2022年武汉房地产市场回顾与2023年展望

武汉优质写字楼市场2022年第四季度共迎来六个项目交付使用，新增供应25.9万平方米。全年新增供应超过112万平方米，同比大幅上升237.0%，创年度供应量历史最高值。其中43.4%为甲级写字楼，体量接近一半。新入市项目中，47.2%位于核心商务区，分布于建设大道、中南中北路和汉口沿江商务区，其中汉口沿江商务区体量占比达21.2%。另有40.4%新增供应位于新兴商务区，主要位于汉阳、王家墩商务区和光谷中心城。 尽管第四季度商务活动受到疫情影响，但季内净吸纳量仍录得10.4万平方米，与上季度几乎持平。年内新入市项目租赁表现亮眼，贡献全年80.7%净吸纳量，带动全市租赁需求同比上升4.5%。新增供应的爆发式增长带动全年净吸纳量达到40.3万平方米，同样创下年度吸纳量历史新高。 从全年新增租赁需求来看，金融业与TMT仍是武汉甲级写字楼的主力行业来源。两大行业在政策利好背景下，稳步驱动租赁需求释放。 2022-2024年，武汉市将聚焦区域金融中心建设，持续做大金融市场总体规模，增加金融机构数量，提升直接融资比重，推进金融创新发展。随着全国碳排放权注册登记结算系统落地，武汉将推动建设全国碳金融中心，在全市绿色低碳循环发展中充分发挥金融服务功能，打造以碳金融为特色的国家绿色金融改革试验区。 同时，武汉市将加快发展数字经济，提出未来五年，数字经济核心产业增加值占GDP比重达到14%，瞄准打造全国数字经济一线城市，加快培育发展新动能，塑造发展新优势。 房地产建筑行业稳定发挥，全年租赁占比16%位列第三，除开发商升级搬迁外，建筑工程类企业表现亮眼。专业服务业占比9%排名第四，其中律所贡献近四分之一新租面积。灵活办公需求提升以及企业装修支出预算减少，共同推动了第三方办公运营年内新增租赁占比提升，排名第五。 供应高峰与市场不确定性双重压力下，全市租金仍处于下行通道，租金指数同比下跌1.6%。其中，甲、乙级写字楼租金指数同比分别下跌1.5%和1.7%，甲级楼宇租金展现出更强韧性。新项目集中于核心商务区入市，加剧区域内新旧竞争，核心商务区租金指数同比下跌2.1%，跌幅最为明显。对于有区位偏好的企业，可利用市场窗口期，加快选址进程。 “2023年，将持续逐步放宽国际出入境限制，产业投资及需求端回暖，CBRE相信，中国将继续为长期外资投资者及产业型投资者提供广泛且极具吸引力的投资机会。预计2023年‘供应高峰’仍将成为武汉优质写字楼市场关键词，新增供应中近六成为甲级写字楼，分区域来看，将为企业选址提供更多优质载体。” 2022年第四季度共迎来三个项目共计66.8万平方米新项目开业。全年，武汉零售物业市场围绕“新增项目”与“存量改造”双线并行，共迎来武汉大悦城、武汉万象城、 武商梦时代、龙湖武汉白沙天街和洪山万科广场五个全新项目开业，以及中商世界里完成改造焕新重新开业，年内还录得销品茂闭店升级改造。全年新增供应共计87.8万平方米，推动全市零售物业体量上升至767万平方米，同比上升8.1%。 季内受疫情影响，多项目闭店或调整营业时间，消费活动受阻。各项目品牌调整频繁，推动全市空置率上升至10.3%，环比上升1.1个百分点，同比上升1.7个百分点。新项目集中供应推动全年累计净吸纳量达59.2万平方米，同比上升26.7%。 购物中心首层平均租金录得每月每平方米311.1元，年内首次下跌，环比跌幅达0.9%，全年累计跌幅达0.4%。 高端零售品牌本季度表现亮眼，BOTTEGAVENETA、MaxMara、Qeelin均于季末在武汉万象城开业。运动品类积极拓店升级，MAIAACTIVE将其位于武汉天地的门店升级成双层店，始祖鸟、lululemon、DESCENTE均在武商梦时代拓店，另外，该项目还引入了约2.5万平方米体量的室内滑雪场。 餐饮首店依旧保持强劲势头，SHAKESHACK武汉首店已于武汉万象城开业，烘焙品牌BUTTERFUL&CREAMOROUS在武汉天地围挡首家门店，达美乐披萨武汉首店在光谷天地开业，二店也在凯德1818围挡，添好运餐厅华中首店进驻武商MALL国广。 同时，本季度主力店调改频繁。武汉恒隆广场的T11生鲜超市、泛悦汇昙华林BHG超市分别于季内闭店。悦活里超市在武汉大悦城原7FRESH七鲜超市铺位围挡，武汉江宸天街的龙小湖世界由melandClub接档。 “2023年武汉零售物业市场预计将迎来超过60万平方米新项目开业，其中近五成位于核心商圈。随着疫情高峰回落，商业活力重现，全市租金有望止跌企稳。2023年，武汉将把恢复和扩大消费放在优先位置，加快建设国际消费中心城市，计划建设22个‘一刻钟便民生活圈’，提振实体消费。” 2022年第四季度新增四个项目交付使用，分别位于新洲、孝感、江夏和蔡甸，新增供 应面积共计34.8万平方米。全年累计新增供应91.4万平方米，再创历史新高。 受疫情及提前退租影响，季内需求端录得净吸纳量9.3万平方米，环比下降29.5%。供应端持续放量，业主采取以价换量的租赁策略推动存量项目去化，全年净吸纳量累计达37.9万平方米，同比上升37.1%。截至季末，全市空置率上升至33.3%，同比上升4.8个百分点，达到2014年以来历史最高位。 供应放量加剧市场竞争，业主持续下调租金预期，全市平均租金继续下降至每月每平方米23.8元，环比下跌0.7%，同比跌幅达4.5%。 “供应放量将延续至2023年，武汉仓储物流市场预计将迎来超过60万平方米新项目交付，主要位于东西湖和蔡甸两个核心区域。2023年，武汉将充分利用交通区位优势，转化为枢纽链接优势，深化交通强国建设试点，推动铁水公空四网互联，加快做强枢纽节点，深度融入国内国际双循环。” 2022年武汉大宗交易市场共录得13笔交易，交易总额达62.6亿元，同比大幅上涨 62.5%。从成交笔数及交易总额来看，武汉大宗交易市场活跃度均有提升。 从投资物业类型来看，写字楼及工业成交笔数在全年占比超过60%，占据主导地位。同时，15.4%的成交数量来自以长租公寓为投资或改造目的的交易，成为仅次于写字楼和工业的交易物业类型。年内交易买家均来自开发商与企业，且以内资买家占据主流。核心增益型仍为最受青睐的投资策略，交易占比超过三分之一，同时，另有三分之一为自用型买家。 “预计2023年，写字楼物业仍将成为武汉投资市场上最受投资者欢迎的物业类型，尤其是在特定区位、租赁表现良好的优质写字楼物业，市场关注度持续提升。同时，随着长租公寓政策向好及公募REITs进一步成熟，租赁住宅物业以及园区物业交易活跃度有望进一步提升，将吸引投资者的关注和加码。”