武汉房地产2023年上半年市场总结及市场预判：市场背离觅机遇，预期仍待政策花

湖北中原研究部 ©CopyrightCentalineGroup,2023Codeofthisreport|1 湖北中原研究部 市场背离觅机遇，预期仍待政策花 ——武汉房地产2023年上半年市场总结及市场预判 湖北中原研究部 2023/07/06 湖北中原研究部 ©CopyrightCentalineGroup,2023Codeofthisreport|2 半年报导读 2023年开年，武汉楼市出现“小阳春”行情，但进入二季度，市场销售降温明显，后虽积极出台各种需求刺激政策，效果较为有限。显示一季度的“小阳春”更多来自于积压需求的释放，市场回暖基础较弱。复苏势头未能持续，引发市场担忧。此外，武汉一二手市场出现行情背离现象。本次半年报主要有三大看点： 看点一：武汉未来购房政策往何处去？ 看点二：武汉二手房占比逐步攀升之下，对新房市场会带来怎样的影响？看点三：市场深度分化之下，房企如何捕捉细分市场的机会？ 湖北中原研究部 报告数据统计说明 土地数据：仅统计纯住宅用地、纯商业用地和商住混合用地 新房数据：住宅成交数据包含商品住宅成交数据，剔除保障性住房二手房数据：二手房备案数据（2023上半年数据截止5月31日） 商业数据：商业成交数据包含社区型商业、购物中心、商业性质公寓办公数据：办公成交数据包含办公物业、办公性质公寓 武汉市整体：包含十三个行政区域及两个经济开发区，包括江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、洪山、青山、 东西湖、黄陂、新洲、江夏、蔡甸、汉南及东湖高新、武汉经开区。 中心城区：指7个三环内中心行政区及2个经济开发区，包括江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、洪山、青山及东湖高新、武汉经开区。 2023年上半年武汉楼市核心数据一揽 湖北中原研究部 供应建面 320.04万㎡ 31% 同比2022上半年 平均楼面地价 9015元/㎡ 土地出让金 171.74亿元 -0.6% 同比2022上半年 -14% 同比2022上半年 成交建面 190.51万㎡ 成交宗数 15宗 -13% 同比2022上半年 -40% 同比2022上半年 土地 供应面积 501.95万㎡ 4% 同比2022上半年 成交均价 16324元/㎡ 1% 库存量 2137.54万㎡ 库存去化周期 16.42个月 同比2022上半年 成交面积 655.42万㎡ 成交套数 54938套 32% 31.46% 同比2022上半年 同比2022上半年 新房 成交面积 479万㎡ 59.3% 同比2022年月均 成交套数 46782套 成交均价 16508元/㎡ 56.7% -11.2% 同比2022年月均 同比2022年上半年 二手房 数据来源：湖北中原研究部 ©CopyrightCentalineGroup,2023Codeofthisreport|4 PART05 PART04 PART01 PART02 PART03 ©CopyrightCentalineGroup,2018 Codeofthisreport|5 01 PartOne 政策调控篇 湖北中原研究部 ©Copyrigh©CtopyCerightnCentatalinleiGnroeup,G200r9oup,2018Codeofthisreport|6 2023年上半年各城市救市政策频出，但效果不及预期！ 湖北中原研究部 2022年开启的“保交楼”、“救房企”等楼市政策已近1年时间，已达成阶段性政策成果！ “保交楼”有了明显进展：从全国1114个保交楼项目交付情况来看，5月保交楼已交付比例为34%，广东、广西情况较好，交付占比过半；重点房企保交楼进度喜人 2023年3-5月部分省份保交楼已交付占比 省份 3月 5月 差值 全国 23% 34% 11% 广东 44% 54% 10% 广西 32% 51% 19% 河南 7% 11% 4% 湖南 17% 25% 8% 江苏 15% 32% 17% 浙江 10% 19% 9% 吉林 39% 44% 5% 数据来源：百年建筑 2023年3-5月重点房企保交楼已交付进度 房企 3月 5月 差值 恒大 16.4% 30.8% 14.4% 金科 6.2% 18.7% 12.5% 绿地 2% 12.2% 10.2% 融创 18.3% 30% 11.7% 世茂 23.5% 41.4% 17.6% 泰禾 11.1% 12.7% 1.6% 鑫苑 14.2% 28.5% 14.3% 阳光 23% 41.1% 18.1% 保利 33% 41.6% 8.6% 碧桂园 7.4% 21% 13.6% 救房企：2023年房企融资在经历短暂回暖后，4-5月再迎收缩。1-5月40家典型房企融资总额1589.7亿元，同比下降46%，显示出房企的整体融资情况依然不容乐观。 2021年1月-2023年5月40家典型房企融资总额情况（单位：亿元） 同比2021年1-5月下降46.57%同比2022年1-5月下降46.03% 2021年1-5月融资总额2975.29亿元2022年1-5月融资总额2945.43亿元2023年1-5月融资总额1589.7亿元 1600 1400 1376.23 1200 1082.24 1000 894.73 800 667.77 616.44 743.64 624.35 761.86 668.62 574.67 712.5 610.95 600 540.67 440.91 498.86 400 355.44 336.5 288.27 405.3 300.96 410.42 361.19 439.2 353.21 258.58 316.63 268.57287.52 241.2 200 0 数据来源：中原集团研究中心 救房企：6月“第三支箭”加速落地，多家房企的定增计划集中获批，大名城和福星股份两家民企也位列其中，意味着“第三支箭”政策的惠及面不限于国央企，更多的民营房企也因此受益，传递积极信号。 “第三支箭”A股房企定增获批情况: 房企 房企性质 申请时间 交易所审批时间 融资额度 是否通过证监会审批 资金用途 福星股份 民企 2022/12/5 2023/6/6 13.4亿 已通过 全部用于红桥城K6住宅项目、红桥城K15项目及补充流动资金项目 大名城 民企 2022/12/8 2023/6/6 25.5亿 已通过 用于项目投资及补充流动资金 陆家嘴 国企 2022/12/15 2023/6/8 66亿 已通过 用于支付收并购现金对价、中介结构费用及其他重组相关费用及补充上市公司和标的资产流动资金、偿还债务 招商蛇口 国企 2022/12/16 2023/5/29 85亿 已通过 用于存量项目、补充流动资金及偿还债务 中交地产 国企 2023/2/23 2023/6/6 35亿 已通过 用于长沙凤鸣东方、郑州翠语紫宸、武汉中交澄园、惠州紫薇春晓、天津春映海河、补充流动资金 保利发展 国企 2022/12/30 2023/6/9 125亿 已通过 投资广州保利领秀海、西安保利天汇等14个项目以及补充流动资金 数据来源：企业公告 需求端政策：主要为缩小限购范围，缩短限售时间，放松购房资格、落户门槛，全面推行二手房“带押过户”等，刺激刚需、改善需求释放。 调控政策——需求端: 调控方向 城市 发布时间 政策核心 限购 厦门 2023/3/28 厦门户籍单身人士限购一套房调整为可购买二套房 郑州 2023/4/3 二环路以外的地区已经取消了限购政策 合肥 2023/4/4 庐阳区大杨镇等购买住房不限购；有60岁以上成员或多孩家庭可买第三套房； 杭州 2023/4/13、4/23、5/18 杭州钱塘区、临平区全域、余杭区的瓶窑镇、中泰街道及萧山宁围街道放宽限购 扬州 2023/6/25 市区购买改善型住房的，不再执行限购政策，其原有住房不再执行限售政策； 南京 2023/5/17 南京户籍居民不可新开一张产业聚集区购房证明，符合社保条件的外地户口居民，能开出产业聚集区购房证明 也可在此增购一套 限售 郑州 2023/4/3 主城四区限售期限由取得产证满1年改为网签、契税缴纳、不动产登记任一满1年 青岛 2023/6/1 特定条件群体限售放松，新房限售网签”5改3”或取得不动产登记证满2年，二手房取证满1年 厦门 2023/3/28 将之前取得不动产证日期之日起2年限售改为网签之日起2年限售 长沙 2023/3/6 从“不动产权证满4年可上市交易”调整为“网签4年即可出售” 购房资格 合肥 2023/4/4 刚需认定标准放宽，将连续2年缴纳社保调整为累计缴纳2年社保（追溯补缴不予认可） 杭州 2023/5/18 局部区域外地户籍连续缴纳1年社保改为1个月社保，本地户籍购房无社保要求，购买二套不受落户5年限制。 深圳 2023/3/2 可售人才房申购条件放宽：未婚年龄从35岁降到30岁；放宽对共同申请人户籍要求，主申请人为深户，非深户的孩子和配偶一定条件下可做共同申请人 落户 杭州 2023/3/13 已在市区落实就业单位35周岁以下专科生可在市区办理落户；45周岁以下普通高校硕士研究生可“先落户后就业”；技能人才落户社保从1年缩短至6个月 珠海 2023/3/2 放宽入户年限规定，金湾区、斗门区、高新区由原”双五“改为”双二“（两年内在本市连续居住、缴纳社保） 苏州 2023/2/20 放宽积分落户门槛，符合市区落户条件，积分最低由500降至400 二手房“带押过户” 北京 2023/3/31 四部门联合发布，启动存量住房交易“带押过户”模式，兼容跨行贷款 深圳 2023/5/9 发布“带押过户”登记申办指引，明确了三种服务模式、申请的主体、需提交的申请材料、申请流程、办理期 限等相关事项 江西 2023/6/9 全面推行“带押过户”，优化交易流程，降低制度性交易成本 资金端政策：在信贷资金上，通过定向下调首套房贷款利率，优化公积金贷款——对多孩家庭定向提额、“即提又贷”支持首付，发放购房补贴等，降低客户购房成本。 调控政策——资金端: 调控方向 城市 发布时间 政策核心 信贷资金 下调贷款利率 厦门 2023/1/29 借款人家庭贷款已还清，首套利率由4.1%下调至3.8% 珠海 2023/1/30 首套房利率由4.1%下调至3.7% 扬州 2023/3/8 首套房利率下调由4.1%至3.8% 认贷不认房 佛山 2023/2/1 购房按揭贷款以个人征信上的贷款记录评判，即“认贷不认房” 降首付 青岛 2023/6/1 非限购区域降低首付比例，首套20%、二套30% 公积金 支持首付款 南京 2023/2/3 南京支持提取住房公积金支付购房首付款 合肥 2023/4/23 可申请提取本人及配偶账户内的住房公积金支付购房首付款 郑州 2023/5/11 明确市内五区购房职工可提取住房公积金支付购买新建预售商品住房首付款。 苏州 2023/6/1 苏州大市范围内（不包括工业园区）可提取余额用作首付款，且不影响后续贷款额度 上浮贷款额度 长沙 2023/1/30 公积金可贷款额度提高为余额的16倍 杭州 2023/4/17 多子女家庭购首套房公积金贷款限额可上浮20% 广州 2023/4/28 多孩家庭使用公积金购房首套自住房，最高额度上浮30%，最高可贷130万元 上海 2023/4/30 多子女家庭公积金贷款额度上浮20%，个人最高贷款限额72万，家庭144万 南昌 2023/5/6 住房公积金贷款条件的多子女家庭，购房时申请住房公积金贷款的，贷款额度上浮20% 调高支付租房限 额 南京 2023/5/25 无房单身职工，限额每月调高至1800元，无房已婚职工，夫妻存缴双方合计每月限额提高至3600元 北京 2023/6/5 提高无发票住房公积金提取额度至2000元 认房不认贷 天津 2023/5/25 公积金首次贷款结清后，且名下无天津