望阶段 图三：甲级写字楼供应量、净吸纳量及空置率 千平方米 1,500 1,200 900 600 300 新供(左轴) 净吸纳(左轴)空置率(右轴) 0201020112012201320142015201620172018201920202021 25% 20% 15% 10% 5% 202220230% 资料来源:莱坊研究部 至3.3个百分点。预计年第一季度，位于丽 分别第位四于季东度二，共环有、中6关栋村新、竣通工州项、石目景入山市区，域字，楼共面为积市。场受提到供疫了情5及38市,0场0影3平响方，今米年的写交付度写的上字项拉楼目高平在了均临市空近场置年整率底体环时的比集空上中置升供率应。全，一市定甲程级 泽地区的丽金金融中心将竣工交付，其中 18.4%2024 73,000平方米。 A筑、面B两积约栋为将作为写字楼使用，写字楼总建 成续租，因此本季度更多业主和达成 更倾向于给现有租户适当降低租金以达 方面第，四许季多度租，户市为场了租维赁持需经求营相，对倾放向缓于。一采取减面稳积健；的另租一赁方方面案，，业选主择为续了租降时低在空原置址率缩， 了原地续租的租赁意向。搬迁的租户则普 租金走势 租金跌破每月每平方米300元 图四：甲级写字楼租金走势 人民币/平方米/月 0 20112012201320142015201620172018201920202021202223 资料来源:莱坊研究部 比有较大5.1幅%度至的每下月探每，平同方比米下2跌95.1元，环 择是市场趋势影响在第四季度调，低由于租金以降低空置率；二 45040035030025020015010050 比下第降四季度，全市甲级写字楼平均租金环金整体下降的主要原因有三个方8面.2：%一。是租季季节，性租影赁响需，求往放年缓的，第因四此季大度多属数于业市主场会的选 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 持续下跌，业主普遍降低20了19对年市以场来的租预金期的，因平此；三会是随企着业对新市租场成预本期较的高下且降存调在低一租定金风水险选，择在在原原业址主以降更低低租的金租的金前续提租下。，许多企业 表一：甲级写字楼主要租赁成交，2023年第四季度 区域 项目 租户 面积（平方米）交易类型 注资：所料有来成源交:莱均坊有研待究落部实 跌幅。最新大兴，区为域租金有小幅上涨，其中丽泽涨 村市第场四受季到度下，成半熟年区新域入中市，项东目二的环影及响奥，租运金央商分务别区环、比燕上莎涨、中4.3关%村和均3有.7%不。同金程融度街的、下中 7,000 上地 其它望京-酒仙桥 东升科技园二期新城市广场恒通国际商务园 格灵深瞳 一起装修网亚马逊 10,000 新租新租续租 亚奥 恒毅大厦 小红书 8,000 扩租 7,000 涨5.6%。随12着.1北%京，临交近通的的丰发台展区，企域业环更比上倾向金更于低选的择新楼兴龄商更务新区、配。套设施更完善但租 遍会他选区择域原迁移区域的意性价愿较比更低高。北的京写甲字级楼写，向字 楼净吸纳量在第四季度下降至平 33,527 方米，2023年全年北京写字楼净吸纳量为 平方米，同比下降。 55,87311% 投资市场 10,652.85平方米。 写字楼投资表现活跃 3宗成交。 以及SOHO的A座15-17层、B座5层，11个地下停车位给帝王实业控股，转让 投资第表四现季活度跃，北，相京较写于字其楼他大物宗业交类易型市，场写字的楼大宗仍交然易获市得场较录高得的关注度。第四季度写字楼 门北11月京1银0日河，陕西华彬置业转让东城区朝阳价格暂时未知。银河SOHO是位于北京朝阳 门总面附积近为的一处地标型综合物业，此次转让的 北20京23甲年级第写四字季楼度市场数据图 各主要区域甲级写字楼存量、租金和空置率 中关村 存量:127 租金:354.5 空置率:15.3% 奥运村 存量：128.5租金:340.2 空置率:24.2% 望京-酒仙桥 存量：120租金:220 空置率:24.7% 金融街 存量：81 租金:590.7 空置率:12.2% 丽泽（新兴市场） 租金:221.8 丰台（新兴市场） 租金:141.2 甲总级存写量字约楼 1,万2平方9米1 燕莎 存量：93 租金:296.7 空置率:17.1% 东二环 存量：186 租金:309.6 空置率:15.4% 中央商务区 存量：340租金:354.8 空置率:18.1% 亦庄（新兴市场） 租金:145.7 资料来源:莱坊研究部注:存量的面积单位为万平方米，租金指平均净有效租金,租金单位为人民币/平方米/月，空置率为平均空置率 如果您对我们的研究报告有任何疑问，或需要咨询房地产业务，欢迎与我们联络： 研究及咨询部北京商业物业服务部 朱高磊级董事，中国区研究及咨询部主管 +862160321769 laurence.zhu@cn.knightfrank.com 杨董悦事，晨上海及北京研究及咨询部主管 +862160321728 regina.yang@cn.knightfrank.com 卢焜 董事总经理，北京 +861061138011 katherine.lu@cn.knightfrank.com 王董兆事，麒大中华区研究及咨询部主管 +85228467184 martin.wong@hk.knightfrank.com 张婉仪 北京研究及咨询部助理经理 +8618910961641 vanessa.zhang@cn.knightfrank.com 近期研究报告 年第三季度 北京写字楼市场报告 2023 上海写字楼市场报告 年第三季度 2023 广州写字楼市场报告 年第三季度 2023 深圳写字楼市场报告 年第三季度 2023 E租S户G指的南重要性： 房地产行业的 量化 ESG 莱坊研究部为全球范围内的开发商，投资者，机构基金，企业机构和公共部门等客户提供战略咨询，咨询服务和市场预测。我们的客户都认识到需要针对其特定需求量身定制的专家建议是十分必要的。重要声明：©莱坊：本文件及其内容只提供一般数据，可能随时变更而不作另行通知。所有图片只供展示用途。本文件并不表示、意图或暗示任何性质的代表或担保。因使用此数据而直接或间接引致的损失或损毁，莱坊恕不负责。客户应自行确保数据或内容的完整和准确性。本文件及其内容属莱坊所有，使用者知悉其中的观点、概念及建议均属莱坊的知识产权所有，并受版权保护。除了对上述文件作出评估外，若非已与莱坊达成协议，任何人不得以任何原因使用这些内容或其部分。本文件在保密的情况下提供予使用者，除参与评估此文件的人员外，恕不得向任何人透露。