土地市场月度跟踪报告（2023年7月）：1-7月百城宅地成交建面同比-29%，成交面板均价同比+5%

2023年8月24日 行业研究 1-7月百城宅地成交建面同比-29%，成交楼面均价同比+5% ——土地市场月度跟踪报告（2023年7月） 要点 1-7月，百城宅地供应建面同比-21%，较1-6月收窄2.1pct，连续4月收窄；成交建面同比-29%，较1-6月扩大5.2pct，供给端修复趋势好于需求端；百城宅地成交楼面均价同比上涨5.1%，较1-6月收窄7.1pct，市场拿地热情有所回落。 1-7月，百城宅地供应建面22841万平，同比-20.6%；成交建面15287万平，同 比-29.2%；成交楼面均价为6874元/平，同比+5.1%。分城市能级来看： 百城中一线城市宅地供应建面1266万平，同比-35.0%；成交建面1057万平， 同比-31.3%；成交楼面均价为24863元/平，同比+9.8%。 百城中二线城市宅地供应建面8613万平，同比-22.9%；成交建面5272万平， 同比-40.5%；成交楼面均价为8848元/平，同比+17.8%。 百城中三线城市宅地供应建面12960万平，同比-17.2%；成交建面8957万平， 同比-19.9%；成交楼面均价为3590元/平，同比+1.0%。 1-7月，TOP50房企新增土储价值同比降幅扩大，头部国央企拿地力度保持较好。 1-7月，TOP50房企新增土储价值7050亿元，同比-19.1%，新增土储价值前三名房企为华润置地（600亿元）、万科地产（505亿元）、保利发展（500亿元）TOP50房企新增土储面积5558万平，同比-16.5%，新增土储面积排名前三的房企为建发房产（409万平）、华润置地（384万平）、保利发展（333万平）。 房地产（地产开发）增持（维持） 作者分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：庄晓波 021-52523416 zhuangxiaobo@ebscn.com 行业与沪深300指数对比图 10.0% 5.0% 0.0% -5.0% -10.0% -15.0% -20.0% -25.0% 沪深300300地产 22城前四轮已完成的土拍平均溢价率分别为6.3%、5.7%、5.9%、5.3%。 截至2023年8月21日，22个城市一批次土拍累计供应涉宅土地建面3204万平米，成交率83.0%，累计成交总价约3656亿元，平均成交溢价率约为6.3%；二批次已有20城累计供应涉宅土地建面2339万平米，成交率为76.0%，累计成交总价约2336亿元，平均成交溢价率约为5.7%，平均成交溢价率较上月小幅回落2pct，体现短期内土地市场拿地热情有所降温；杭州、合肥、南京、苏州、无锡、宁波6城已完成不少于四批土地出让，其中第三、四批次平均土地溢价率分别为5.9%、5.3%，近期核心城市土拍整体溢价率有所降低，土地市场热度分化凸显 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% 0.0% -5.0% -10.0% -15.0% -20.0% -25.0% -30.0% 恒生指数恒生综合行业指数-地产建筑业 投资建议：2023开年，监管部门密集发声，明确房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转，房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏观经济发展全局，中央政治局会议指出我国房地产市场供求关系发生重大变化，优化房地产政策箭在弦上，消费类商业公募REIT积极推进。从供给侧看，通过信贷、债券、股权多种方式综合协同，“三箭连珠”有力提振房地产行业信心；从需求侧看，5年期LPR下调，地方政府“因城施策”引导合理住房消费需求，包括优化“认房认贷”标准，下调首付比例及按揭利率等。政策利好频发，供给侧信用风险逐步出清，促需求 政策陆续落地，高能级城市房地产市场供需回暖明显，区域分化格局进一步凸显。投资建议关注三条主线：1）看好具备片区综合开发能力，有机会参加超大特大城市的城市更新，市占率有望提升的稳健龙头房企，建议关注招商蛇口、保利发展中国金茂、中国海外发展、越秀地产、华发股份、中国海外宏洋集团、万科A/万科企业、滨江集团；2）看好先发布局多元赛道，存量资产资源丰富，在商业地产赛道具备核心竞争力的房企，建议关注华润置地、龙湖集团、新城控股；3）看好我国产业园步入存量改革+创新发展期，逐步迈向专业化运营发展，公募REITs利于产业园资产重估，建议关注上海临港。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。 资料来源：Wind 相关研报20230811江浙放开省域落户，静待政策优化落地——对近期房地产政策的跟踪报告 202308017月百强房企销售规模创新低，核心城市政策出台有望加速——房地产行业百强销售月报（2023年7月） 20230731稳大宗消费促地产企稳回升，完善消费设施利商业发展升级——对近期房地产政策的综合点评 20230729百城宅地楼面均价涨幅扩大，供需规模恢复还需时日——土地市场月度跟踪报告 （2023年6月） 房地产 目录 1、百城土地/住宅类用地供需情况3 1.1、1-7月百城土地供给和需求同比降幅扩大至10%+3 1.2、1-7月百城宅地供给与成交建面同比收缩20%+4 1.3、百城分能级城市住宅类用地供需情况5 2、百城土地/住宅类用地成交价格8 2.1、1-7月百城宅地成交均价累计同比上涨5.1%，较1-6月收窄7.1pct8 2.2、百城分能级城市住宅类用地成交楼面均价9 3、TOP50房企1-7月拿地情况10 3.1、TOP50房企1-7月新增土储价值同比-19.1%10 3.2、TOP50房企1-7月新增土储面积累计同比-16.5%11 3.3、1-7月新增土储排名TOP20房企11 4、22城集中供地（涉宅）统计12 4.1、2023年22城集中供地（涉宅）成交情况12 5、投资建议15 6、风险分析15 中庚基金 1、百城土地/住宅类用地供需情况 1.1、1-7月百城土地供给和需求同比降幅扩大至10%+ 2023年7月 百城供应土地建面为1.05亿平，当月同比-30.9%； 百城成交土地建面为0.89亿平，当月同比-47.6%。 2023年1-7月 百城供应土地建面为9.54亿平，累计同比-11.2%； 百城成交土地建面为7.70亿平，累计同比-10.2%。 图1：百城土地当月供应/成交建面（万平方米）图2：百城土地供应/成交建面（当月同比） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年7月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年7月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 图3：百城土地累计供应/成交建面（万平方米）图4：百城土地供应/成交建面（累计同比） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年7月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年7月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 1.2、1-7月百城宅地供给与成交建面同比收缩20%+ 2023年7月 百城供应住宅类用地建面为0.33亿平，当月同比-5.9%； 百城成交住宅类用地建面为0.23亿平，当月同比-48.7%。 2023年1-7月 百城供应住宅类用地建面为2.28亿平，累计同比-20.6%； 百城成交住宅类用地建面为1.53亿平，累计同比-29.2%。 图5：百城住宅类用地当月供应/成交建面（万平方米）图6：百城住宅类用地供应/成交建面（当月同比） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年7月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年7月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 图7：百城住宅类用地累计供应/成交建面（万平方米）图8：百城住宅类用地供应/成交建面（累计同比） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年7月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年7月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 1.3、百城分能级城市住宅类用地供需情况 ▶一线城市 2023年7月，供应住宅类用地建面为140.0万平，当月同比-51.8%；成交住宅 类用地建面为268.3万平，当月同比-31.6%； 2023年1-7月，供应住宅类用地建面为1266.0万平，累计同比-35.0%；成交 住宅类用地建面为1057.1万平，累计同比-31.3%； 2023年7月，百城中一线城市住宅类用地供需比为1.2。 图9：百城一线城市（当月）住宅类土地供应建面（万平方米）图10：百城一线城市（累计）住宅类土地供应建面（万平方米） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年7月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年7月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 图11：百城一线城市住宅类用地累计供应/成交（累计同比）图12：百城一线城市住宅类用地供需比 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年7月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年7月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 ▶二线城市 2023年7月，供应住宅类用地建面为1378.7万平，当月同比+77.8%；成交住 宅类用地建面为542.6万平，当月同比-73.0%； 2023年1-7月，供应住宅类用地建面为8613.8万平，累计同比-22.9%；成交 住宅类用地建面为5272.7万平，累计同比-40.5%； 2023年7月，百城中二线城市住宅类用地供需比为1.6。 图13：百城二线城市（当月）住宅类土地供应建面（万平方米）图14：百城二线城市（累计）住宅类土地供应建面（万平方米） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年7月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年7月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 图15：百城二线城市住宅类用地累计供应/成交（累计同比）图16：百城二线城市住宅类用地供需比 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年7月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年7月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 ▶三线城市 2023年7月，供应住宅类用地建面为1806.7万平，当月同比-26.8%；成交住 宅类用地建面为1502.8万平，当月同比-28.7%； 2023年1-7月，供应住宅类用地建面为12960.8万平，累计同比-17.2%；成交 住宅类用地建面为8957.0万平，累计同比-19.9%； 2023年7月，百城中三线城市住宅类用地供需比为1.4。 图17：百城三线城市（当月）住宅类土地供应建面（万平方米）图18：百城三线城市（累计）住宅类土地供应建面（万平方米） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年7月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年7月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 图19：百城三线城市住宅类用地累计供应/成交（累计同比）图20：百城三线城市住宅类用地供需比 资料来源：WIND，光大证券研究所