8宗封顶，9宗底价，杭州三批次土拍冷热分化加剧

8宗封顶，9宗底价，杭州三批次土拍冷热分化加剧 9月15日，杭州市2022年第三批集中供地完成竞拍活动。本次集中供地杭州延续“一次线 下报价、次高价者得”竞价规则，推出的19宗涉宅地块全部成交，其中底价成交9宗，8 宗地块进入线下一次性报价环节，板块热度分化明显。本次集中拍地总成交建面207.6万平 方米，成交总金额430.6亿元，成交楼面均价20741元/平方米，平均溢价率5.13%。 一、供应情况 2022年第三批集中供地供应总建面207.6万方，规模历次最小 三批次共公告19宗涉宅地块，总出让面积105.5万㎡，总规划建筑面积207.6万㎡，总起 价约409.6亿元，与一二批次58宗和45宗的供地量相比明显减少。本次也是杭州自集中供地以来，规模最小的一次推地。 表：杭州历次集中供地供应情况 图：杭州历次集中供地推地规模对比 分布区域聚焦主城，萧山、临安、富阳供应缺席 按需挂牌，挂牌地块向主城收缩，主城区地块共13宗，占比高达68%；郊区供地大幅减少，余杭区从二批次的10宗减少至1宗，曾经的供地主力萧山、富阳、临安零挂地。当前萧山外围、富阳、临安等区域市场行情冷、去化速度慢，面临较大的去化压力亟需得到缓解。本次推地结构的调整，有利于实现新房市场整体的供需平衡，尤其是给高库存区域带来了一段时间的去化窗口期。 图：杭州2022年第三批供应地块区域分布情况（按规划建面排序，单位：万㎡） 二、土拍政策 土拍规则不变。本批次集中供地继续沿用“限房价、竞地价、定品质、线下一次报价+摇号”的方式。设定中止价（溢价率为9%-10%）、上限价格（溢价率不高于12%）。保证金为出让起价的20%。 付款周期微调。付款周期：2022年11月7日之前付50%、2023年10月8日之前付清尾款。相较于二批次，首期款的付款周期略微放宽将近一周，考虑到本次出让地块价值较高，对于拿地企业的资金压力考验较大，适当的放宽付款周期于拿地企业在资金周转上相对利好，可以提升企业参拍意愿。但同时，本次对于尾款的付款周期略微收紧了将近1-3周。 三、成交情况 揽金430.6亿，8宗地块进入一次性报价阶段 本次集中拍地，推出的19宗地块全部成交，总土地出让金额430.6亿元，成交楼面均价20741 元/平方米，平均溢价率5.13%；其中9宗地块以底价成交，占比47.4%，较上批次缩小3.7 个百分点；8宗地块进入线下一次报价环节，占比42.1%，较上批次扩大15.4个百分点。 图：杭州历次集中供地成交情况 溢价率持续下降，市场热度难言回暖 从各项指标上看，杭州第三批集中供地相较其他城市市场热度较高。但与今年的前两次集中供地相比，本次供应的地块均位于地段较好的热门板块，往期表现较差的萧山、临安、富阳也无地块供应。只对比主城区和临平、钱塘区地块表现，本次集中拍地较上批次一次报价地块占比减少，底价成交地块占比增多。从整体溢价率上看，今年以来溢价率持续下降，本次溢价率下降0.1个百分点。综合来看当前土地市场热度难言回暖。 表：今年各批次集中供地（主城+临平、钱塘区）拍地表现 板块热度分化，主城核心板块竞争激烈 本次进入线下一次报价的地块分别位于钱江新城二期、艮北新城、西兴、申花、金沙湖、闲林；而竞争最激烈的5宗地块均位于钱江新城二期、艮北新城、西兴这三个主城核心板块，每宗地块均有超过9家房企进行线下报价竞争，溢价率也达到溢价上限12%。杭钢新城、华丰、笕桥、乔司新城、下沙元成等板块热度较低，地块以底价或接近底价成交。临平星桥TOD地块、之江未来社区2宗地块、龙坞地块由于商业占比或配建较多，从成本以及开发难度考虑，房企竞拍意向不高，最终均由平台公司托底。 拿地企业呈现多元化，房企依旧看好杭州市场 大型央企参拍积极。本次土拍，华润、招商、保利等大型央企现身，拿下了申花、杭钢新城、华丰宅地。中建三局、金地、万科等均有出手，但未能有所斩获。 滨江、绿城两大本土大佬依旧强势出手。绿城成功竞得申花、闲林两宗宅地，拿地金额高达 80.9亿元。滨江以69.1亿元拿下3宗线下一次性报价地块，包括钱二2宗宅地和艮北新城 1宗； 多家本土中小房企“捡漏”。中豪线下一次性报价竞得下沙金沙湖宅地，浙江杰立竞得笕桥 宅地、绿城理想小镇竞得龙坞宅地、赞成竞得乔司宅地、圣奥竞得下沙元成宅地。 两大外来房企首入杭州拿地。北科建与招商合作竞得杭钢新城地块，首入杭州；江苏喆源则一次性报价竞得西兴北宅地。 表：杭州2022年第三批集中供地房企拿地金额排行 四、热点地块分析 江湾新城：杭政储出[2022]61号、66号、70号 板块库存：江湾新城近年来出让了大量地块，板块内待售项目众多。隐性46.03万㎡，去化 周期23.5个月，显性0.06万㎡； 板块热度：近期新开项目为观翠揽月轩，售价67500元/㎡，中签率25.01%；倒挂情况：板块内处于拆建阶段，基本无二手房成交； 地块小结—— 优势：核心地段，配套成熟，二手房有倒挂，项目流速快；劣势：板块内库存量大，后期项目竞争激烈，地块总价高。 土拍情况：66号地块经过线上26轮报价后进入线下一次报价，共有伟星、中海、滨江、坤和、江苏喆源、建杭、江西益达投资发展、万科、中建三局9家房企报价，最终由滨江竞得，成交金额29.6亿元，溢价率12%； 61号地块经过线上24轮报价后进入线下一次报价，共有坤和、中建三局、万科、绍兴铧泽 置业、中天美好、江苏喆源、滨江、建杭、伟星、绿城10家房企报价，最终由滨江竞得，成交金额26.3亿元，溢价率12%； 70号地块经过线上19轮报价后进入线下一次报价，共有绿城、绍兴铧泽、浙江中冠、滨江、 中豪、中建三局、中天美好、建杭、坤和9家房企报价，最终由坤和竞得，成交金额20.9亿元，溢价率12%。 西兴：杭政储出[2022]74号地块 板块库存：隐性4.33万㎡，显性0万㎡； 板块热度：板块内在售项目仅江晖府，无待售项目。江晖府售价51500元/㎡，最新中签率15.02%； 倒挂情况：板块内二手房成交价在5.8万元/㎡左右，二手房倒挂较大；地块小结—— 优势：地段较好，配套成熟，二手房倒挂较大，板块内无竞品，项目流速快； 劣势：地块利润率较低。 土拍情况：经过线上19轮报价后进入线下一次报价，共有滨江、万科、兴耀、绿城、江苏 喆源、德清致清房地产、江西益达投资、钱江房地产、建杭9家房企报价，最终由江苏喆源竞得，成交金额21.8亿元，溢价率12%； 艮北新城：杭政储出[2022]65号 板块库存：板块当前在售项目1个，待售项目1个。隐性19.16万㎡，去化周期19.3个月， 显性0.32万㎡； 板块热度：新开项目为中海翠揽云境，售价44411元/㎡，中签率35.62%； 倒挂情况：板块内二手房成交价在4.5万元/㎡左右，招商雍和府8月成交价45137，倒挂较小； 地块小结—— 优势：紧邻钱江新城二期，距离地铁1号线、9号线均在1KM范围，周边配套成熟，区位条件较优；板块库存健康，项目流速快，地块利润尚可； 劣势：配5%公租房，倒挂小。 土拍情况：经过线上11轮报价后进入线下一次报价，共有金地、正和聚仁房地产、西房、 北京科技园建设、中建三局、招商、滨江、绿城、兴耀、江苏嘉昌置业10家房企报价，最终由滨江竞得，成交金额13.2亿元，溢价率12%； 结语：本次集中供地规模较小，土地优质，整体表现相对较好。在当前市场下行周期内，杭州作为全国为数不多市场韧性仍较足的城市之一，备受房企青睐。从本次集中拍地的参拍房企可以看到，大型房企加强在杭州的布局，深耕杭州的房企持续补仓，外来房企也积极寻找进军杭州的机会。另一方面板块土拍行情跟着新房行情走，核心板块的项目去化快速，房企补仓意愿积极；边缘板块项目普遍流摇，房企拿地意愿较低；预计未来较长时间内，土拍行情仍将延续分化特征。 备注：标红地块为进入到线下一次性报价环节地块。