土地市场月度跟踪报告（2023年3月）：一季度百城宅地供需量缩价涨，核心城市土地市场热度提升

2023年4月26日 行业研究 一季度百城宅地供需量缩价涨，核心城市土地市场热度提升 土地市场月度跟踪报告（2023年3月） 要点 两集中政策优化后，核心城市合理分散供地，高库存城市土地供给压缩，民企拿地实力缓慢恢复，一季度百城宅地供需缩量明显，供地质量提升致地价适幅上涨 13月，百城宅地供应建面6024万平，同比394；成交建面4785万平，同比 209；成交楼面均价为5277元平，同比125。分城市能级来看： 百城中一线城市宅地供应建面4585万平，同比553；成交建面1928万平， 同比61；成交楼面均价为15944元平，同比448。 百城中二线城市宅地供应建面21783万平，同比459；成交建面15595万平 同比295；成交楼面均价为8593元平，同比479。 百城中三线城市宅地供应建面33877万平，同比307；成交建面30331万平 同比169；成交楼面均价为2894元平，同比29。 13月，TOP50房企新增土储价值同比209，新增土储面积同比219，一方面因房企拿地实力恢复不均，另一方面因房企拿地策略同质化，于核心城市竞争激烈，受限于摇号机制等，大部分房企投资收获甚微。 13月，TOP50房企新增土储价值1616亿元，同比209，新增土储价值TOP3房企为华润置地（1166亿元）、绿城中国（1084亿元）、保利发展（893亿元）；TOP50房企新增土储面积2143万平，同比219，新增土储面积TOP3房企为岳阳城投（844万平）、顺投发展（758万平）、保利发展（706万平） 核心城市土地市场热度持续恢复，拿地溢价率同比提升，土地市场成交保持分化截至2023年4月24日，已开展23年第一批次土拍的15城累计土地成交总价 约1945亿元，累计成交面积约1353万平米，成交楼面均价约14378元平米， 整体成交溢价率约99，平均成交溢价率约为70（较22年第一批集中供地平均溢价率提升33pct），核心城市的土地市场热度持续恢复，招拍挂竞争强度提升明显，土地市场成交保持分化。 投资建议：2023开年，监管部门密集发声，释放积极信号，明确房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转，房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏观经济发展全局。供给侧来看，多部委相继表态，通过信贷、债券、股权多种方式综合协同，“三箭连珠”，执行层面可操作性大幅提升，有力提振房地产行业信心；需求侧来看，5年期LPR下调，地方政府“因城施策”引导合理住房消费需求，包括优化“认房认贷”标准，下调首付比例及按揭利率等。政策利好频发，供给侧 信用风险逐步出清，需求侧促进购房消费实质性升温，新冠疫情管控优化，房地产市场供需均现回暖，资本市场关注度提升明显。投资建议关注三条主线：1）看好综合开发能力强、核心土储充裕、信用优势显著、品牌美誉度高的龙头房企未来市占率与ROE率先提升，建议关注招商蛇口、保利发展、中国金茂、华润置地中国海外发展、越秀地产、滨江集团、中国海外宏洋集团；2）看好先发布局多元赛道、第二增长曲线发展稳健、存量资产资源丰富、未来有望运用REITs提高资产回报率的房企，建议关注万科A万科企业、龙湖集团、新城控股、金地集团；3）看好我国产业园步入存量改革创新发展期，逐步迈向专业化运营发展，公募REITs利于产业园资产重估，建议关注上海临港。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。 房地产（地产开发）增持（维持） 作者分析师：何缅南 执业证书编号：S093051806000602152523801 hemiannanebscncom 联系人：庄晓波 02152523416 zhuangxiaoboebscncom 行业与沪深300指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20230402小阳春销售回暖明显，市场整体温和 复苏房地产行业百强销售月报（2023年3月） 20230326百城宅地供需缩量，22城土拍分化延续土地市场月度跟踪报告（2023年2月）20230317楼市成交价格企稳，需求恢复领先一步房地产行业统计局数据月度跟踪报告 （2023年3月） 房地产 目录 1、百城土地住宅类用地供需情况3 11、13月百城土地供应缩量，成交小幅反弹3 12、13月百城宅地供需同步下滑明显4 13、百城分能级城市住宅类用地供需情况5 2、百城土地住宅类用地成交价格8 21、13月百城宅地成交均价累计同比1258 22、百城分能级城市住宅类用地成交楼面均价9 3、TOP50房企3月拿地情况10 31、TOP50房企13月新增土储价值1616亿元10 32、TOP50房企13月新增土储面积2143万平11 33、13月新增土储排名TOP20房企11 4、22城“两集中”供地（涉宅）统计12 41、2022年22城集中供地（涉宅）成交量12 42、2022年22城集中供地（涉宅）成交情况12 43、2023年22城集中供地（涉宅）成交情况14 5、投资建议15 6、风险分析15 1、百城土地住宅类用地供需情况 11、13月百城土地供应缩量，成交小幅反弹 2023年3月 百城供应土地建面为152亿平，当月同比109； 百城成交土地建面为117亿平，当月同比86。 2023年13月 百城供应土地建面为364亿平，累计同比42； 百城成交土地建面为308亿平，累计同比76。 图1：百城土地当月供应成交建面（万平方米）图2：百城土地供应成交建面（当月同比） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年3月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年3月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 图3：百城土地累计供应成交建面（万平方米）图4：百城土地供应成交建面（累计同比） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年3月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年3月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 12、13月百城宅地供需同步下滑明显 2023年3月 百城供应住宅类用地建面为030亿平，当月同比475； 百城成交住宅类用地建面为018亿平，当月同比213。 2023年13月 百城供应住宅类用地建面为060亿平，累计同比394； 百城成交住宅类用地建面为048亿平，累计同比209。 图5：百城住宅类用地当月供应成交建面（万平方米）图6：百城住宅类用地供应成交建面（当月同比） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年3月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年3月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 图7：百城住宅类用地累计供应成交建面（万平方米）图8：百城住宅类用地供应成交建面（累计同比） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年3月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年3月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 13、百城分能级城市住宅类用地供需情况 一线城市 2023年3月，供应住宅类用地建面为2839万平，当月同比299；成交住宅 类用地建面为1397万平，当月同比5721； 2023年13月，供应住宅类用地建面为4585万平，累计同比553；成交住 宅类用地建面为1928万平，累计同比61； 2023年3月，百城中一线城市住宅类用地供需比为24。 图9：百城一线城市（当月）住宅类土地供应建面（万平方米）图10：百城一线城市（累计）住宅类土地供应建面（万平方米） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年3月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年3月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 图11：百城一线城市住宅类用地累计供应成交（累计同比）图12：百城一线城市住宅类用地供需比 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年3月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年3月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 二线城市 2023年3月，供应住宅类用地建面为11233万平，当月同比634；成交住 宅类用地建面为8239万平，当月同比253； 2023年13月，供应住宅类用地建面为21783万平，累计同比459；成交 住宅类用地建面为15595万平，累计同比295； 2023年3月，百城中二线城市住宅类用地供需比为14。 图13：百城二线城市（当月）住宅类土地供应建面（万平方米）图14：百城二线城市（累计）住宅类土地供应建面（万平方米） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年3月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年3月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 图15：百城二线城市住宅类用地累计供应成交（累计同比）图16：百城二线城市住宅类用地供需比 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年3月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年3月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 三线城市 2023年3月，供应住宅类用地建面为15900万平，当月同比290；成交住 宅类用地建面为8706万平，当月同比279； 2023年13月，供应住宅类用地建面为33877万平，累计同比307；成交 住宅类用地建面为30331万平，累计同比169； 2023年3月，百城中三线城市住宅类用地供需比为11。 图17：百城三线城市（当月）住宅类土地供应建面（万平方米）图18：百城三线城市（累计）住宅类土地供应建面（万平方米） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年3月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年3月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 图19：百城三线城市住宅类用地累计供应成交（累计同比）图20：百城三线城市住宅类用地供需比 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年3月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年3月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 2、百城土地住宅类用地成交价格 21、13月百城宅地成交均价累计同比125 2023年3月 百城土地成交楼面均价为1373元平方米，单月同比216； 百城住宅类用地成交楼面均价为6470元平方米，单月同比109； 2023年13月 百城土地成交楼面均价为1234元平方米，累计同比155； 百城住宅类用地成交楼面均价为5277元平方米，累计同比125。 图21：百城成交土地楼面均价（元平方米）图22：百城成交土地楼面均价变化（当月同比累计同比） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年3月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年3月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 图23：百城成交住宅类用地楼面均价（元平方米）图24：百城成交住宅类用地均价变化（当月同比累计同比） 资料来源：WIN