2022年广州房地产市场回顾与2023年展望

2022年1-11月，广州全市经济稳增长态势承压放缓，软件和信息服务业营业收 入同比增长5.0%，增速比1-9月提高0.7个百分点。租赁和商务服务业营业收 入增势平稳，同比增长5.0%，较1-9月下降0.9个百分点。全年广州一共有55.4万平方米、9个写字楼项目投入市场，分布在各商务区，供应量同比减少41%。新楼交付时平均进驻率不足三成，较2021年的平均值41%有所下降。市场去化放缓，全年吸纳量同比回落67.4%。年内有企业搬迁到自用物业的空置还未完全获得填补，又有多个以房地产开发商为主的业主缩减自用面积，推升空置水平，年内空置率累计上升3.1个百分点至年末的15.0%。 市场活力受限，租户议价能力提升，项目以价换量，租金向下波动，全市租金同比下降3.7%，其中甲级市场跌幅3.3%，比乙级表现更具稳定性，后者租金年内累计下调4.6%。除了推出租金折扣，多个业主提供装修服务或免租期优惠，满足租户对成本控制的需求。 尽管整体需求放缓，全年成交仍有不少亮点。行业方面，TMT、金融业和专业服务业需求位列前三。细分下，游戏公司仍然是TMT的中流砥柱，年内继续扩张。律师事务所的企业并购、搬迁活动频繁，推升了专业服务的占比，并首次在年度成交统计挤进三甲。金融业的保险及基金证券等非银金融需求稳定，继续在市区布局。 区域表现分化，珠江新城以承租能力较强的专业服务业和金融业为成交首位；琶洲则以TMT独占鳌头，占比高达四成；其次是金融业，多家保险、基金选择琶 洲来扩充办公面积。天河体育中心和越秀区供应稀缺，近年来落成的新楼带动区内企业的升级搬迁。据CBRE统计，5,000平方米或以上的租赁面积段，超过六成的成交位于琶洲，区域内充裕的可租面积以及灵活的租约条款为企业的升级扩张提供机会。 “展望2023年，预计有12个新项目、总计87万平方米的办公面积投入市场，项目均位于核心拓展区。在二十条优化疫情防控措施及进一步优化疫情防控的十条措施带动下，市场活跃度将得以提升，核心区供应稀缺，租金有望在年内止跌，带领全市租金跌幅收窄。新增供应所在的琶洲、国际金融城和鱼珠为人工智能与数字经济试验区片区，未来供应充足，将成为人工智能、大数据、物联网、区块链等数字技术产业的培育载体。 近期政府发布《广州市促进外资高质量发展若干措施》，对外商投资提供支持和奖励措施。我们相信，在政府积极的招商引资及业主愈发具有竞争力的租赁条款等因素推动下，优质写字楼的租赁成交将有所攀升。” 2022年，广州优质零售物业市场持续受到疫情的影响。尽管第三季度的消费刺激政策和暑期旅游高峰曾一度令人流及消费转趋活跃，地铁线网总客运量也在第三季度末、国庆长假前的最后一天再次突破一千万人次，但进入第四季度后，广州疫情多点频发，封控和临时管控措施限制了人员的流动，堂食和教育培训等线下活动暂停，实体零售市场表现疲软，1-11月累计社会消费品零售总额仅同比上升了1.9%，较1-9月的累计增幅下跌了1.2个百分点。而随着疫情管控措施 在11月底的放松，尽管迎来了一波感染高峰，但随着年底接近达峰，零售市场终于开始显现复苏迹象。 全年广州共录得5个购物中心，共33.3万平方米的新增供应，较2021年增加了4.8%，全部都位于非核心商圈，分布在白云、越秀、天河和黄埔区。其中，作为传统的开业旺季，第四季度出现了供应高峰，2022年超过九成的新增优质商业面积都落成于该季度。本年度开业优质物业均由成熟商业开发商运营，大部分物业开业率较高，为全年净吸纳量贡献了23万平方米。 2022年，广州录得疫情三年以来的最低净吸纳量水平。全年净吸纳量仅11万 平方米，同比减少近六成，是2019年的四分之一。背后的原因包括零售商普遍抱持谨慎态度，包括影院在内的个别主力租户的退租以及商场的焕新调改。第二、 三季度甚至再次录得负吸纳。所幸年末出现供应高峰，部分新项目开业面积较高的带动下，四季度净吸纳水平表现抢眼，达到17万平方米，全年吸纳数据始由负转正。受租赁需求下降影响，空置率同比上升2.8个百分点，至年末的11.3%。吸纳放缓，空置率攀升致全市首层租金同比下降3.9%，至年末的每天每平方米25.8元。其中天河路、珠江新城及万博商圈租金相对较为坚挺，而其他传统商圈则受疫情影响更为严重。 租户成交方面，时尚服饰、特色餐饮、轻食软饮、配饰及珠宝、新能源汽车和运动娱乐及运动类体验业态全年录得的新开店铺数量分别位列前六位，占全部成交的67%。其中，天河路在各商圈中录得最多国内外知名时尚服饰品牌的广州首店，包括三宅一生、巴黎世家、MarniMarket和ARKET等。而特色餐饮方面，日料和火锅年内积极扩张，部分软饮品牌新开西式简餐副线，带给市场更多样化的就餐选择。而在新开业的轻食软饮中，国内外咖啡茶饮品牌拓店最为积极，如Manner、皮爷咖啡和.jpg；其次是各糕点面包品牌，如露丝卡文世界冠军面包、虎头局和面包新语等。新能源汽车表现同样突出，录得的成交占全部成交的5.6%，其中81%的新开门店位于非核心商圈。 “2023年，广州将有5个项目，共32万平方米的优质商业面积落成，其中珠江新城及北京路都将有小体量项目落成，而大悦城也将开出在广州的首个项目。需求方面，尽管预期2023年疫情对零售市场的影响仍将有所体现，但对新冠病毒 感染实施‘乙类乙管’后，相信疫情的影响将会减弱，优质零售物业市场将持续复苏。并且，对科创和制造业的持续政策支持，以及房地产业获得‘三支箭’利好，也将带动经济好转，创造更多就业岗位，家庭可支配收入及消费信心将获得相应提升，利好零售市场。” 2022年全年，广州共录得133宗、共555万平方米的工业土地出让，较2021年微跌3.2%。其中，黄埔区和花都区录得的工业建设用地出让面积最多，分别占全市的26%和24%，其后是增城和南沙，分别占比19%和15%。另外，2022年出让的物流仓储用地数量有所增加。全年共录得八宗物流仓储用地，而2021年仅两宗。其中，花都区是物流用地的主要供应区域，录得五宗出让，包括菜鸟获得的两幅地块。另外，今年共录得15宗工业土地的使用年限不足50年，占出让地块的13%，占比基本与2021年持平。 广州全年新增优质物流仓储设施同比减少。全年共录得三个高标非保税仓供应，共21.5万平方米，同比下降46.1%，分布在黄埔区、花都区和南沙区。其中花都和南沙的新库录得整租成交，租户均与跨境电商产业相关。除此以外，年内还有两个自用库落成，主要为菜鸟及京东使用。而与广州相邻的佛山，今年仅录得位于高明区的嘉民佛山产业园的落成、共约13万平方米的优质仓储面积，较 2021年下跌76%。由于疫情及招租的原因，广佛片区部分项目推迟交付，令供应量不及预期。 需求方面，跨境电商、新能源汽车及生鲜电商是主要需求来源。广佛片区今年需求有所放缓，广州2022年净吸纳量仅为5.6万平方米，不到2021年的十分之一；而佛山也录得-11.3万平方米的负值。优质仓储物流市场净吸纳表现不佳，首先与疫情对经济消费及供应链的影响密切相关。2022年，无论线上还是线下的零售商都受到疫情冲击，仓储租赁需求减少，还录得零售商的零星大面积退租。其次，部分电商和零售商自用库的落成也对公共仓的租赁需求造成分流效应。第三，供需错位也拉低了吸纳水平，大面积整租需求与小面积为主的空置现状之间的矛盾，也令需求外溢至非高标仓或周边城市。例如拼多多新设立的跨境电商Temu在广州设立运营中心，并在周边城市整租仓库物业；另外，部分租户出于控制成本考虑，难以在原址扩租，为此选择搬迁至非高标仓，也是另一个录得大面积租户退租的原因。在净吸纳量下降的影响下，年末广州优质物流仓储设施的空置率上升至9.9%，同比上升了5.8个百分点。而佛山的空置率也同比上升了 8.5个百分点，至年末的15.3%。 租金方面，广佛租金均呈现出先扬后抑的特点：上半年租金上涨，下半年持平。广州2022年租金同比上涨4.6%，至年末的每月每平方米40.4元。佛山也录得了全年2.9%的租金涨幅，年末租金报每月每平方米38.8元。上半年租金的快速上涨源自2021年下半年广佛空置率曾经一度低于2%，推动租金上升，升势延续至2022年上半年。但随着去化趋缓，租金在下半年趋向平稳。 “2023年广州将迎来一波供应高峰，预计5个项目共约54.6万平方米的高标仓 储物流设施将交付，是2022年的2.6倍。北部片区供应压力较大，其中4个新增供应位于广州北部的白云、花都和从化，只有一个位于南部的南沙区。尽管供应的增加将带动全市空置率上升，但是12月末市场开始涌现新的短租需求，利 好2023年第一季度的净吸纳量。随着疫情管控进入新阶段，经济有望重拾常态增长。广东2023年GDP增长目标5%以上，预计将带动进出口和消费需求的恢复，仓库吸纳将稳步提升，进入下半年，广州优质仓储物业的租金有望获得小幅上升。” 广州大宗交易市场成交金额有所攀升，2022年全年录得156.4亿元的交易，同比上涨18%。一方面，不良资产的投资机会有所增加，且由于开发商积极优化资产组合，加快资产处置，市场可售存量商用资产增多。另一方面，资产价格松动也利于交易的达成。年内写字楼和商业物业的资本值有所下降，但核心区资本值更为坚挺。 写字楼是广州今年大宗投资市场的主要成交标的，超过80%的成交金额来自写字楼，包括珠江新城一栋写字楼塔楼的整售交易。广州近年来的写字楼供应高峰，带来了更多的成交机会。包括珠江新城、金融城、天河智慧城、琶洲和科学城等市内主要商务片区，吸引了大部分投资者的关注。而商业物业方面，成交仍集中于裙楼商业和住宅社区商业，年内录得6宗成交。工业物业的成交则有所减少，从2021年10.6%的成交金额占比下降为今年的1.4%。年内仓储租赁需求放缓，但价格仍然坚挺，令投资者对仓储物流设施的投资变得谨慎。但作为国内主要城 市群，粤港澳大湾区的物流设施仍然受到投资者关注，本年便录得黑石收购广州周边城市一个物流仓的成交。 2022年，在录得的成交中，以投资为目的的大宗交易占比提升，达到73%，自用为目的成交金额占比为25%。此种现象与广州本地投资者较为活跃有关。在全部成交宗数中，个人投资者占15%，较2021年上升十个百分点。而作为自用需求主力的公司买家，以宗数为口径统计，占比达到37%，显示自用买家仍然表现活跃，惟缺少大面积或整购成交。 另外，本年度多宗成交物业涉及了用途的转变，包括将在建酒店工程改造为养老公寓，商办性质的公寓改为员工宿舍，说明广州经营性自持的居住类物业同样受投资者关注，与全国趋势一致。而另外一宗工业成交，则与旧改相关，涉及城市化进程下的工业用地转变为办公或住宅的开发项目。最后，基础设施公募REITs作为退出渠道，令商务园区的关注度较以往提升。年内录得两宗基金收购商务园区的成交，其中一宗是关联交易。 “随着商业活动的恢复，国家对房地产业的支持力度逐步增强，投资信心将在2023年得到提振。我们预期开发商优化资产组合的活动仍将持续。而商办及工业物业的租赁需求，将随着经济的复苏而有所增长，也将增加投资者的投资信心以及自用买家的购置需求。”