杭州三批次土拍预判：热度稳中有升，国央企或挑大梁？

中指研究院 中指研 中指研究 中指研究院 中指研究院 杭州2022年第三批集中供地 中指研究院 拍前分析及参拍建议 研究院 中指控股CIH 2022.9 中指研究院 研究院 中指研究院 中指研究 中指研 第三批集中供地土拍热度将明显提升，本轮参拍主体预计以国央企、本土资金 情况较好的民企为主 中指研究院 参拍热度预判：本次地块优质，房地价差较大，按封顶价销售预期普遍有7%左右的利润率空间，预计市场关注度较二批次有明显提升。 参拍主体预判：预计三批次将以国央企参拍为主，保利、中海、中铁建、越秀、金地或将积极参拍，中建系如中建三局等进入杭州的意向也较高。本土民企中以绿城、滨江为代表的本土大佬或仍将强势拿地；本土资金压力相对较小的中小房企如建杭、英冠参拍兴趣也较高。 中指研究院 参拍建议：综合分析地块所处的板块市场热度、竞争情况、地块质量、利润空间4大维度，第三批地块预计竞争分化，我们将地块分为三类： 地块跟进 建议 地块名称 地块编号 板块 出让建筑 面积（㎡） 起拍价 （万元） 楼面起价 (元/㎡) 精装限价 (元/㎡) 预期利润率 （底价） 预期利润率 （封顶） 土拍预判 研判依据 重点跟进 四堡七堡单元JG1403-40地块 杭政储出[2022]70号 钱江新城二期 46358 186484 40227 65800 12.20% 7.10% 封顶，一次性报价 热门板块、规划认可度高、货值大，去化流速快 四堡七堡单元JG1403-39地块 杭政储出[2022]61号 58289 235125 40338 65800 12.10% 7.10% 封顶，一次性报价 四堡七堡单元JG1402-15地块 杭政储出[2022]66号 65398 264174 40395 66000 12.30% 7.20% 封顶，一次性报价 牛田单元R21-14地块 杭政储出[2022]65号 艮北新城 47036 117736 25031 44400 11.60% 7.40% 封顶，一次性报价 区位较好，配套成熟度较高，楼盘去化好，利润空间可期 西兴北单元R21-18地块 杭政储出[2022]74号 西兴 62397 194405 31156 49300 9.50% 4.30% 封顶，一次性报价 无公租房，板块存量少，去化速度快 临平乔司新城中心区F1-2地块 杭政储出[2022]76号 乔司 61569 76961 12500 28940 15.70% 12.20% 封顶，一次性报价 板块去化有一定保障，限价提升，利润空间大 华丰单元XC1006-R21-11、XC1006-R22-09 地块 杭政储出[2022]73号 华丰 46692 85983 18415 33200 10.30% 5.70% 封顶，一次性报价 板块存量少，地块体量适中，能实现快速去化 未来科技城联荣片区04地块 杭政储出[2022]77号 闲林 102552 97425 9500 23100 13.60% 10.30% 封顶，一次性报价 板块有倒挂，承接未科外溢，存量少，周边量价实现度高 下沙中心区单元JS0409-19地块 杭政储出[2022]78号 下沙金沙湖 43745 94099 21511 38300 13.00% 8.40% 封顶，一次性报价 形状规则，体量适中，无配建，房地关系较好 机会跟进 庆隆小河单元GS0301-R21-01地块 杭政储出[2022]71号 申花 21500 69807 32469 50840 9.50% 4.80% 中高溢价 热门板块，倒挂大，但地块体量小，成本存不可控，利润小 庆隆小河单元GS0305-R21-01地块、 GS0305-G1-27地块 杭政储出[2022]62号 申花 175949 635737 36132 55000 7.70% 2.30% 中高溢价 土地优质，但总价高，利润小 笕桥单元JG0607-R21-04地块 杭政储出[2022]69号 笕桥 35418 69394 19593 35000 12.30% 8.20% 中高溢价 地块周边条件较差，存去化风险 康桥单元GS1202-03地块 杭政储出[2022]67号 杭钢新城 72238 121959 16883 30000 8.60% 3.90% 中高溢价 断供板块，去化基本无忧，但板块成熟度低，利润小 元成单元JS0203-R21-09地块 杭政储出[2022]79号 下沙大学城北 68167 85230 12503 27500 15.20% 11.50% 中高溢价 板块存量大，存一定去化风险 关注 杭州地铁3号线星桥车辆段上盖物业综合体项目地块一 杭政储出[2022]64号 星桥 133665 171091 12800 28200 7.20% 3.50% 低溢价or底价 定向出让 地铁3号线星桥车辆段上盖物业，定向出让给杭州地铁项目，参拍条件高 杭州地铁3号线星桥车辆段上盖物业综合体项目地块二 杭政储出[2022]72号 星桥 184523 236189 12800 28200 12.80% 9.00% 低溢价or底价 定向出让 之江度假区XH1710-17（1）、17（2）、17 （3）、17（4）、20（1）、20（2）地块 杭政储出[2022]68号 之江度假区 404636 616746 15242 37500 / / 低溢价or底价 定向出让 未来社区用地，体量大，商务比例均较高，起拍价较高 之江度假区XH1710-16（1）、16（2）、16 （3）、16（4）、19（1）、19（5）地块 杭政储出[2022]63号 361493 592596 16393 37500 / / 低溢价or底价 定向出让 龙坞单元XH1602-R21/B1-08、龙坞单元XH1602-R21/B1-10地块 杭政储出[2022]75号 龙坞景区 84648 144917 17120 45500 / / 底价 商业50%占比高，资金沉淀多 中指研究院 研究院 中指研究 中指研究院 中指研 一、第三批集中供地解读 中指研究院 中指研究院 二、土拍情况预判及参拍建议三、重点地块解读 中指研究院 研究院 中指研究院 中指研 中指研究院 中指研究 中指研究院 8月16日，杭州市规划和自然资源局发布《关于公布2022年杭州市区第三批住宅用地集中出让的公告》，报名截止时间9月14日，网拍时间9月15日。 序号 地块编号 地块名称 区域 板块 地块坐落 用地性质 出让面积 （㎡） 容积 率 出让建筑 面积（㎡） 出让起价（万元） 楼面起价 (元/㎡) 封顶 溢价率 精装限价 (元/㎡) 1 杭政储出[2022]61号 四堡七堡单元JG1403-39地块 上城区 江湾新城 东至规划御塘路，南至规划江湾路，西至规划同协路，北至规划钱江东 路 住宅 24287 2.4 58288.8 235126 40338 10% 65800 2 杭政储出[2022]62号 庆隆小河单元GS0305-R21-01地块、GS0305- G1-27地块 拱墅区 申花 东至学院北路，南至规划沁园路，西至登云路，北至登云路 住宅 83785 2.1 175948.5 635738 36132 10% 55000 3 杭政储出[2022]63号 之江度假区单元XH1710-16（1）、16（2）、16 （3）、16（4）、19（1）、19（5）地块 西湖区 之江度假区 东至规划道路，南至三号支路，西至枫桦路，北至江涵路 商住 117989 3.1 361493.4 592598 16393 10% 37500 4 杭政储出[2022]64号 杭州地铁3号线星桥车辆段上盖物业综合体项目地 块一 临平区 星桥 东至N-ZD01C地块，南至天福路，西至N-ZD04地块，北至崇乔路 住宅 129772 1.0 133665.2 171092 12800 10% 28200 5 杭政储出 [2022]65号 牛田单元R21-14地块 上城区 艮北新城 东至储备地块，南至储备地块，西至建华路，北至红建街 住宅 23518 2.0 47036.0 117736 25031 9% 44400 6 杭政储出[2022]66号 四堡七堡单元JG1402-15地块 上城区 江湾新城 东至规划御五路，南至昙花庵路，西至规划观潮路，北至四堡七堡单 元JG1402-12地块 住宅 27249 2.4 65397.6 264174 40395 10% 66000 7 杭政储出 [2022]67号 康桥单元GS1202-03地块 拱墅区 杭钢新城 东至规划电厂路，南至电厂河，西至拱康路，北至规划7号支路 住宅 28895 2.5 72237.5 121959 16883 10% 30000 8 杭政储出[2022]68号 之江度假区单元XH1710-17（1）、17（2）、17 （3）、17（4）、20（1）、20（2）地块 西湖区 之江度假区 东至规划碧波路，南至三号支路，西至规划道路，北至江涵路 商住 147757 2.7 404635.9 616739 15242 10% 37500 9 杭政储出 [2022]69号 笕桥单元JG0607-R21-04 地块 上城区 笕桥 东至备塘河，南至规划杨家路，西至同协路，北至沈家港 住宅 17709 2.0 35418.0 69395 19593 9% 35000 10 杭政储出 [2022]70号 四堡七堡单元JG1403-40 地块 上城区 江湾新城 东至绿化，南至规划江湾路，西至 规划御塘路，北至规划钱江东路 住宅 23179 2.0 46358.0 186485 40227 10% 65800 11 杭政储出[2022]71号 庆隆小河单元GS0301-R21-01地块 拱墅区 申花 东至李家桥村，南至华丰规划支路，西至规划和丰路，北至庆隆小河单 元GS0301-G1/A2-18地块 住宅 14333 1.5 21499.5 69807 32469 9% 50840 12 杭政储出[2022]72号 杭州地铁3号线星桥车辆段上盖物业综合体项目地 块二 临平区 星桥 东至华丰路，南至N-ZD02地块，西至N-ZD1A地块，北至崇乔路 住宅 153769 1.2 184522.8 236190 12800 10% 28200 13 杭政储出[2022]73号 华丰单元XC1006-R21-11、XC1006-R22-09地块 拱墅区 石桥华丰 东至康华路，南至康宁街，西至褚家河，北至规划永宁路 住宅 19455 2.4 46692.0 85984 18415 10% 33200 14 杭政储出[2022]74号 西兴北单元R21-18地块 滨江区 西兴 东至风情河绿化，南至滨和路，西至协同路，北至启智街89号（山科 智能大厦）、启智街35号 住宅 23999 2.6 62397.4 194406 31156 10% 49300 15 杭政储出[2022]75号 龙坞单元XH1602-R21/B1-08、龙坞单元 XH1602-R21/B1-10地块 西湖区 龙坞景区 东至长埭路，南至龙新路，西至公园路（蚂蟥山路-天平路）道路工 程，北至龙门溪 商住 82988 1.0 84647.8 144918 17120 10% 45500 16 杭政储出 [2022]76号 临平区乔司新城中心区F1-2地块 临平区 乔司 东至杭乔路，南至永和路，西至耕读路，北至鑫业路 住宅 34205 1.8 61569.0 76962 12500 10% 28940 17 杭政储出 [2022]77号 未来科技城联荣片区04地块 余杭区 闲林 东至泰闲路，南至六号路，西至闲林东路，北至五号路 住宅 44588 2.3 102552.4 97425 9500 10% 23100 18 杭政储出 [2022]78号 下沙中心区单元JS0409- 19地块 钱塘区 下