泛海集团2023年报

泛海国际集团有限公司 2023 年报 股份代号:129 目录 2公司资料 3财务摘要 4主席报告书 5业务模式及策略 6管理层讨论及分析 13主要物业 16五年财务摘要 17环境、社会及管治报告 30企业管治报告 40董事及高级管理层 44董事会报告书 61独立核数师报告 71综合损益账 72综合全面收益表 73综合资产负债表 75综合现金流量表 76综合权益变动报表 77财务报表附注 公司资料 董事 执行董事 冯兆滔先生（主席） 注册办事处 VictoriaPlace5thFloor 法律顾问 罗夏信律师事务所香港 潘政先生（董事总经理兼行政总裁）31VictoriaStreet 金钟道95号 潘海先生潘洋先生伦培根先生关堡林先生 独立非执行董事 叶志威先生 梁伟强先生，太平绅士黄之强先生 审核委员会 黄之强先生（主席）叶志威先生 梁伟强先生，太平绅士 薪酬委员会 黄之强先生（主席）冯兆滔先生 潘海先生叶志威先生 梁伟强先生，太平绅士 提名委员会 冯兆滔先生（主席）梁伟强先生，太平绅士黄之强先生 法定代表 冯兆滔先生伦培根先生 公司秘书 董国磊先生 HamiltonHM10Bermuda 香港主要办事处 香港湾仔 骆克道33号 万通保险大厦30楼电话28663336 传真28663772 网址http://www.asiastandard.com 电邮asinfo@asiastandard.com 主要往来银行 汇丰银行 中国银行（香港）恒生银行 创兴银行大华银行 中国工商银行（亚洲）星展银行（香港） 东亚银行 上海商业银行大新银行 交通银行集友银行 富邦银行（香港）招商永隆银行 瑞士银行新加坡银行 摩根士丹利银行瑞士宝盛银行 统一中心18楼 Appleby 香港鲗鱼涌华兰路18号太古坊 港岛东中心42楼4201至03及12室 独立核数师 罗兵咸永道会计师事务所执业会计师 注册公众利益实体核数师香港中环 太子大厦22楼 百慕大股份过户登记处 MUFGFundServices(Bermuda)Limited 4thFloorNorthCedarHouse 41CedarAvenue HamiltonHM12Bermuda 股份登记及过户香港分处 香港中央证券登记有限公司香港湾仔 皇后大道东183号合和中心 17楼1712至1716号铺 2泛海国际集团有限公司二零二三年年报 财务摘要 截至三月三十一日止年度 （除另有注明外，金额以百万港元列示） 二零二三年 二零二二年 变动 综合损益账收入 2,073 2,510 –17% 本公司股东应占溢利╱（亏损） 801 (884) 不适用 每股盈利╱（亏损）–基本（港元） 0.61 (0.67) 不适用 综合资产负债表资产总值 37,899 35,022 +8% 资产净值 19,974 16,410 +22% 本公司股东应占权益 19,439 16,014 +21% 债务净额 15,533 16,188 –4% 酒店物业以估值编列之补充资料（附注）:经重估资产总值 47,881 43,831 +9% 经重估资产净值 29,956 25,219 +19% 本公司股东应占权益 27,694 23,299 +19% 资产负债比率–债务净额与经重估资产净值比率 52% 64% –12% 附注：根据本集团之会计政策，酒店物业乃按成本减累计折旧列账。为提供有关本集团酒店物业投资之经济价值之进一步资料，本集团谨此呈列计入酒店物业公平市值之未经审核之补充财务资料，惟香港税制不包括资本增值税，故未计入香港物业之相应递延所得税。 酒店物业由独立专业估值行威格斯资产评估顾问有限公司（“威格斯”）（二零二二年：威格斯）按公开市值基准重新估值。 泛海国际集团有限公司二零二三年年报3 主席报告书 位于北京通州的“北京•东湾”发展项目 本集团录得股东应占年度溢利8.01亿港元，对比去年亏损8.84亿港元。由去年亏损扭转为今年溢利之主要原因为确认来自合营企业之物业发展的溢利、投资物业重估收益增加、本集团之财务投资因公平价值变动而由未变现亏损转为未变现收益及预期信贷亏损拨备减少。 本集团在香港及中国的物业发展业务均表现理想。在香港，位于渣甸山的“皇第”销售情况依旧令人满意，并于二零二三年下半年推出两个新发展项目。第一个项目为本集团位于洪水桥的大型的一般住宅发展项目，其为北部都会区的主要枢纽。第二个项目为本集团位于西半山宝珊道的高端住宅发展项目，提供16个俯瞰维多利亚港的豪华住宅单位。配合政府的北部都会区发展策略，本集团位于古洞的合营住宅发展项目的住宅地积比率提高20%，以更充分地利用土地资源。在中国，本集团已于本财 政年度内交付位于北京通州的住宅发展项目约95%的预售单位。截至本财政年度末，该发展项目的合约销售额累计达到人民币48亿元。 本集团酒店业务的表现持续改善。随着旅游禁令最终解除及边境的重新开放，该等业务分部正持续复苏。商业及商铺物业租赁业务预料同样得以改善。 于本财政年度，本集团受益于其利率掉期合约的对冲作用，减轻了加息所带来的负面影响。本集团会持续监察加息产生的影响，在余下的合约期内，集团之财务压力已得以纾缓。 管理层谨此感谢全体员工为促进本集团成长及发展所作出的努力。 主席 冯兆滔 香港，二零二三年六月三十日 4泛海国际集团有限公司二零二三年年报 业务模式及策略 本集团主要于香港、中国一线城市及加拿大温哥华之黄金地段从事物业开发及投资，并已创建多元化之业务模式，四个主要经营分类包括物业开发、物业租赁、酒店及旅游以及财务投资。物业开发分类为本公司之核心增长动力，而优质投资物业之租金收入、酒店盈利及财务投资组合之股息╱票息收入则为本集团带来稳定、可靠及经常性的收入来源。本集团多元化发展业务，亦可降低市场波动的负面影响，并抵销若干业务所承受之周期影响。 本集团将持续专注于加强其核心业务之表现，并致力透过以下列策略物色投资机遇以不断为股东带来价值： (i)创建本集团于大中华地区优质物业发展之声誉及往绩纪录 本集团之发展策略为继续主要投资于香港及中国一线城市。本集团将继续透过审慎甄选豪宅及一般住宅发展项目方面之机遇以扩展其房地产业务。凭藉作为具有国际水准之优质住宅发展商之专长，我们将继续物色可提升本集团于大中华地区地位之机遇。 (ii)来自投资物业及财务投资组合之经常性收入持续增长 本集团拥有多元化之物业及财务投资组合，可 提供经常性及稳定收入来源。本集团之投资物业包括位于香港核心商业区之商业及零售组合。本集团之财务投资组合提供流动资金及经常性收入以及多元化现金流，从而可令本集团为现有项目提供资金及把握潜在投资机遇。 (iii)拓展及提升本集团于核心商业区黄金地段之酒店业务及致力于卓越管理及营运 本集团拥有及经营五间“皇悦”品牌酒店，全部位于香港。本集团于香港之酒店均位于市中心枢纽地段，客户对象为商务旅客及来自中国内地访客。本集团之连锁酒店拥有一支中央管理团队以优化收入来源及确保有效调配资源以达致最高成本效益。位于黄金地段可令本集团迎合商务访客及旅客之需求，加上我们具竞争力的定价，令本集团之酒店保持高入住率。 (iv)持续透过审慎财务管理政策以有效管理风险本集团经营之业务需要大量资金，因此，本集团采纳完备之风险管理框架，以严谨及审慎方式监察及管理债务风险，以期维持稳健的资产负债表及合理水平的资产负债比率。本集团将继续维持具稳健流动资金之强劲财务状况。 我们有信心本集团之策略长远将为股东带来最大价值。 泛海国际集团有限公司二零二三年年报5 管理层讨论及分析 业绩 本集团于本财政年度录得收入2,073,000,000港元（二零二二年：2,510,000,000港元），业绩扭转为本公司股东应占溢利801,000,000港元（二零二二年：亏损884,000,000港元）。 转亏为盈主要来自(i)本年度财务资产之投资的已变现及未变现收益净额，对比去年为亏损；(ii)财务资产之投资的预期信贷亏损减少；(iii)合营企业之物业发展项目的应占溢利增加；(iv)投资物业之重估收益增加；而(v)该等溢利被财务投资的利息收入减少而减低。 33% 23% 11% 16% 56% 61% 主要物业 类别 所占总楼面面积（平方呎） 住宅 2,419,000 办公室及零售 1,390,000 酒店 477,000 总计 4,286,000 地区 所占总楼面面积（平方呎） 香港 2,625,000 中国内地 969,000 加拿大 692,000 总计 4,286,000 6泛海国际集团有限公司二零二三年年报 位于宝珊道的住宅发展项目 物业销售、发展及租赁 销售及发展 中国内地 于北京通州，集团持有50%的合营发展项目的住宅部分建筑工程已于本财政年度上半年度竣工。该发展项目的楼面面积为2,360,000平方呎，包括964个可售的住宅单位以及2幢商业楼宇。截至二零二三年三月三十一日，已售出约77%的住宅单位，总合约销售额约达人民币48亿元，当中约95%的已售单位于本年度内交付。两幢商业楼宇的底部结构工程正在进行中。 香港 于渣甸山，本集团的合营豪华住宅发展项目“皇第”的销售继续进行。本年内，售出两套三复式连花园单位，造价超过620,000,000港元。于二零二三年 三月三十一日，已售出75%的单位，占可售面积约63%，累计销售总额约为25亿港元。 于宝珊道，集团持有50%的合营高端住宅发展项目的建筑工程已完成，并已取得入伙纸。现正进行内部及示范单位装修。该幢10层高住宅项目包含16个可售面积介乎3,770平方呎至7,260平方呎的单位。本项目预计于二零二三年下半年推出销售。 泛海国际集团有限公司二零二三年年报7 位于元朗洪水桥的“汇都”住宅发展项目 于元朗洪水桥，本集团的住宅发展项目“汇都”的地基工程已经完成，而上盖建筑工程正在进行中。这邻近洪水桥轻铁站的发展项目共有1,025个面积介乎300至550平方呎的单位。项目刚取得预售楼花同意书而我们预期本项目的第1期即将推出市 场。洪水桥新发展区定位为《北部都会区发展策略》下的北部核心商务区，将成为连接洪水桥及前海的港深西部铁路的主要枢纽，确保大湾区的高效交通连接。 同样位于北部都会区的是集团位于古洞的合营住宅发展项目，该项目正在向政府进行土地交换申请。该项目的地盘面积约320,000平方呎，制定的地积比率为4.2倍。 于屯门蓝地，本集团的项目最近获得城市规划委员会有条件批准放宽建筑物高度限制及提高地积比率，楼面面积最高可达83,700平方呎。该地盘疄近轻铁站。 加拿大（透过酒店附属集团进行开发） 温哥华EmpireLandmark酒店重建工作进展顺利。 “LandmarkonRobson”上盖建筑于二零二二年五月封顶，内部装修工程正在进行中。此项楼面面积400,000平方呎的重建项目预计将在二零二四年上半 年竣工，该项目为两座30多层的住宅楼宇，其中包括236个住宅单位，约50,000平方呎的零售及办公空间的三层平台，以及四层的地下停车设施。截至二零二三年三月三十一日，合约销售额约为2.06亿加元。 至于在温哥华市中心AlberniStreet1488号的楼面面积约627,000平方呎的合营重建高端住宅综合项目，我们正与温哥华市政府沟通，以回应彼等有关授出开发许可证的意见。 另一个同样位于AlberniStreet的合营发展项目正处于开发规划阶段。 租赁 年内租赁收入为147,000,000港元（二零二二年：180,000,000港元）。零售商铺租赁市场上出现强劲的反弹，新签租赁合同的租金有所增加；同时写字楼的出租率亦逐渐地复苏。 重估收益净额录得824,000,000港元（二零二二年：507,000,000港元），当中已计及集团应占一间联营公司所拥有之投资物业。 8泛海国际集团有限公司二零二三年年报 酒店 尽管经济及社会现已恢复正常，及疫情已演变为