土地市场月度跟踪报告（2023年6月）：百城宅地楼面均价涨幅扩大，供需规模恢复还需时日

2023年7月29日 行业研究 百城宅地楼面均价涨幅扩大，供需规模恢复还需时日 土地市场月度跟踪报告（2023年6月） 要点 16月，受房地产库存及企业拿地意愿等因素影响，涉宅用地的供需建面同比减少20；企业对优质地块的竞争仍在持续，一二线涉宅用地成交楼面价同比涨幅扩大。土地市场供需修复仍需市场加快库存去化，提振房企补库存信心。 16月，百城宅地供应建面19405万平，同比231；成交建面12930万平，同 比242；成交楼面均价为6886元平，同比121。分城市能级来看： 百城中一线城市宅地供应建面1106万平，同比332；成交建面769万平，同 比329；成交楼面均价为26168元平，同比257。 百城中二线城市宅地供应建面7190万平，同比309；成交建面4707万平， 同比313；成交楼面均价为9005元平，同比232。 百城中三线城市宅地供应建面11107万平，同比157；成交建面7454万平， 同比178；成交楼面均价为3559元平，同比44。 16月，TOP50房企新增土储规模同比降低157，头部房企拿地表现稳健，地方实力房企与城投拿地身影常现，房企调整优质土储布局的步伐加快。 16月，TOP50房企新增土储价值5902亿元，同比91，新增土储价值前三名房企为华润置地（533亿元）、万科地产（461亿元）、中海地产（406亿元）TOP50房企新增土储面积4606万平，同比157，新增土储面积排名前三的房企为建发房产（283万平）、华润置地（274万平）、万科地产（260万平）。 22城供地节奏不一，前三轮已完成的土拍整体溢价率分别为76、88、59 截至2023年7月26日，22城一批次土拍累计供应涉宅土地建面2478万平米， 累计成交面积2179万平米，成交率为879，累计成交总价约3329亿元，整体 成交溢价率约为76；已有14城开启第二批土拍，累计供应土地建面1614万 平米，累计成交土地建面1025万平米，成交率为924，累计成交总价约1673亿元，整体成交溢价率约为88；已有6城进行第三批土拍，累计供应土地建面563万平米，累计成交土地建面353万平米，成交率为845；累计成交总价约486亿元，整体成交溢价率约为59。 投资建议：2023开年，监管部门密集发声，释放积极信号，明确房地产金融化泡 沫化势头得到实质性扭转，房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏观经济发 展全局。供给侧来看，多部委相继表态，通过信贷、债券、股权多种方式综合协同，“三箭连珠”，执行层面可操作性大幅提升，有力提振房地产行业信心；需求侧来看，5年期LPR下调，地方政府“因城施策”引导合理住房消费需求，包括优化“认房认贷”标准，下调首付比例及按揭利率等。政策利好频发，供给侧信用风险逐步出清，需求侧促进购房消费实质性升温，新冠疫情管控优化，高能级城市房地产市场供需回暖明显，区域分化格局进一步凸显。投资建议关注三条 主线：1）看好具备片区综合开发能力，有机会参加超大特大城市更新和旧城改造的大中型央国企等企业，建议关注招商蛇口、保利发展、中国金茂、华润置地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋集团、万科A万科企业；2）看好综合开发能力强、先发布局多元赛道、第二增长曲线发展稳健、存量资产资源丰富、未来有望运用REITs提高资产回报率的房企，建议关注龙湖集团、新城控股、金地集团、滨江集团；3）看好我国产业园步入存量改革创新发展期，逐步迈向专业化运营发展，公募REITs利于产业园资产重估，建议关注上海临港。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等 房地产（地产开发）增持（维持） 作者分析师：何缅南 执业证书编号：S093051806000602152523801 hemiannanebscncom 联系人：庄晓波 02152523416 zhuangxiaoboebscncom 行业与沪深300指数对比图 资料来源：Wind 相关研报20230723超特大城市推进城中村改造，政策优化促进房地产企稳回升对近期房地产政策的综合点评 20230701高基数同比数据触底，稳市场政策箭 在弦上房地产行业百强销售月报（2023年6月） 2023062615月百城宅地楼面均价提升11，第二轮集中供地热度延续分化土地市场月度跟踪报告（2023年5月） 房地产 目录 1、百城土地住宅类用地供需情况3 11、16月百城土地供需同比小幅降低3 12、16月百城宅地供给与成交同比缩量明显4 13、百城分能级城市住宅类用地供需情况5 2、百城土地住宅类用地成交价格8 21、16月百城宅地成交均价累计同比1218 22、百城分能级城市住宅类用地成交楼面均价9 3、TOP50房企16月拿地情况10 31、TOP50房企16月新增土储价值同比9110 32、TOP50房企16月新增土储面积累计同比15711 33、16月新增土储排名TOP20房企11 4、22城“两集中”供地（涉宅）统计12 41、2023年22城集中供地（涉宅）成交情况12 5、投资建议15 6、风险分析15 1、百城土地住宅类用地供需情况 11、16月百城土地供需同比小幅降低 2023年6月 百城供应土地建面为201亿平，当月同比106； 百城成交土地建面为131亿平，当月同比203。 2023年16月 百城供应土地建面为846亿平，累计同比82； 百城成交土地建面为681亿平，累计同比12。 图1：百城土地当月供应成交建面（万平方米）图2：百城土地供应成交建面（当月同比） x10000 50 40 30 20 10 00 百城土地当月供应成交建面（万平方米） 1400 1200 1000 800 600 400 200 00 200 400 202101 202102 202103 202104 202105 202106 202107 202108 202109 202110 202111 202112 202201 202202 202203 202204 202205 202206 202207 202208 202209 202210 202211 202212 202301 202302 202303 202304 202305 202306 202101 202102 202103 202104 202105 202106 202107 202108 202109 202110 202111 202112 202201 202202 202203 202204 202205 202206 202207 202208 202209 202210 202211 202212 202301 202302 202303 202304 202305 202306 600 百城土地供应成交建面（当月同比） 供应成交 供应成交 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年6月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年6月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 图3：百城土地累计供应成交建面（万平方米）图4：百城土地供应成交建面（累计同比） x10000 300 250 200 150 100 50 00 百城土地累计供应成交建面（万平方米） 300 200 100 00 100 200 300 202101 202102 202103 202104 202105 202106 202107 202108 202109 202110 202111 202112 202201 202202 202203 202204 202205 202206 202207 202208 202209 202210 202211 202212 202301 202302 202303 202304 202305 202306 202101 202102 202103 202104 202105 202106 202107 202108 202109 202110 202111 202112 202201 202202 202203 202204 202205 202206 202207 202208 202209 202210 202211 202212 202301 202302 202303 202304 202305 202306 400 百城土地供应成交建面（累计同比） 供应成交 供应成交 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年6月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年6月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 12、16月百城宅地供给与成交同比缩量明显 2023年6月 百城供应住宅类用地建面为062亿平，当月同比123； 百城成交住宅类用地建面为033亿平，当月同比386。 2023年16月 百城供应住宅类用地建面为194亿平，累计同比231； 百城成交住宅类用地建面为129亿平，累计同比242。 图5：百城住宅类用地当月供应成交建面（万平方米）图6：百城住宅类用地供应成交建面（当月同比） 百城住宅类用地当月供应成交建面（万平方米）百城住宅类用地供应成交建面（当月同比） x10000 20 15 10 05 00 1000 800 600 400 200 00 200 400 600 800 202101 202102 202103 202104 202105 202106 202107 202108 202109 202110 202111 202112 202201 202202 202203 202204 202205 202206 202207 202208 202209 202210 202211 202212 202301 202302 202303 202304 202305 202306 202101 202102 202103 202104 202105 202106 202107 202108 202109 202110 202111 202112 202201 202202 202203 202204 202205 202206 202207 202208 202209 202210 202211 202212 202301 202302 202303 202304 202305 202306 1000 住宅类：供应住宅类：成交住宅类：供应住宅类：成交 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年6月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年6月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 图7：百城住宅类用地累计供应成交建面（万平方米）图8：百城住宅类用地供应成交建面（累计同比） x10000 120 100 80 60 40 20 00 百城住宅类用地累计供应成交建面（万平方米） 300 200 100 00 100 200 300 400 500 600 202101 202102 202103 202104 202105 202106 202107 202108 202109 202110 202111 202112 202201 202202 202203 202204 202205 202206 202207 202208 202209 202210 202211 202212 202301 202302 202303 202304 202305 202306 700 百城住宅类用地供应成交建面（累计同比） 202101 202102 202103 2