房地产（地产开发） 行业土地市场月度跟踪报告（2023年5月）：1~5月百城宅地楼面均价提升11%，第二轮集中供地热度延续分化

2023年6月25日 行业研究 1-5月百城宅地楼面均价提升11%，第二轮集中供地热度延续分化 ——土地市场月度跟踪报告（2023年5月） 要点 5月，百城宅地成交建面环比提升55%；1-5月百城宅地累计供给缩量明显，累计成交同比收窄至-18.4%；各线城市出让土地质量提升，成交楼面均价皆有提升 1-5月，百城宅地供应建面12713万平，同比-30.2%；成交建面9535万平，同 比-18.4%；成交楼面均价为6505元/平，同比+11.3%。分城市能级来看： 百城中一线城市宅地供应建面608万平，同比-49.3%；成交建面554万平，同比 -14.9%；成交楼面均价为22267元/平，同比+14.1%。 百城中二线城市宅地供应建面4733万平，同比-34.8%；成交建面3499万平， 同比-23.6%；成交楼面均价为8893元/平，同比+16.1%。 百城中三线城市宅地供应建面7372万平，同比-24.5%；成交建面5482万平， 同比-15.1%；成交楼面均价为3389元/平，同比+6.7%。 1-5月，TOP50房企新增土储价值同比收窄3pct至-5%，华润置地拿地表现突出 1-5月，TOP50房企新增土储价值4282亿元，同比-5%，新增土储价值前三名房企为华润置地（486.7亿元）、万科地产（332.9亿元）、建发房产（291.3亿元）TOP50房企新增土储面积3756万平，同比-12.9%，新增土储面积排名前三的房企为华润置地（248.3万平）、建发房产（222万平）、万科地产（194.5万平） 21城完成第一轮供地，9城已开展第二轮供地，前两轮集中土拍整体溢价率同比略有提升，土拍热度分化依旧明显；成都、北京、广州等城市土拍频率有所提升。 截至2023年6月21日，22城中的21个城市已陆续完成第一轮土拍，21个城 市一批次土拍累计供应涉宅土地建面2067万平米，累计成交面积1917万平米， 累计成交总价约3015亿元，整体成交溢价率约8.2%，平均成交溢价率约为6.4% 较22年同批次及22年所有批次平均成交溢价率分别提升2.7pct、3.7pct；杭州、 南京、合肥等9城已进行第二轮土拍，9城累计供应土地建面650万平米，累计 房地产（地产开发）增持（维持） 作者分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：庄晓波 021-52523416 zhuangxiaobo@ebscn.com 行业与沪深300指数对比图 10.0% 5.0% 0.0% -5.0% -10.0% -15.0% -20.0% 2023/1/12023/2/12023/3/12023/4/12023/5/12023/6/1 沪深300300地产 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% 0.0% -5.0% -10.0% -15.0% -20.0% -25.0% 2023/1/12023/2/12023/3/12023/4/12023/5/12023/6/1 恒生指数恒生综合行业指数-地产建筑业 成交土地建面582万平米，累计成交总价约778亿元，整体成交溢价率约9.2% 平均成交溢价率约为8.2%，供应土地成交率约91.7%（面积口径）。 投资建议：2023开年，监管部门密集发声，释放积极信号，明确房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转，房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏观经济发展全局。供给侧来看，多部委相继表态，通过信贷、债券、股权多种方式综合协同，“三箭连珠”，执行层面可操作性大幅提升，有力提振房地产行业信心；需求侧来看，5年期LPR下调，地方政府“因城施策”引导合理住房消费需求，包括优化“认房认贷”标准，下调首付比例及按揭利率等。政策利好频发，供给侧信用风险逐步出清，需求侧促进购房消费实质性升温，新冠疫情管控优化，高能 级城市房地产市场供需回暖明显，区域分化格局进一步凸显。投资建议关注三条主线：1）看好综合开发能力强、核心土储充裕、信用优势显著、品牌美誉度高的龙头房企未来市占率与ROE率先提升，建议关注招商蛇口、保利发展、中国金茂华润置地、中国海外发展、越秀地产、滨江集团、中国海外宏洋集团；2）看好先发布局多元赛道、第二增长曲线发展稳健、存量资产资源丰富、未来有望运用REITs提高资产回报率的房企，建议关注万科A/万科企业、龙湖集团、新城控股金地集团；3）看好我国产业园步入存量改革+创新发展期，逐步迈向专业化运营发展，公募REITs利于产业园资产重估，建议关注上海临港。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。 资料来源：Wind 相关研报202306011-5月百强销售额同比+8％，优质头部房企强者恒强——房地产行业百强销售月报 （2023年5月） 202305261-4月百城宅地楼面均价提升14％，集中土拍溢价率略有提升——土地市场月度跟踪报告（2023年4月） 202305021-4月百强销售金额同比+9%，头部央国企表现持续强势——房地产行业百强销售月报（2023年4月） 20230426一季度百城宅地供需量缩价涨，核心城市土地市场热度提升——土地市场月度跟踪报告（2023年3月） 20230402小阳春销售回暖明显，市场整体温和 复苏——房地产行业百强销售月报（2023年3月） 房地产 目录 1、百城土地/住宅类用地供需情况3 1.1、1-5月百城土地供给同比明显低于成交同比3 1.2、1-5月百城宅地供给与成交同比保持弱势4 1.3、百城分能级城市住宅类用地供需情况5 2、百城土地/住宅类用地成交价格8 2.1、1-5月百城宅地成交均价累计同比+11.3%8 2.2、百城分能级城市住宅类用地成交楼面均价9 3、TOP50房企1-5月拿地情况10 3.1、TOP50房企1-5月新增土储价值同比-5.0%10 3.2、TOP50房企1-5月新增土储面积累计同比-12.9%11 3.3、1-5月新增土储排名TOP20房企11 4、22城“两集中”供地（涉宅）统计12 4.1、2022年22城集中供地（涉宅）成交量12 4.2、2022年22城集中供地（涉宅）成交情况12 4.3、2023年22城集中供地（涉宅）成交情况14 5、投资建议16 6、风险分析16 1、百城土地/住宅类用地供需情况 1.1、1-5月百城土地供给同比明显低于成交同比 2023年5月 百城供应土地建面为1.25亿平，当月同比-29.2%； 百城成交土地建面为1.40亿平，当月同比+20.4%。 2023年1-5月 百城供应土地建面为6.32亿平，累计同比-9.2%； 百城成交土地建面为5.48亿平，累计同比+4.6%。 图1：百城土地当月供应/成交建面（万平方米）图2：百城土地供应/成交建面（当月同比） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年5月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年5月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 图3：百城土地累计供应/成交建面（万平方米）图4：百城土地供应/成交建面（累计同比） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年5月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年5月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 1.2、1-5月百城宅地供给与成交同比保持弱势 2023年5月 百城供应住宅类用地建面为0.33亿平，当月同比-27.9%； 百城成交住宅类用地建面为0.29亿平，当月同比+12.8%。 2023年1-5月 百城供应住宅类用地建面为1.27亿平，累计同比-30.2%； 百城成交住宅类用地建面为0.95亿平，累计同比-18.4%。 图5：百城住宅类用地当月供应/成交建面（万平方米）图6：百城住宅类用地供应/成交建面（当月同比） x10000 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0 百城住宅类用地当月供应/成交建面（万平方米） 100.0% 80.0% 60.0% 40.0% 20.0% 0.0% -20.0% -40.0% -60.0% 2021-01 2021-02 2021-03 2021-04 2021-05 2021-06 2021-07 2021-08 2021-09 2021-10 2021-11 2021-12 2022-01 2022-02 2022-03 2022-04 2022-05 2022-06 2022-07 2022-08 2022-09 2022-10 2022-11 2022-12 2023-01 2023-02 2023-03 2023-04 2023-05 -80.0% -100.0% 百城住宅类用地供应/成交建面（当月同比） 住宅类：供应住宅类：成交 2021-01 2021-02 2021-03 2021-04 2021-05 2021-06 2021-07 2021-08 2021-09 2021-10 2021-11 2021-12 2022-01 2022-02 2022-03 2022-04 2022-05 2022-06 2022-07 2022-08 2022-09 2022-10 2022-11 2022-12 2023-01 2023-02 2023-03 2023-04 2023-05 住宅类：供应住宅类：成交 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年5月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年5月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 图7：百城住宅类用地累计供应/成交建面（万平方米）图8：百城住宅类用地供应/成交建面（累计同比） x10000 12.0 10.0 8.0 6.0 4.0 2.0 0.0 百城住宅类用地累计供应/成交建面（万平方米） 30.0% 20.0% 10.0% 0.0% -10.0% -20.0% -30.0% -40.0% -50.0% -60.0% 2021-01 2021-02 2021-03 2021-04 2021-05 2021-06 2021-07 2021-08 2021-09 2021-10 2021-11 2021-12 2022-01 2022-02 2022-03 2022-04 2022-05 2022-06 2022-07 2022-08 2022-09 2022-10 2022-11 2022-12 2023-01 2023-02 2023-03 2023-04 2023-05 -70.0% 百城住宅类用地供应/成交建面（累计同比） 2021-01 2021-02 2021-03 2021-04 2021-05 2021-06 2021-07 2021-08 2021-09 2021-10 2021-11 2021-12 2022-01 2022-02 2022-03 2022-04 2022-05 2022-06 2022-07 2022-08 2022-09 2022-10 2022-11 2022-12 2023-01 2023-02 2023-03 2023-04 2023-05 住宅类：供应住宅类：成交住宅类：供应住宅类：成交 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年5月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年5月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 1.3、百城分能级城市住宅类用