深圳次轮土拍量价齐升，热度微降、规模化国央企强势

事实与观点-克而瑞研究中心 克而瑞研究中心 2020-02-21 zk 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心1/6 快评：深圳次轮土拍量价齐升，热度微降、规模化国央企强势 2022-08 快评：深圳次轮土拍量价齐升，热度微降、规模化国央企强势 8月4日，深圳本年度第二次集中出让共计16宗含宅用地，与首轮溢价“全部封顶” 相比，本轮土拍热度有一定程度的回调，但横向对比22城来看，深圳地市热度依然处于高位，整体可谓量价齐高。 最终，本轮共成功出让14宗含宅用地，“国家队”再次“包场”。共计成交总建 面158万平方米，总金额达到339亿元，整体溢价率9.33%，另有2宗地块流拍。 表：深圳2022年前两轮集中供地情况对比（幅、万平方米、亿元、元/平方米） 集中供地轮次 2022年第一批 2022年第二批 变化幅度 成交幅数 8 14 ↑75% 成交建面 107.07 158.02 ↑48% 成交金额 193.3 339.3 ↑76% 成交楼板价 18054 21473 ↑19% 溢价率 15% 9.33% ↓5.67pct 流拍率 0% 13% ↑13pct 数据来源：CRIC整理 次轮供应面积大幅增加，“持续让利”下部分地块销售限价提升 第二轮深圳共挂牌16宗地块，总建筑面积179.9万平方米，是集中供地以来供应量第二高的轮次，仅次于去年第二轮集中供地。在今年首轮土拍高热之下，提升土地供应量，有助于缓解深圳供需不平衡的局面，保持土地市场的稳定。 本次土拍政策方面依然沿用了“三限双竞+摇号”的竞拍方式，保持禁马甲等要求。值得一提的是，二轮土拍政府持续“让利”，即继续提升销售限价，减少了一二手房倒挂的情况，多宗地块的销售限价对比之前成交的项目或周边二手房价有所上涨，例如宝安区沙井地块住宅销售限价47950元/平方米，较周边云海臻府的销售限价提升了近 2000元/平方米，龙岗区龙岗中心城的宅地销售限价44563元/平方米，但周边的二手房 指导价在4万元/平方米左右。销售限价的提升，给市场和房企带来了更加乐观的预期，且一定程度上增加了房企的盈利空间。 表：深圳本轮集中供地限价与周边房价对比（元/平方米） 土地名称 销售限价 周边项目/二手房价 深土交告〔2022〕33号/A301-0586 47950 云海臻府46100 深土交告〔2022〕33号/G01009-0006 44563 二手房4万/㎡左右 深土交告〔2022〕36号/G01048-0153 52400 深铁项目50800 深土交告〔2022〕37号/G01126-0090 39500 二手房3.8万/㎡左右 深土交告〔2022〕37号/A642-0506 47200 深业云筑46800 深土交告〔2022〕34号/A806-0401深土交告〔2022〕33号/A806-0400 72450 龙誉花园70000万福花园69800中海明德里71000二手房3万/㎡左右 深土交告〔2022〕37号/A503-0096 48900 中海观园44000深房光明里44000 深土交告〔2022〕33号/A818-0479 73300 中海闻华里69800 数据来源：深圳市规划和自然资源局、CRIC整理 摇号与流拍互现，二轮土拍从火热回归理性 在深圳长期宅地供应稀缺的情况下，今年首轮集中供地以8宗地块全部触及最高限价火热收场，而从第二轮来看，随着供应增多，土地市场从火热回归理性，但整体热度依然高于其他城市。 本轮共有5宗地块进入摇号环节，其中宝安新安A003-0434地块人气最高，参加摇号的房企高达10家，此外南山前海T102-0410地块、龙华民治A806-0400地块的摇号房企均超过5家；还有4宗地块在到达最高限价后，通过竞自持建面成交，本次土拍触及最高限价的地块共达到9宗，幅数占比达56%，土地触顶成交的现象在深圳土拍中依然极其主流。 此外，溢价成交和底价成交地块分别有2幅和3幅，另外还有2宗流拍地块，也是深圳集中供地以来第二次出现流拍的情况，主要原因是地块自身素质相对较弱，坪山石井G13305-0046地块周边配套较弱、环境较差，宝安中心A001-0212地块则是由于商业占比过大导致流拍。 表：深圳第二轮集中供地16宗地块成交溢价率情况 数据来源：深圳市规划和自然资源局、CRIC整理 盈利空间持续提升，房地价差较首轮提升20% 以实际可售楼板价计算，深圳本轮的土拍的整体盈利空间进一步提升，剔除商住地块后，13宗成交的纯住宅用地平均地价房价比为0.49，较今年首轮下降0.01，变化幅度较小，但平均房价地价差达到29000元/平方米，较首轮提升20%，给房企留出更高的盈利空间。 值得一提的是，对比摇号成交的地块和其他地块来看，摇号成交地块有更高的房价地价差：摇号成交的5宗地块，地价房价比都在0.55以上，但房价地价差高达 29000-47700元/平方米，无疑比其他地块盈利空间更高，也是这些地块在“三限”情况下引起激烈竞拍的原因。 尤其南山前海板块T102-0410地块，剔除移交和自持建面后，成交实际楼板价59398元/平方米，地块毛坯限价为107100元/平方米，与地价之间的价差高达47700元/平方米，盈利空间相当可观，且地块区位优势显著、土地供应量较小，未来项目的去化可期。 图：深圳本轮集中供地成交地块盈利空间（元/平方米） 注：蓝色点为摇号成交地块，仅统计纯住宅地块，以实际楼板价计算 数据来源：深圳市规划和自然资源局、CRIC整理 国/央企包揽近八成地块，华润是深圳一、二轮“最大赢家” 本轮深圳土拍的拿地房企依然以大型国央企以及地方平台公司为主，尤其国企央企表现瞩目，14宗成交地块中，国企央企拿地占10宗，还有1宗由联合体形式竞得，合 计包揽本次土拍近八成地块；民企参拍积极性甚低，根据不完全统计，本次报名的20余家房企中，仅有少数两三家是民企，最终也并未拿地。 分企业来看，华润以总价118.77亿元（全口径金额）共竞得4宗地块，成为本次土拍的最大赢家。3宗独立拿地和1宗联合体拿地，其中本次总价最高的龙华民治A806-0401地块也由华润收入囊中。结合首轮华润在光明区获得2宗宅地来看，既体现了华润在深圳积极拿地的投资态度，也展现了较雄厚的资金实力。 与华润相比，越秀本次拿地的“运气”格外好，通过摇号竞得2宗地块，包括本轮土拍中最热门的宝安中心区A003-0434号地块，以及宝安区西乡A104-0147号地块，两宗地金额合计41.1亿， 此外大型国企央企中招商、保利、中海等均有所斩获，招商的拿地金额也高达82.3 亿元；深圳本土平台公司深振业、特发集团和深业+深铁联合体也各竞得1宗地块。 表：深圳2022年第二轮集中供地企业拿地情况（亿元、万平方米、幅） 企业简称 金额 建面 幅数 华润置地 94.5 57.2 3 招商蛇口 82.3 27.1 2 越秀地产 41.1 12.1 2 深业+深铁 29.4 15.3 1 华润+深铁 24.3 11.4 1 中海地产 22.3 7.2 1 深圳特发集团 14.4 10.5 1 保利置业 14.2 9.5 1 厦门建发 12.7 4.5 1 深振业 4.2 3.3 1 数据来源：深圳市规划和自然资源局、CRIC整理 整体来看，深圳今年第二轮土拍与第一轮的“火热”相比，热度有所回调、并 逐步回归理性。但实际上，虽然本轮土拍的主力仍是国企央企，但拿地房企中品牌、规模房企的比例更高，土拍进一步回归市场化。虽然出现了流拍、底价成交等现象，这与土地供应量增多不无关系，整体来看，深圳土地市场依然十分火热。 从企业端的表现来看，控制土地供应量、提升供地质量是提高房企拿地积极性的最佳方式，对于优质地块，即使总价较高，资金实力雄厚的国企央企仍有很高的拿地意愿。