杭州三批次土拍预判：热度稳中有升，国央企或挑大梁？
杭州三批次土拍预判：热度稳中有升，国央企或挑大梁？ 8月16日，杭州挂牌今年第三批地块，报名截止时间9月14日，网拍时间9月15日。 三批次共公告19宗涉宅地块，总出让面积1568亩，总规划建筑面积207.6万㎡，总起价 约409.6亿元，与一二批次58宗和45宗的供地量相比明显减少。本次也是杭州自集中供地以来，规模最小的一次推地。 本批次集中供地继续沿用“限房价、竞地价、定品质、线下一次报价+摇号”的方式。设定中止价（溢价率为9%-10%）、上限价格（溢价率不高于12%）。保证金为出让起价的20%。付款周期：2022年11月7日之前付50%、2023年10月8日之前付清尾款。相较于二批次，首期款的付款周期略微放宽将近一周。 图：杭州2022年第三批集中供地地块分布图 供地特征分析 供地特征一：按需挂牌，供地聚焦主城，外围暂缓 按需挂牌，本批次挂牌地块向主城收缩，主城区地块共13宗，占比高达68%；郊区供地大幅减少，余杭区从二批次的10宗减少至1宗，曾经的供地主力萧山、富阳、临安零挂地。 当前萧山外围、富阳、临安等区域市场行情冷、去化速度慢，面临较大的去化压力亟需得到缓解。本次推地结构的调整，有利于实现新房市场整体的供需平衡，尤其是给高库存区域带来了一段时间的去化窗口期，这背后是杭州政府维持市场良性稳定发展的“良苦用心”。 供地特征二：质优价高，后续多去化无忧，但对房企资金要求高 地块单价高，后续以中高端改善定位盘为主。本次地块总起价在10亿以上的地块有12宗， 占比63%；精装限价超35000元/㎡的地块有13宗，主城改善供应房源后续增储明显。 地块质量高，多出自强需求、低库存板块。本次推地板块除下沙大学城北之外，均为摇号板块，尤其是江湾新城、申花、之江度假区、闲林、西兴等最新中签率都在20%以下，是杭城目前当之无愧的网红板块，购房需求旺盛；从库存来看，之江新城、杭钢新城、华丰、乔司、龙坞景区等存量较少甚至断供，随着新地块上市，板块内一波自住需求有望得到释放。 供地特征三：7大板块诞生新的住宅限价，限价调整更为精细化 本次挂牌涉及14个板块，其中有7个板块诞生了新的住宅限价，限价调整愈加精细化。 钱江新城二期、申花限价体系梯队更为明显。钱江新城二期本次推出3宗地块。其中四堡七堡单元JG1403-39、40地块为紧邻地块，住宅限价被定为65800元/㎡，也成为了钱江新城二期板块的第5个限价点，并从西向东形成了67500-66000-65800-53000-51000元 /㎡的限价体系。申花板块靠近大悦城的地块限价55000元/㎡，华丰造纸厂南侧小地块限 价为50840元/㎡。由此，申花形成了55000-46200-50840元/㎡的限价体系。 星桥、乔司、下沙金沙湖突破最高限价。星桥、乔司两大临平刚需板块限价分别为28200 元/㎡、28940元/㎡，较之前限价分别上涨了2340元/㎡和3150元/㎡，这主要与本次推出的地块相对较低的容积率有较大关系。 西兴、笕桥、闲林限价水平均有不同程度的下调。笕桥本次挂牌地块限价35000元/㎡，较 前期限价水平下调了7640元/㎡，下降幅度较大。西兴地块限价49300元/㎡，较之以往下降4.3%；闲林地块也下降了1000元/㎡，究其原因与地块本身更偏的地段和地块质量有关。 供地特征四：本次供地平均预期利润率在7.1-11.5%之间，利润空间较为可观 本次集中供地政府延续前期的适度让利原则，房地价差空间较大，限价3.5W以下地块房地价差基本在13000-17000元/㎡之间；限价3.5W以上的地块房地价差在16000-26000元/ ㎡之间； 从利润水平来看，粗略估算19宗地块底价拿地预期平均利润率为11.5%，封顶拿地平均有7%左右，利润空间较为可观； 不同地块利润水平有所分化，临平乔司地块、闲林宅地和下沙两宗地块利润水平相对较高，预计土拍热度较高；相对来说，星桥地铁上盖一地块（公租房比例过高）、申花两宗宅地（成本不可控）和杭钢新城地块利润率一般。 土拍预判 本轮土拍热度预判：参拍热度相较第二批次将稳中有升 预计三批次集中供地热度较优于二批次，19宗地块将全部成功出让，封顶地块占比有所加大。主要基于市场背景、房企拿地意愿、本轮供地地块素质等多方面考量。 表：第三批集中供地相关指标预判（仅供参考） 研判依据一：新房市场韧性仍在 1）近两个月月均成交规模好于上半年，楼市活跃度仍居长三角前列 尽管近期成交有所减弱，究其原因受供应影响较大，近2个月新房成交规模仍好于上半年，销供比从0.77提高至1.07，市场从供过于求扭转为微幅供不应求的状态。 与长三角其他集中供地城市相比，杭州近期周均成交量仍领跑，同比降幅最低（刨除南京去年受疫情影响低基数因素，其市场热度不如杭州） 2）主城热点板块摇号热度仍较高，需求较为坚挺 8月热门板块红盘集中入市，刺激部分市场需求释放，中签率33.8%，较上月有所降低；申花、北部新城、云城、江湾新城等板块楼盘中签率低，板块需求仍较为旺盛，这些板块多处于主城区核心地段，多兼具区位、配套优势。相对来说，钱塘、富阳、临安和萧山个别板块市场内生需求不足，楼盘频频流摇。 表：2022年8月摇号项目VS流摇项目 研判依据二：库存合理，短期出清周期5.2个月，中长期20.5个月 截至2022年8月底，杭十区商品住宅可售存量432.9万㎡，出清周期5.2个月；短期出清 压力主要集中在临安、富阳，两大区域存量大、月均流速低，去化周期在18个月以上；主 城区存量持低，去化周期最高不超过5个月； 中期来看，杭十区住宅隐性库存1471.3万㎡，按照2022年至今月均去化速度计算，去化 周期20.5个月，不足2年。从库存分布来看，大部分板块长期存量压力较小，除富阳、临安等远郊板块之外，存量较大的未来科技城、北部新城、申花、临平新城等去化流速相对较 快，去化问题不大。本次集中供地板块，除申花、江湾新城、下沙大学城北之外，其余板块后续房源均小于20万㎡，甚至处于断供状态。 研判依据三：第三批集中供地是房企亚运会前节点入市销售清盘的好时机 2022年亚运会延期给房企带来较大利好。假如亚运会照常进行，今年6月开始会有长达几 个月的停工静默期，必然会影响开发商的工程节奏。亚运会延期至2023年9月举办，最直 接的影响即22年第一、二批次出让的104宗新地块基本都能在年底前集中入市。 今年以来，前两批次地块开发节奏明显加快。截至目前，第一批集中供地地块有30宗地块 案名已确定，绿城勾庄海棠三子在7月下旬已开盘，从拿地到销售周期仅3个月。第二批 集中供地至今仅2个月，出让的45宗涉宅地块已有近30宗地块进行了设计方案规划公示， 最快的一宗仅成交后13天就公示。 按照当前房企入市节奏（1-2个月规划公示/公布案名，4-5个月首开入市）粗略估算，第三批次地块有望在亚运会前节点入市销售甚至清盘。本批次之后拿地均只能亚运会后入市，而对于亚运会后的杭州而言，楼市走向如何仍是较大未知数。 图：第三批集中供地地块预计入市节点图 参拍主体预测：预计三批次国央企有较强拿地意愿，本土大房企及前期拿地少、资金压力相对较小的本土中小房企参与可能性也较高 预计三批次将以国央企参拍为主，保利、中海、中铁建、越秀、金地或将积极参拍，中建系如中建三局等进入杭州的意向也较高。以保利为例，仅21年首批集中供地竞得运河新城1宗宅地，之后未能有所收获，预计本批次将加大投入力度，多宗地块广撒网；中海预计也将积极参与，企业前期供地获得的2宗地块可售货值不多有补仓诉求；越秀前期深耕临安，区域目前去化速度慢、库存压力加大，本次为企业调整布局策略的最好时机；中铁建、金地等大型国企前期在杭拿地规模较小，在当前国进民退的背景下，预计参拍积极性也将大幅提高； 当前民营资金压力仍较大，“躺平”居多。但本次地块较为优质，预期利润率尚可，是房企补充优质土地储备的好时机，本土民企预计参拍意愿仍较高。一类是以绿城、滨江为代表的本土大佬，或仍将强势拿地，与其他房企合作的可能性比较大；另一类是本土资金压力相对较小的中小房企，据了解建杭、英冠报名意愿也较高。 地块竞争预判 从板块市场热度、板块竞争、地块质量、地块利润空间4大维度，我们将地块分为封顶一次性报价、中高溢价和低溢价or底价出让三个梯队。 1）封顶一次性报价（9宗） 杭政储出[2022]61号四堡七堡单元JG1403-39地块杭政储出[2022]66号四堡七堡单元JG1402-15地块杭政储出[2022]70号四堡七堡单元JG1403-40地块杭政储出[2022]65号牛田单元R21-14地块 杭政储出[2022]74号地块西兴北单元R21-18地块 杭政储出[2022]73号华丰单元XC1006-R21-11、XC1006-R22-09地块 杭政储出[2022]76号地块临平区乔司新城中心区F1-2地块杭政储出[2022]77号地块未来科技城联荣片区04地块 杭政储出[2022]78号下沙中心区单元JS0409-19地块2）中高溢价（5宗） 杭政储出[2022]62号庆隆小河单元GS0305-R21-01地块、GS0305-G1-27地块杭政储出[2022]71号庆隆小河单元GS0301-R21-01地块 杭政储出[2022]69号笕桥单元JG0607-R21-04地块杭政储出[2022]67号康桥单元GS1202-03地块 杭政储出[2022]79号元成单元JS0203-R21-09地块3）低溢价or底价出让（5宗） 杭政储出[2022]68号之江度假区单元XH1710-16（1）、16（2）、16（3）、16（4）、 19（1）、19（5）地块 杭政储出[2022]68号之江度假区单元XH1710-17（1）、17（2）、17（3）、17（4）、20（1）、20（2）地块 杭政储出[2022]75号龙坞单元XH1602-R21/B1-08、龙坞单元XH1602-R21/B1-10地块杭政储出[2022]64号杭州地铁3号线星桥车辆段上盖物业综合体项目地块一 杭政储出[2022]72号杭州地铁3号线星桥车辆段上盖物业综合体项目地块二 重点地块解读 江湾新城：杭政储出[2022]61号、66号、70号，重点跟进 板块库存：江湾新城近年来出让了大量地块，板块内待售项目众多。隐性46.03万㎡，去化 周期23.5个月，显性0.06万㎡ 板块热度：近期新开项目为观翠揽月轩，售价67500元/㎡，中签率25.01%；倒挂情况：板块内处于拆建阶段，基本无二手房成交。 预期利润率：61号底价12.1%，封顶价7.1%；66号底价12.3%，封顶价7.2%；70号底价12.2%，封顶价7.1% 地块小结—— 优势：核心地段，配套成熟，二手房有倒挂，项目流速快； 劣势：板块内库存量大，后期项目竞争激烈，地块总价高。 闲林：杭政储出[2022]77号地块，重点跟进 板块库存：板块断供依旧，目前无在售项目，但周边有4个待售项目，隐性22.28万㎡； 板块热度：近期距离板块较近的开盘项目为21年开盘的时代天境，售价22000元/㎡，中签率10.58%。 倒挂情况：二手房价在2.8-3.2万元/㎡之间，倒挂5000-8000。预期利润率：底价13.6%，封顶价10.3% 地块小结—— 优势：刚需热门板块，基础生活配套齐全，承接未来科技城需求外溢，项目流速较快；周边二手房倒挂较大，量价实现度高，地块利润率较高 劣势：地块周边优质商业、地铁等匮乏；待售项目较多，后期竞争较激烈 扫描下方二维码 免费试用中指·土地云
