土地市场月度跟踪报告（2023年2月）：百城宅地供需缩量，22城土拍分化延续

2023年3月26日 行业研究 百城宅地供需缩量，22城土拍分化延续 ——土地市场月度跟踪报告（2023年2月） 要点 1-2月，百城宅地供需延续缩量，受二线城市成交结构影响，成交均价小幅反弹 1-2月，百城宅地供应建面3009万平，同比-28.8%；成交建面2911万平，同比 -21.6%；成交楼面均价为4572元/平，同比+15.0%。分城市能级来看： 百城中一线城市宅地供应建面174.5万平，同比-71.9%；成交建面53.2万平， 同比-67.0%；成交楼面均价为24,843元/平，同比-16.8%。 百城中二线城市宅地供应建面1050.6万平，同比+9.5%；成交建面735.6万平， 同比-33.7%；成交楼面均价为9,000元/平，同比+187.2%。 百城中三线城市宅地供应建面1784.3万平，同比-32.6%；成交建面2121.9万平 同比-13.2%；成交楼面均价为2,529元/平，同比-4.7%。 1-2月，TOP50房企新增土储价值同比-24.7%，新增土储面积同比-17.3%。 1-2月，TOP50房企新增土储价值1075亿元，同比-24.7%。新增土储价值TOP3房企为华润置地（116.6亿元）、建发房产（67.3亿元）、越秀地产（59.1亿元）TOP50房企新增土储面积1786万平，同比-17.3%；新增土储面积TOP3房企为岳阳城投（84.4万平）、华润置地（68.5万平）、永州经投发展（64.9万平）。 22城部分城市开始集中公告、分散土拍，市场追逐核心地块，土拍成交分化明显 房地产（地产开发）增持（维持） 作者分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：庄晓波 021-52523416 zhuangxiaobo@ebscn.com 行业与沪深300指数对比图 20.00% 10.00% 0.00% -10.00% -20.00% -30.00% 2022/1/1 2022/2/1 2022/3/1 2022/4/1 2022/5/1 2022/6/1 2022/7/1 2022/8/1 2022/9/1 2022/10/1 2022/11/1 2022/12/1 2023/1/1 2023/2/1 2023/3/1 -40.00% 沪深300300地产 截至2023年3月24日，22城中共有苏州、杭州、上海、北京、深圳、广州等 18个城市发布了23年第一批集中供地公告，其中，共有7城已开启23年首轮 土拍；具体来看，苏州、杭州、郑州、南京已完成2023年第一批次集中土拍， 北京、广州、成都仅完成首轮供地计划中的部分土地出让，上述7城合计成交建 面约489万平，成交总价合计约692亿元，成交楼面均价约14150元/平米，整体成交溢价率约6.8%，核心城市核心地块触顶成交情况有所增加，整体土拍溢价率略有提升，非核心地块零溢价成交情况居多，土地市场成交保持分化。 投资建议：2023开年，监管部门密集发声，释放积极信号，明确房地产金融化泡 20.00% 10.00% 0.00% -10.00% -20.00% -30.00% -40.00% -50.00% 2022/1/1 2022/2/1 2022/3/1 2022/4/1 2022/5/1 2022/6/1 2022/7/1 2022/8/1 2022/9/1 2022/10/1 2022/11/1 2022/12/1 2023/1/1 2023/2/1 2023/3/1 恒生指数恒生综合行业指数-地产建筑业 沫化势头得到实质性扭转，房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏观经济发展全局。供给侧来看，多部委相继表态，通过信贷、债券、股权多种方式综合协同，“三箭连珠”，执行层面可操作性大幅提升，有力提振房地产行业信心；需求侧来看，5年期LPR下调，地方政府“因城施策”引导合理住房消费需求，包括优化“认房认贷”标准，下调首付比例及按揭利率等。政策利好频发，供给侧信用风险逐步出清，需求侧促进购房消费实质性升温，新冠疫情管控优化，房地 产市场供需均现回暖，资本市场关注度提升明显。投资建议关注三条主线：1）看好综合开发能力强、核心土储充裕、信用优势显著、品牌美誉度高的龙头房企未来市占率与ROE率先提升，建议关注招商蛇口、保利发展、中国金茂、华润置地中国海外发展、越秀地产、滨江集团、中国海外宏洋集团；2）看好先发布局多元赛道、第二增长曲线发展稳健、存量资产资源丰富、未来有望运用REITs提高资产回报率的房企，建议关注万科A/万科企业、龙湖集团、新城控股、金地集团；3）看好我国产业园步入存量改革+创新发展期，逐步迈向专业化运营发展，公募REITs利于产业园资产重估，建议关注上海临港。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。 资料来源：Wind 相关研报20230317楼市成交价格企稳，需求恢复领先一步——房地产行业统计局数据月度跟踪报告 （2023年2月） 20230312需求侧按揭增量仍有限，供给侧民企融资略改善——光大证券房地产行业流动性及公募REITs跟踪报告（2023年2月）20230305防范化解行业金融风险，全面发展住 房租赁市场——对2023年政府工作报告的点评 20230301百强销售边际改善，期待温暖小阳春 ——房地产行业百强销售月报（2023年2月）20230228促进金融政策落地实效，优质民企地产再迎利好——对深交所召开房地产行业市场主体座谈会的点评 202302241月百城宅地供需缩量，重点城市土拍市场回暖——土地市场月度跟踪报告（2023年1月） 房地产 目录 1、百城土地/住宅类用地供需情况3 18.1、1-2月百城土地供需累计同比企稳回正3 18.2、1-2月百城宅地供需缩量，成交边际改善4 18.3、百城分能级城市住宅类用地供需情况5 2、百城土地/住宅类用地成交价格8 2.1、2月百城宅地成交楼面均价同比微涨8 2.2、百城分能级城市住宅类用地成交楼面均价9 3、TOP50房企2月拿地情况10 3.1、TOP50房企1-2月新增土储价值1075亿元10 3.2、TOP50房企1-2月新增土储面积1786万平11 3.3、1-2月新增土储排名TOP20房企11 4、22城“两集中”供地（涉宅）统计12 4.1、2022年22城集中供地（涉宅）成交量12 4.2、2022年22城集中供地（涉宅）成交情况12 4.3、2023年22城集中供地（涉宅）成交情况14 5、投资建议15 6、风险分析15 中庚基金 1、百城土地/住宅类用地供需情况 1.1、1-2月百城土地供需累计同比企稳回正 2023年2月 百城供应土地建面为1.04亿平，当月同比+21.0%； 百城成交土地建面为0.94亿平，当月同比+20.0%。 2023年1-2月 百城供应土地建面为2.10亿平，累计同比+0.9%； 百城成交土地建面为1.88亿平，累计同比+5.2%。 图1：百城土地当月供应/成交建面（万平方米）图2：百城土地供应/成交建面（当月同比） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年2月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年2月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 图3：百城土地累计供应/成交建面（万平方米）图4：百城土地供应/成交建面（累计同比） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年2月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年2月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 1.2、1-2月百城宅地供需缩量，成交边际改善 2023年2月 百城供应住宅类用地建面为0.14亿平，当月同比-33.0%； 百城成交住宅类用地建面为0.16亿平，当月同比+25.5%。 2023年1-2月 百城供应住宅类用地建面为0.30亿平，累计同比-28.8%； 百城成交住宅类用地建面为0.29亿平，累计同比-21.6%。 图5：百城住宅类用地当月供应/成交建面（万平方米）图6：百城住宅类用地供应/成交建面（当月同比） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年2月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年2月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 图7：百城住宅类用地累计供应/成交建面（万平方米）图8：百城住宅类用地供应/成交建面（累计同比） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年2月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年2月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 1.3、百城分能级城市住宅类用地供需情况 ▶一线城市 2023年2月，供应住宅类用地建面为174.5万平，当月同比-61.3%；成交住宅 类用地建面为53.2万平，当月同比-67.0%； 2023年1-2月，供应住宅类用地建面为174.5万平，累计同比-71.9%；成交住 宅类用地建面为53.2万平，累计同比-67.0%； 2023年2月，百城中一线城市住宅类用地供需比为3.3。 图9：百城一线城市（当月）住宅类土地供应建面（万平方米）图10：百城一线城市（累计）住宅类土地供应建面（万平方米） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年2月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年2月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 图11：百城一线城市住宅类用地累计供应/成交（累计同比）图12：百城一线城市住宅类用地供需比 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年2月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年2月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 ▶二线城市 2023年2月，供应住宅类用地建面为621.7万平，当月同比+13.5%；成交住宅 类用地建面为512.5万平，当月同比+38.0%； 2023年1-2月，供应住宅类用地建面为1050.6万平，累计同比+9.5%；成交住 宅类用地建面为735.6万平，累计同比-33.7%； 2023年2月，百城中二线城市住宅类用地供需比为1.4。 图13：百城二线城市（当月）住宅类土地供应建面（万平方米）图14：百城二线城市（累计）住宅类土地供应建面（万平方米） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年2月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年2月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 图15：百城二线城市住宅类用地累计供应/成交（累计同比）图16：百城二线城市住宅类用地供需比 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年2月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年2月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 ▶三线城市 2023年2月，供应住宅类用地建面为622.8万平，当月同比-44.4%；成交住宅 类用地建面为1003.8万平，当月同比+39.7%； 2023年1-2月，供应住宅类用地建面为1784.3万平，累计同比-32.6%；成交 住宅类用地建面为21