泛海酒店2023年报

泛海酒店集团有限公司 2023 年报 股份代号:292 目录 2公司资料 3财务摘要 4主席报告书 5业务模式及策略 6管理层讨论及分析 11五年财务摘要 12主要物业 13环境、社会及管治报告 27企业管治报告 37董事及高级管理层 41董事会报告书 57独立核数师报告 66综合损益账 67综合全面收益表 68综合资产负债表 70综合现金流量表 71综合权益变动报表 72财务报表附注 公司资料 董事 执行董事 潘政先生（主席）林迎青博士 （副主席兼行政总裁） 潘海先生 潘洋先生冯兆滔先生吴维群先生 独立非执行董事 梁伟强先生，太平绅士黄之强先生 管博明先生 审核委员会 黄之强先生（主席）梁伟强先生，太平绅士管博明先生 薪酬委员会 黄之强先生（主席）林迎青博士 管博明先生 提名委员会 潘政先生（主席） 梁伟强先生，太平绅士黄之强先生 法定代表 林迎青博士李大熙先生 公司秘书 李大熙先生 注册办事处 VictoriaPlace,5thFloor, 31VictoriaStreet, HamiltonHM10, Bermuda 香港主要办事处 香港 湾仔骆克道33号万通保险大厦30楼电话28663336 传真28663772 网址www.asiastandardhotelgroup.com 电邮info@asia-standard.com.hk 主要往来银行 汇丰银行 中国银行（香港）创兴银行 中国工商银行（亚洲）中国工商银行（加拿大）富邦银行（香港） 大华银行 上海商业银行恒生银行 集友银行新加坡银行 摩根士丹利银行瑞士银行 瑞士宝盛银行 法律顾问 罗夏信律师事务所香港 金钟道95号统一中心18楼 Appleby 香港鲗鱼涌华兰路18号太古坊 港岛东中心42楼4201至03及12室 独立核数师 罗兵咸永道会计师事务所执业会计师 注册公众利益实体核数师香港中环 太子大厦22楼 百慕大股份过户登记处 MUFGFundServices(Bermuda)Limited 4thFloorNorth,CedarHouse, 41CedarAvenue, HamiltonHM12, Bermuda 股份登记及过户香港分处 香港中央证券登记有限公司香港湾仔 皇后大道东183号合和中心 17楼1712至1716号铺 2泛海酒店集团有限公司二零二三年年报 财务摘要 截至三月三十一日止年度 二零二三年 二零二二年 变动 （除另有注明外，金额以百万港元列示） 综合损益账收入 927 990 -6% 经营亏损 (37) (660) -94% 折旧 (117) (126) -7% 融资成本净额 (154) (130) +18% 本公司股东应占亏损 (213) (746) -71% 每股亏损－基本（港仙） (10.5) (37.0) -72% 综合资产负债表资产总值 9,282 9,114 +2% 资产净值 3,006 2,183 +38% 债务净额 5,284 5,861 -10% 五间酒店物业以估值编列之补充资料（附注）：经重估资产总值 19,226 17,884 +8% 经重估资产净值 12,950 10,952 +18% 资产负债比率－债务净额与经重估资产净值比率 41% 54% -13% 附注：根据本集团之会计政策，酒店物业乃按成本减累计折旧列账。为提供有关本集团酒店物业投资之经济价值之进一步资料，本集团谨此呈列计入酒店物业公平市值之未经审核之补充财务资料。由于香港税制不包括资本增值税，故未计入香港物业之相应递延所税项。 酒店物业由外部独立专业估值行威格斯资产评估顾问有限公司按公开市值基准重新估值。 泛海酒店集团有限公司二零二三年年报3 主席报告书 “LandmarkonRobson”：顶层特色大宅套房阳台 本集团于截至二零二三年三月三十一日止财政年度录得股东应占综合亏损约213,000,000港元，相比去年同期则为亏损746,000,000港元。财务资产投资的预期信贷亏损减少，且录得已变现及未变现收益净额，而去年则为亏损净额，导致较去年录得的综合亏损减少超过71%。 与去年相比，皇悦酒店的收入有所增加，因此盈利状况也有所改善，乃因跨境旅游限制全面实行时，本集团参与了政府的酒店检疫计划。自二零二三年二月与中国内地全面重新通关后，内地旅游业强劲反弹亦起到推动作用。 我们于加拿大温哥华的LandmarkonRobson发展项目中，双座楼宇的混凝土结构已于二零二二年五月封顶，并有望于二零二四年年初竣工。 在中国大陆，我们注意到陷入困境的房地产开发商努力进行债务重组，而政府也主动放宽了货币政策及对房地产行业的监管政策。 尽管加息及地缘政治不确定性带来重重挑战，本集团的财务状况维持稳健，重估资产净值为130亿港元，资产负债比率为41%，而约一半的债务以按低于1%的固定银行同业拆借利率计息的利率掉期合约进行对冲。管理层将保持谨慎乐观的态度积极面对相关的不确定因素。 本人谨代表董事会对本公司员工之宝贵贡献，以及本公司客户、股东及投资界之支持表示感谢。 主席 潘政 香港，二零二三年六月三十日 4泛海酒店集团有限公司二零二三年年报 业务模式及策略 泛海酒店是已确立之酒店拥有者、发展商及营运商，其业务主要位于香港。本集团拥有及经营五间 “皇悦”品牌酒店，均位于香港核心商业中心区（“核心商业区”）。本集团之酒店策略上均位于购物或商业中心地段。本集团亦从事财务投资业务，为其带来多元化及稳定之经常性收入。正因为本集团之多元化业务减低市场波动之不利影响及抵销本集团部份业务面对市场之周期性影响。 本集团着重于加强其核心业务之表现，并透过致力以下策略追求有吸引力之投资机遇而为股东带来最大价值： (i)拓展及提升我们于香港核心商业区黄金地段之酒店业务并致力追求卓越管理及营运 本集团于香港之五间酒店策略上均位于核心商业区，对象为商务旅客及来自中国内地访客。本集团之连锁酒店拥有一支中央管理团队以优化收入来源及确保有效调配资源以达致最高成本效益。尤其是本集团于湾仔之 “港岛皇悦酒店”由于其邻近香港会议展览中心而令其达致高入住率及房租之效益。位处黄金地段让我们可迎合商务访客及旅客之需求，致令本集团之酒店保持高入住率及维持每间可供使用客房收入于高水平。 (ii)创建本集团优质物业发展之声誉及往绩纪录，初步于加拿大温哥华 本集团之发展策略为继续投资于加拿大温哥华。本集团将透过审慎甄选优质及大型住宅发展项目方面之机遇以扩展房地产业务，及凭藉作为具有国际水准之优质酒店发展商之专长，我们将继续物色可增加本集团于不同地区业务之机遇。 (iii)专注于本公司投资组合所带来稳健经常性收入之持续盈利增长 本集团拥有稳定之投资组合并带来经常性及稳定之收入。本集团之投资组合提供流动资金缓冲及经常性收入以及多元化现金流来源，从而可令本集团为现有酒店扩展项目提供资金及把握潜在投资机遇。 (iv)继续透过审慎财务管理政策达致有效风险管理 本集团旨在以严格审慎之方式监控风险及管理各类债务年期及各类债务类型。本集团竭力维持具稳健流动资金及资产负债比率之良好财务状况。 我们有信心本集团之策略将长远为股东带来最大价值。 泛海酒店集团有限公司二零二三年年报5 管理层讨论及分析 6泛海酒店集团有限公司二零二三年年报 酒店业务 收入 贡献 百万港元 200 150 100 50 0 -50 20/21 21/22 22/23 管理层讨论及分析 业绩 截至二零二三年三月三十一日止财政年度，本集团录得股东应占亏损213,000,000港元，较去年大幅减少逾71%。亏损减少主要是由于预期信贷亏损减少；本年度录得财务资产投资已变现及未变现收益净额，而去年则为亏损净额；及因收入增加而导致本集团酒店业务的经营溢利转亏为盈。 6泛海酒店集团有限公司二零二三年年报 九龙皇悦酒店－行政开放式套房 酒店业务 过去一年，香港特区政府多次修改新冠肺炎疫情措施，并放宽国际旅游限制。中国内地游客人数达400万（二零二二年：10万），且于二零二三年三月的香港酒店房间总数较去年同期增加0.3%，达到89,254间。 与去年相比，皇悦酒店的收入有所增加，因此盈利状况也有所改善。这部分是由于本财政年度上半年跨境旅游限制全面实行时，本集团参与了政府的酒店检疫计划；另一部分则由于二零二二年九月检疫 计划结束后，营商环境逐渐恢复正常，且自二零二三年二月与中国内地全面重新通关后，内地旅游业强劲反弹亦起到推动作用。这令我们酒店的入住率和平均房价显着增加。 泛海酒店集团有限公司二零二三年年报7 发展项目 位于温哥华市中心由本集团全资拥有的“LandmarkOnRobson”住宅发展项目的总楼面面积为约400,000平方呎，其中包括两座楼宇的236个住宅单位，以及50,000平方呎的零售及办公室空间与地下四层停车设施。双座楼宇已于二零二二年五月封顶，预期将于二零二四年初竣工。于二零二三年三月三十一日，本开发项目的住宅单位销售合同总额已达到约206,000,000加元。 此外，本集团全资拥有毗邻LandmarkOnRobson的发展土地正处于发展规划阶段，而其位于AlberniStreet的两个合营住宅发展项目正与当地市政规划部门进行积极讨论。 位于加拿大温哥华的“LandmarkonRobson”发展项目 “LandmarkonRobson”：高层特色大宅的卧室 财务投资 于二零二三年三月三十一日，本集团的财务投资组合绝大部分由上市证券组成，总额为2,870,000,000港元（二零二二年三月三十一日：3,021,000,000港元），较去年减少151,000,000港元。投资组合中约92%为上市债务证券（其中大部分由在中国内地经营房地产业务的公司发行），约6%为上市银行证券，及2%为非上市基金证券。该等投资组合80%以美元，13%以人民币、6%以港元及1%以日圆计值。 于年内，中国内地房地产市场的流动性危机持续，对本集团的财务投资产生负面影响。投资组合产生合共749,000,000港元（二零二二年：908,000,000港元）的利息及股息收入，且投资亏损净额 624,000,000港元（二零二二年：净亏损1,367,000,000港元）（主要包括预期信贷亏损拨备）已计入损益账中，而公平价值收益增加之1,128,000,000港元（二零二二年：净亏损2,252,000,000港元）已于投资储备账内入账。中央政府继续制定有利房地产开发商的政策，放宽对房地产行业借贷及再融资渠道的财政政策限制。陷入困境的开发商已经尝试以各种重组计划处理债务，包括以延长到期日、摊销本金、降低票面息率、置换股权、利用抵押品提升信用以及不扣减债务本金。 8泛海酒店集团有限公司二零二三年年报 财务回顾 本集团的融资及库务活动由总部管理。于二零二三年三月三十一日，本集团拥有约26亿港元之现金及未提取银行融资额度。 本集团的账面资产总值及资产净值分别为 9,282,000,000港元（二零二二年三月三十一日： 9,114,000,000港元）及3,006,000,000港元（二零二二 年三月三十一日：2,183,000,000港元），相关增加主要由于股东权益下之其他全面收益项目确认若干财务投资（主要是上市债务证券）的未变现公平价值变动。根据独立估值，于二零二三年三月三十一日，香港酒店物业之重估总值为12,518,000,000港元（二零二二年三月三十一日：11,424,000,000港元）。经计及营运中酒店物业之市值后，本集团经重估资产总值及净资产分别为19,226,000,000港元 （二零二二年三月三十一日：17,884,000,000港元）及12,950,000,000港元（二零二二年三月三十一日：10,952,000,000港元）。 负债总额包括5,538,000,000港元银行借款及256,000,000港元可换股票据。银行借贷总额之 93%或5,165,000,000港元