房地产行业土地市场月度跟踪报告（2023年4月）：1~4月百城宅地楼面均价提升14%，集中土拍溢价率略有提升

2023年5月25日 行业研究 1-4月百城宅地楼面均价提升14%，集中土拍溢价率略有提升 ——土地市场月度跟踪报告（2023年4月） 要点 4月一线城市陆续集中供地，受上年低基数影响，成交建面累计同比上扬明显； 1-4月百城宅地供需两端同比延续弱势，其中二线城市供需量缩价涨较为明显。 1-4月，百城宅地供应建面9256万平，同比-31.9%；成交建面6607万平，同比 -27.6%；成交楼面均价为6309元/平，同比+13.6%。分城市能级来看： 百城中一线城市宅地供应建面497万平，同比-58.6%；成交建面489万平，同比 +81.5%；成交楼面均价为22927元/平，同比-13.1%。 百城中二线城市宅地供应建面3467万平，同比-35.4%；成交建面2336万平， 同比-38.1%；成交楼面均价为8064元/平，同比+8.3%。 百城中三线城市宅地供应建面5293万平，同比-24.6%；成交建面3783万平， 同比-25.6%；成交楼面均价为3077元/平，同比+0.9%。 1-4月，TOP50房企拿地总价同比较上月收窄13pct至-8%，拿地面积同比仍徘徊在-20%区间附近，主流房企拿地选择缩量提质，或将降低全年新开工面积增速 1-4月，TOP50房企新增土储价值3302亿元，同比-7.7%，新增土储价值前三名房企为华润置地（328亿元）、万科地产（282亿元）、建发房产（244亿元）TOP50房企新增土储面积2888万平，同比-22.9%，新增土储面积排名前三的房企为建发房产（187万平）、华润置地（148万平）、万科地产（142万平）。 21城首轮土拍平均成交溢价率6.4%，较22年22城集中土拍溢价率提升3.7pct 截至2023年5月24日，22城中除沈阳外，其余21个城市已陆续开始第一轮土 拍，21个城市一批次土拍累计供应土地建面1931万平米，累计成交面积1781万平米，供应土地成交率约92.2%，累计成交总价约2471亿元，成交楼面均价约13876元/平米，平均成交溢价率约为6.4%，较22年同批次及22年所有批次平均成交溢价率分别提升2.7pct、3.7pct，整体上看略有提升。22城中杭州、南京、合肥三城已进行第二轮土拍，累计成交总价约395亿元，成交楼面均价约14087元/平米，平均成交溢价率约为10.3%，供应土地成交率约92.6%。 投资建议：2023开年，监管部门密集发声，释放积极信号，明确房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转，房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏观经济发展全局。供给侧来看，多部委相继表态，通过信贷、债券、股权多种方式综合协同，“三箭连珠”，执行层面可操作性大幅提升，有力提振房地产行业信心；需求侧来看，5年期LPR下调，地方政府“因城施策”引导合理住房消费需求，包括优化“认房认贷”标准，下调首付比例及按揭利率等。政策利好频发，供给侧信用风险逐步出清，需求侧促进购房消费实质性升温，新冠疫情管控优化，房地 产市场供需均现回暖，资本市场关注度提升明显。投资建议关注三条主线：1）看好综合开发能力强、核心土储充裕、信用优势显著、品牌美誉度高的龙头房企未来市占率与ROE率先提升，建议关注招商蛇口、保利发展、中国金茂、华润置地中国海外发展、越秀地产、滨江集团、中国海外宏洋集团；2）看好先发布局多元赛道、第二增长曲线发展稳健、存量资产资源丰富、未来有望运用REITs提高资产回报率的房企，建议关注万科A/万科企业、龙湖集团、新城控股、金地集团；3）看好我国产业园步入存量改革+创新发展期，逐步迈向专业化运营发展，公募REITs利于产业园资产重估，建议关注上海临港。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。 房地产（地产开发）增持（维持） 作者分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：庄晓波 021-52523416 zhuangxiaobo@ebscn.com 行业与沪深300指数对比图 资料来源：Wind 相关研报202305021-4月百强销售金额同比+9%，头部央国企表现持续强势——房地产行业百强销售月报（2023年4月） 20230426一季度百城宅地供需量缩价涨，核心城市土地市场热度提升——土地市场月度跟踪报告（2023年3月） 20230402小阳春销售回暖明显，市场整体温和 复苏——房地产行业百强销售月报（2023年3月） 20230326百城宅地供需缩量，22城土拍分化延续——土地市场月度跟踪报告（2023年2月） 房地产 目录 1、百城土地/住宅类用地供需情况3 1.1、1-4月百城土地供需总量同比波动较小3 1.2、1-4月百城宅地供需深度下滑，修复速度较慢4 1.3、百城分能级城市住宅类用地供需情况5 2、百城土地/住宅类用地成交价格8 2.1、1-4月百城宅地成交均价累计同比+13.6%8 2.2、百城分能级城市住宅类用地成交楼面均价9 3、TOP50房企1-4月拿地情况10 3.1、TOP50房企1-4月新增土储价值同比-7.7%10 3.2、TOP50房企1-4月新增土储面积累计同比-23%11 3.3、1-4月新增土储排名TOP20房企11 4、22城“两集中”供地（涉宅）统计12 4.1、2022年22城集中供地（涉宅）成交量12 4.2、2022年22城集中供地（涉宅）成交情况12 4.3、2023年22城集中供地（涉宅）成交情况14 5、投资建议15 6、风险分析16 1、百城土地/住宅类用地供需情况 1.1、1-4月百城土地供需总量同比波动较小 2023年4月 百城供应土地建面为1.39亿平，当月同比-1.1%； 百城成交土地建面为1.00亿平，当月同比-17.3%。 2023年1-4月 百城供应土地建面为5.07亿平，累计同比-2.7%； 百城成交土地建面为4.09亿平，累计同比+0.3%。 图1：百城土地当月供应/成交建面（万平方米）图2：百城土地供应/成交建面（当月同比） x10000 5.0 4.0 3.0 2.0 1.0 0.0 百城土地当月供应/成交建面（万平方米） 140.0% 120.0% 100.0% 80.0% 60.0% 40.0% 20.0% 0.0% -20.0% -40.0% -60.0% 百城土地供应/成交建面（当月同比） 2021-01 2021-02 2021-03 2021-04 2021-05 2021-06 2021-07 2021-08 2021-09 2021-10 2021-11 2021-12 2022-01 2022-02 2022-03 2022-04 2022-05 2022-06 2022-07 2022-08 2022-09 2022-10 2022-11 2022-12 2023-01 2023-02 2023-03 2023-04 2021-01 2021-02 2021-03 2021-04 2021-05 2021-06 2021-07 2021-08 2021-09 2021-10 2021-11 2021-12 2022-01 2022-02 2022-03 2022-04 2022-05 2022-06 2022-07 2022-08 2022-09 2022-10 2022-11 2022-12 2023-01 2023-02 2023-03 2023-04 供应成交供应成交 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年4月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年4月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 图3：百城土地累计供应/成交建面（万平方米）图4：百城土地供应/成交建面（累计同比） x10000 30.0 25.0 20.0 15.0 10.0 5.0 0.0 百城土地累计供应/成交建面（万平方米） 40.0% 20.0% 0.0% -20.0% 2021-01 2021-02 2021-03 2021-04 2021-05 2021-06 2021-07 2021-08 2021-09 2021-10 2021-11 2021-12 2022-01 2022-02 2022-03 2022-04 2022-05 2022-06 2022-07 2022-08 2022-09 2022-10 2022-11 2022-12 2023-01 2023-02 2023-03 2023-04 -40.0% 百城土地供应/成交建面（累计同比） 2021-01 2021-02 2021-03 2021-04 2021-05 2021-06 2021-07 2021-08 2021-09 2021-10 2021-11 2021-12 2022-01 2022-02 2022-03 2022-04 2022-05 2022-06 2022-07 2022-08 2022-09 2022-10 2022-11 2022-12 2023-01 2023-02 2023-03 2023-04 供应成交 供应成交 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年4月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年4月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 1.2、1-4月百城宅地供需深度下滑，修复速度较慢 2023年4月 百城供应住宅类用地建面为0.31亿平，当月同比-14.4%； 百城成交住宅类用地建面为0.18亿平，当月同比-41.0%。 2023年1-4月 百城供应住宅类用地建面为0.93亿平，累计同比-31.9%； 百城成交住宅类用地建面为0.66亿平，累计同比-27.6%。 图5：百城住宅类用地当月供应/成交建面（万平方米）图6：百城住宅类用地供应/成交建面（当月同比） x10000 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0 百城住宅类用地当月供应/成交建面（万平方米） 100.0% 50.0% 0.0% -50.0% -100.0% 百城住宅类用地供应/成交建面（当月同比） 2021-01 2021-02 2021-03 2021-04 2021-05 2021-06 2021-07 2021-08 2021-09 2021-10 2021-11 2021-12 2022-01 2022-02 2022-03 2022-04 2022-05 2022-06 2022-07 2022-08 2022-09 2022-10 2022-11 2022-12 2023-01 2023-02 2023-03 2023-04 2021-01 2021-02 2021-03 2021-04 2021-05 2021-06 2021-07 2021-08 2021-09 2021-10 2021-11 2021-12 2022-01 2022-02 2022-03 2022-04 2022-05 2022-06 2022-07 2022-08 2022-09 2022-10 2022-11 2022-12 2023-01 2023-02 2023-03 2023-04 住宅类：供应住宅类：成交 住宅类：供应住宅类：成交 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年4月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年4月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 图7：百城住宅类用地累计供应/成交建面（万平方米）图8：百