泛海酒店2022年报

泛海酒店集团有限公司 2022 年报 股份代号:292 目录 2公司资料 3财务摘要 4主席报告书 5业务模式及策略 6管理层讨论及分析 12五年财务摘要 13主要物业 14环境、社会及管治报告 29企业管治报告 39董事及高级管理层 43董事会报告书 57独立核数师报告 66综合损益账 67综合全面收益表 68综合资产负债表 70综合现金流量表 71综合权益变动报表 72财务报表附注 公司资料 董事 执行董事 潘政先生（主席）林迎青博士 （副主席兼行政总裁） 潘海先生 潘洋先生冯兆滔先生 注册办事处 VictoriaPlace,5thFloor, 31VictoriaStreet, HamiltonHM10, Bermuda 吴维群先生 华兰路18号 独立非执行董事 香港湾仔骆克道33号 太古坊港岛东中心42楼 叶志威先生 万通保险大厦30楼 4201至03及12室 梁伟强先生，太平绅士 电话28663336 香港主要办事处 法律顾问 罗夏信律师事务所香港 金钟道95号统一中心18楼 Appleby 香港鲗鱼涌 黄之强先生 审核委员会 黄之强先生（主席）梁伟强先生，太平绅士叶志威先生 薪酬委员会 黄之强先生（主席）林迎青博士 叶志威先生 提名委员会 潘政先生（主席） 梁伟强先生，太平绅士黄之强先生 法定代表 林迎青博士李大熙先生 公司秘书 李大熙先生 传真28663772 网址www.asiastandardhotelgroup.com 电邮info@asia-standard.com.hk 主要往来银行 汇丰银行 中国银行（香港）恒生银行 大华银行 中国工商银行（亚洲）中国工商银行（加拿大）上海商业银行 富邦银行（香港）集友银行 新加坡银行 摩根士丹利银行瑞士银行 瑞士宝盛银行瑞士信贷银行德意志银行 独立核数师 罗兵咸永道会计师事务所执业会计师 注册公众利益实体核数师香港中环 太子大厦22楼 百慕大股份过户登记处 MUFGFundServices(Bermuda)Limited 4thFloorNorth,CedarHouse, 41CedarAvenue, HamiltonHM12, Bermuda 股份登记及过户香港分处 香港中央证券登记有限公司香港湾仔 皇后大道东183号合和中心 17楼1712至1716号铺 2泛海酒店集团有限公司二零二二年年报 附注：根据本集团之会计政策，酒店物业乃按成本减累计折旧列账。为提供有关本集团酒店物业投资之经济价值之进一步资料，本集团谨此呈列计入酒店物业公平市值之未经审核之补充财务资料。由于香港税制不包括资本增值税，故未计入香港物业之相应递延所税项。 酒店物业由外部独立专业估值行威格斯资产评估顾问有限公司（二零二一年：威格斯）按公开市值基准重新估值。 财务摘要 截至三月三十一日止年度 （除另有注明外，金额以百万港元列示） 二零二二年 二零二一年 变动 综合损益账收入 990 977 +1% 经营（亏损）╱溢利 (660) 779 不适用 折旧 (126) (127)-1% 融资成本净额 (130) (150) -13% 本公司股东应占（亏损）╱溢利 (746) 622 不适用 每股（亏损）╱盈利－基本（港仙） (37.0) 30.8不适用 综合资产负债表资产总值 9,114 12,110 -25% 资产净值 2,183 5,078 -57% 债务净额 5,861 5,054 +16% 五间酒店物业以估值编列之补充资料（附注）：经重估资产总值 17,884 20,776 -14% 经重估资产净值 10,952 13,744 -20% 资产负债比率－债务净额与经重估资产净值比率 54% 37% +17% 泛海酒店集团有限公司二零二二年年报3 主席报告书 “LandmarkonRobson”：高层特色大宅的卧室 本集团于截至二零二二年三月三十一日止财政年度录得股东应占综合亏损约746,000,000港元，相比去年同期则为溢利622,000,000港元。相关亏损乃主要由于在中国房地产行业的流动性危机后，我们的中国房地产开发商发行的上市债务证券录得投资亏损净额（二零二一年：收益）。中央政府近期就放松货币及监管政策所提供的支持，以及受影响开发商为解决流动性资金担忧而采取的债务延期╱重组措施，有助于改善市场情绪并促进稳定。 由于我们两间在铜锣湾的酒店自二零二一年九月起成为检疫酒店，因此我们的酒店业务表现有所改善，随后于二零二二年五月底位于尖沙咀的九龙皇悦酒店亦成为检疫酒店，而港岛皇悦酒店亦预期将于未来数月内开始参与。在随着中国及国际旅游市场的复苏，边境管制措施及检疫政策有所放松前，管理层将继续关注成本节约及营运效率。 我们于加拿大温哥华的LandmarkonRobson发展项目计划将于二零二三年底完成，而双座楼宇的混凝土结构已于二零二二年五月封顶。我们将于二零二二年十月开展新一轮预售。 除了疫情威胁外，通胀压力及地缘政治不确定性亦将为金融市场带来冲击。尽管挑战重重，本集团的财务状况维持稳健，重估资产净值为110亿港元，资产负债比率为54%，而约一半的净债务以低于1%的固定银行同业拆借利率进行对冲。此外，我们已于二零二二年五月成功完成首笔14亿港元的可持续发展挂钩银行贷款，已为我们所有的无抵押银行借贷进行再融资。管理层将保持谨慎乐观的态度积极面对相关的不确定因素。 本人谨代表董事会对本公司员工之宝贵贡献，以及本公司客户、股东及投资界之支持表示感谢。 主席 潘政 香港，二零二二年六月二十九日 4泛海酒店集团有限公司二零二二年年报 业务模式及策略 泛海酒店是已确立之酒店拥有者、发展商及营运商，其业务主要位于香港。本集团拥有及经营五间 “皇悦”品牌酒店，均位于香港核心商业中心区（“核心商业区”）。本集团之酒店策略上均位于购物或商业中心地段。本集团亦从事旅游代理业务及财务投资业务，为其带来多元化及稳定之经常性收入。正因为本集团之多元化业务减低市场波动之不利影响及抵销本集团部份业务面对市场之周期性影响。 本集团着重于加强其核心业务之表现，并透过致力以下策略追求有吸引力之投资机遇而为股东带来最大价值： (i)拓展及提升我们于香港核心商业区黄金地段之酒店业务并致力追求卓越管理及营运 本集团于香港之五间酒店策略上均位于核心商业区，对象为商务旅客及来自中国内地访客。本集团之连锁酒店拥有一支中央管理团队以优化收入来源及确保有效调配资源以达致最高成本效益。尤其是本集团于湾仔之“港岛皇悦酒店”由于其邻近香港会议展览中心而令其达致高入住率及房租之效益。位处黄金地段让我们可迎合商务访客及旅客之需求，致令本集团之酒店保持高入住率及维持每间可供使用客房收入于高水平。 (ii)创建本集团优质物业发展之声誉及往绩纪录，初步于加拿大温哥华 本集团之发展策略为继续投资于加拿大温哥华。本集团将透过审慎甄选优质及大型住宅发展项目方面之机遇以扩展房地产业务，及凭藉作为具有国际水准之优质酒店发展商之专长，我们将继续物色可增加本集团于不同地区业务之机遇。 (iii)专注于本公司投资组合所带来稳健经常性收入之持续盈利增长 本集团拥有稳定之投资组合并带来经常性及稳定之收入。本集团之投资组合提供流动资金缓冲及经常性收入以及多元化现金流来源，从而可令本集团为现有酒店扩展项目提供资金及把握潜在投资机遇。 (iv)继续透过审慎财务管理政策达致有效风险管理本集团旨在以严格审慎之方式监控风险及管理各类债务年期及各类债务类型。本集团竭力维持具稳健流动资金及资产负债比率之良好财务状况。 我们有信心本集团之策略将长远为股东带来最大价值。. 泛海酒店集团有限公司二零二二年年报5 41% 主要物业 酒店物业 住宅 56% 办公室及零售 总计 所占总楼面面积 （平方呎） 577,000 786,200 50,000 1,413,200 4% 香港 59% 加拿大 41% 总计 577,000 836,000 1,413,200 管理层讨论及分析 业绩 本集团截至二零二二年三月三十一日止财政年度的总收入为 990,000,000港元，较去年同期相比上升1%。股东应占亏损录得 746,000,000港元，而去年同期录得溢利622,000,000港元。该亏损主要是由于本年度的净投资亏损（2021年：收益），包括由于中国房地产行业经历的流动性危机而引致上市债务证券的未变现净亏损和预期信贷亏损拨备增加。 6泛海酒店集团有限公司二零二二年年报 “LandmarkonRobson”：顶层特色大宅 酒店业务 跨境旅游限制持续对酒店业造成重大影响。据香港旅游发展局所述，于回顾财政年度及前两个财政年度，访港人数少于十万。然而，于二零二二年三月的香港酒店房间总数较去年同期增加2%，达到88,968间。 尽管受到各种限制，本集团酒店的表现仍较去年有所改善，入住率及平均房价分别增长20%及38%，收入增长约162%。此增长主要由两间位于铜锣湾酒店的检疫业务所带动。于结算日不久后，位于尖沙咀的九龙皇悦酒店亦于二零二二年五月底参与检疫酒店行列，并预计在湾仔的港岛皇悦酒店亦将于二零二二年第四季度加入。酒店管理层深知，其仍需面对由新冠肺炎疫情所带来的不确定性而衍生的重重挑战，并就此不断规划及落实措施，以提高入住 率并确保在疫情期间维持稳定的收入来源。此外，管理层将坚持严格的削减成本措施并推迟非必要的资本开支。 物业发展 位于温哥华市中心由本集团全资拥有的“LandmarkOnRobson”住宅发展项目的总楼面面积为约400,000平方呎，其中包括双座楼宇的236个住宅单位，以及50,000平方呎的零售及办公室空间与地下四层停车设施。双座楼宇的混凝土结构已于二零二二年五月封顶，目前正在进行内部装修，预期将于二零二三年底竣工。由于房地产市场情绪持续向好，加上新冠肺炎疫情持续缓和，我们已于二零二一年十月起开展新一轮预售。于二零二二年三月三十一日，本开发项目的住宅单位销售合同总额已达到约180,000,000加元。 泛海酒店集团有限公司二零二二年年报7 毗邻LandmarkOnRobson的另一处发展物业仍处于发展规划阶段。 关于本集团位于AlberniStreet的两个合营住宅建设项目，即1488 Alberni及1650Alberni，前者正在编制详细的建设规划，并在市议会通过改划及颁发开发许可证前准备开展营销活动，而后者在公开听证会后已于二零二一年十二月获得改划批准，并于二零二二年三月已提交开发许可证申请。 “LandmarkonRobson”：于二零二二年五月封顶 财务投资 于二零二二年三月三十一日，本集团的财务投资组合绝大部分由上市证券组成，总额为3,021,000,000港元（二零二一年三月三十一日：6,660,000,000港元），较去年减少3,639,000,000港元。投资组合中约93%为上市债务证券（其中大部分由在中国经营房地产业务的公司发行），约6%为上市银行证券，及1%为非上市基金证券。该等投资组合50%以美元，44%以人民币及6%以港元计值。 于年内，投资组合产生合共908,000,000港元（二零二一年：937,000,000港元）的利息及股息收入。投资亏损净额1,367,000,000港元（二零二一年：净收益66,000,000港元）（包括期内投资组合的预期信贷亏损拨备及未变现亏损净额）已计入损益账中，而上市债务证券按市值估值的亏损2,252,000,000港元 （二零二一年：净收益832,000,000港元）则于投资储备账确认。 8泛海酒店集团有限公司二零二二年年报 财务回顾 期内投资组合之价值下降及所录得之净投资亏损主要是由于在中国房地产公司发行的上市债务证券出现预期信贷亏损及按市值估值的公平价值亏损。此危机乃由于政府去年加大力度限制开发商的杠杆所引致，其对整个房地产行业产生负面影响，并削弱了市场信心。自此之后，政府持续释放安抚信号，作为对先前更为严格的要求作适