~ 2023年7月29日 行业研究 百城宅地楼面均价涨幅扩大,供需规模恢复还需时日 ——土地市场月度跟踪报告(2023年6月) 要点 1-6月,受房地产库存及企业拿地意愿等因素影响,涉宅用地的供需建面同比减少20%+;企业对优质地块的竞争仍在持续,一二线涉宅用地成交楼面价同比涨幅扩大。土地市场供需修复仍需市场加快库存去化,提振房企补库存信心。 1-6月,百城宅地供应建面19405万平,同比-23.1%;成交建面12930万平,同 比-24.2%;成交楼面均价为6886元/平,同比+12.1%。分城市能级来看: 百城中一线城市宅地供应建面1106万平,同比-33.2%;成交建面769万平,同 比-32.9%;成交楼面均价为26168元/平,同比+25.7%。 百城中二线城市宅地供应建面7190万平,同比-30.9%;成交建面4707万平, 同比-31.3%;成交楼面均价为9005元/平,同比+23.2%。 百城中三线城市宅地供应建面11107万平,同比-15.7%;成交建面7454万平, 同比-17.8%;成交楼面均价为3559元/平,同比+4.4%。 1-6月,TOP50房企新增土储规模同比降低15.7%,头部房企拿地表现稳健,地方实力房企与城投拿地身影常现,房企调整优质土储布局的步伐加快。 1-6月,TOP50房企新增土储价值5902亿元,同比-9.1%,新增土储价值前三名房企为华润置地(533亿元)、万科地产(461亿元)、中海地产(406亿元)TOP50房企新增土储面积4606万平,同比-15.7%,新增土储面积排名前三的房企为建发房产(283万平)、华润置地(274万平)、万科地产(260万平)。 22城供地节奏不一,前三轮已完成的土拍整体溢价率分别为7.6%、8.8%、5.9% 截至2023年7月26日,22城一批次土拍累计供应涉宅土地建面2478万平米, 累计成交面积2179万平米,成交率为87.9%,累计成交总价约3329亿元,整体 成交溢价率约为7.6%;已有14城开启第二批土拍,累计供应土地建面1614万 平米,累计成交土地建面1025万平米,成交率为92.4%,累计成交总价约1673亿元,整体成交溢价率约为8.8%;已有6城进行第三批土拍,累计供应土地建面563万平米,累计成交土地建面353万平米,成交率为84.5%;累计成交总价约486亿元,整体成交溢价率约为5.9%。 投资建议:2023开年,监管部门密集发声,释放积极信号,明确房地产金融化泡 沫化势头得到实质性扭转,房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏观经济发 展全局。供给侧来看,多部委相继表态,通过信贷、债券、股权多种方式综合协同,“三箭连珠”,执行层面可操作性大幅提升,有力提振房地产行业信心;需求侧来看,5年期LPR下调,地方政府“因城施策”引导合理住房消费需求,包括优化“认房认贷”标准,下调首付比例及按揭利率等。政策利好频发,供给侧信用风险逐步出清,需求侧促进购房消费实质性升温,新冠疫情管控优化,高能级城市房地产市场供需回暖明显,区域分化格局进一步凸显。投资建议关注三条 主线:1)看好具备片区综合开发能力,有机会参加超大特大城市更新和旧城改造的大中型央国企等企业,建议关注招商蛇口、保利发展、中国金茂、华润置地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋集团、万科A/万科企业;2)看好综合开发能力强、先发布局多元赛道、第二增长曲线发展稳健、存量资产资源丰富、未来有望运用REITs提高资产回报率的房企,建议关注龙湖集团、新城控股、金地集团、滨江集团;3)看好我国产业园步入存量改革+创新发展期,逐步迈向专业化运营发展,公募REITs利于产业园资产重估,建议关注上海临港。 风险分析:房地产行业宽松政策推进不及预期风险,房地产市场需求不及预期风险,房地产企业项目竣工不及预期风险,房地产企业多元化业务经营不佳风险等 房地产(地产开发)增持(维持) 作者分析师:何缅南 执业证书编号:S0930518060006021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人:庄晓波 021-52523416 zhuangxiaobo@ebscn.com 行业与沪深300指数对比图 资料来源:Wind 相关研报20230723超特大城市推进城中村改造,政策优化促进房地产企稳回升——对近期房地产政策的综合点评 20230701高基数同比数据触底,稳市场政策箭 在弦上——房地产行业百强销售月报(2023年6月) 202306261-5月百城宅地楼面均价提升11%,第二轮集中供地热度延续分化——土地市场月度跟踪报告(2023年5月) 房地产 目录 1、百城土地/住宅类用地供需情况3 1.1、1-6月百城土地供需同比小幅降低3 1.2、1-6月百城宅地供给与成交同比缩量明显4 1.3、百城分能级城市住宅类用地供需情况5 2、百城土地/住宅类用地成交价格8 2.1、1-6月百城宅地成交均价累计同比+12.1%8 2.2、百城分能级城市住宅类用地成交楼面均价9 3、TOP50房企1-6月拿地情况10 3.1、TOP50房企1-6月新增土储价值同比-9.1%10 3.2、TOP50房企1-6月新增土储面积累计同比-15.7%11 3.3、1-6月新增土储排名TOP20房企11 4、22城“两集中”供地(涉宅)统计12 4.1、2023年22城集中供地(涉宅)成交情况12 5、投资建议15 6、风险分析15 1、百城土地/住宅类用地供需情况 1.1、1-6月百城土地供需同比小幅降低 2023年6月 百城供应土地建面为2.01亿平,当月同比-10.6%; 百城成交土地建面为1.31亿平,当月同比-20.3%。 2023年1-6月 百城供应土地建面为8.46亿平,累计同比-8.2%; 百城成交土地建面为6.81亿平,累计同比-1.2%。 图1:百城土地当月供应/成交建面(万平方米)图2:百城土地供应/成交建面(当月同比) x10000 5.0 4.0 3.0 2.0 1.0 0.0 百城土地当月供应/成交建面(万平方米) 140.0% 120.0% 100.0% 80.0% 60.0% 40.0% 20.0% 0.0% -20.0% -40.0% 2021-01 2021-02 2021-03 2021-04 2021-05 2021-06 2021-07 2021-08 2021-09 2021-10 2021-11 2021-12 2022-01 2022-02 2022-03 2022-04 2022-05 2022-06 2022-07 2022-08 2022-09 2022-10 2022-11 2022-12 2023-01 2023-02 2023-03 2023-04 2023-05 2023-06 2021-01 2021-02 2021-03 2021-04 2021-05 2021-06 2021-07 2021-08 2021-09 2021-10 2021-11 2021-12 2022-01 2022-02 2022-03 2022-04 2022-05 2022-06 2022-07 2022-08 2022-09 2022-10 2022-11 2022-12 2023-01 2023-02 2023-03 2023-04 2023-05 2023-06 -60.0% 百城土地供应/成交建面(当月同比) 供应成交 供应成交 资料来源:WIND,光大证券研究所;截至2023年6月 注:由于Wind月度更新延迟因素,后续数据或存在变化的可能 资料来源:WIND,光大证券研究所;截至2023年6月 注:由于Wind月度更新延迟因素,后续数据或存在变化的可能 图3:百城土地累计供应/成交建面(万平方米)图4:百城土地供应/成交建面(累计同比) x10000 30.0 25.0 20.0 15.0 10.0 5.0 0.0 百城土地累计供应/成交建面(万平方米) 30.0% 20.0% 10.0% 0.0% -10.0% -20.0% -30.0% 2021-01 2021-02 2021-03 2021-04 2021-05 2021-06 2021-07 2021-08 2021-09 2021-10 2021-11 2021-12 2022-01 2022-02 2022-03 2022-04 2022-05 2022-06 2022-07 2022-08 2022-09 2022-10 2022-11 2022-12 2023-01 2023-02 2023-03 2023-04 2023-05 2023-06 2021-01 2021-02 2021-03 2021-04 2021-05 2021-06 2021-07 2021-08 2021-09 2021-10 2021-11 2021-12 2022-01 2022-02 2022-03 2022-04 2022-05 2022-06 2022-07 2022-08 2022-09 2022-10 2022-11 2022-12 2023-01 2023-02 2023-03 2023-04 2023-05 2023-06 -40.0% 百城土地供应/成交建面(累计同比) 供应成交 供应成交 资料来源:WIND,光大证券研究所;截至2023年6月 注:由于Wind月度更新延迟因素,后续数据或存在变化的可能 资料来源:WIND,光大证券研究所;截至2023年6月 注:由于Wind月度更新延迟因素,后续数据或存在变化的可能 1.2、1-6月百城宅地供给与成交同比缩量明显 2023年6月 百城供应住宅类用地建面为0.62亿平,当月同比-12.3%; 百城成交住宅类用地建面为0.33亿平,当月同比-38.6%。 2023年1-6月 百城供应住宅类用地建面为1.94亿平,累计同比-23.1%; 百城成交住宅类用地建面为1.29亿平,累计同比-24.2%。 图5:百城住宅类用地当月供应/成交建面(万平方米)图6:百城住宅类用地供应/成交建面(当月同比) 百城住宅类用地当月供应/成交建面(万平方米)百城住宅类用地供应/成交建面(当月同比) x10000 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0 100.0% 80.0% 60.0% 40.0% 20.0% 0.0% -20.0% -40.0% -60.0% -80.0% 2021-01 2021-02 2021-03 2021-04 2021-05 2021-06 2021-07 2021-08 2021-09 2021-10 2021-11 2021-12 2022-01 2022-02 2022-03 2022-04 2022-05 2022-06 2022-07 2022-08 2022-09 2022-10 2022-11 2022-12 2023-01 2023-02 2023-03 2023-04 2023-05 2023-06 2021-01 2021-02 2021-03 2021-04 2021-05 2021-06 2021-07 2021-08 2021-09 2021-10 2021-11 2021-12 2022-01 2022-02 2022-03 2022-04 2022-05 2022-06 2022-07 2022-08 2022-09 2022-10 2022-11 2022-12 2023-01 2023-02 2023-03 2023-04 2023-05 2023-06 -100.0% 住宅类:供应住宅类:成交住宅类:供应住宅类:成交 资料来源:WIND,光大证券研究所;截至2023年6月 注:由于Wind月度更新延迟因素,后续数据或存在变化的可能 资料来源:WIND,光大证券研究所;截