2023H1国家统计局房地产数据追踪：上半年住宅销售额同比微增，开发投资持续承压

证券研究报告|行业点评 房地产 2023年07月17日 房地产 上半年住宅销售额同比微增，开发投资持续承压 2023H1国家统计局房地产数据追踪 优于大市（维持） 证券分析师 金文曦 资格编号：S0120522100001 研究助理 邮箱：jinwx＠tebon.com.cn 蔡萌萌 邮箱：caimm＠tebon.com.cn 投资要点： 6月全国商品住宅销售面积累计同比转负，待售面积累计同比进一步增长。2023年上半年住宅销售市场经历了一季度的复苏，4月、5月单月成交均不及3月单月，6月成交面积虽环比5月有所改善，但同比仍处下滑，上半年销售面积同比不及去 年同期，销售额同比略有改善。6月单月商品住宅销售面积1.09亿平方米，累计同比-2.8%，单月同比-28%，商品住宅销售额1.15万亿，累计同比+3.7%。6月末待售面积3.10亿平方米，累计同比+18%，累计同比增幅持续扩大。 市场表现 0% -4% -7% -11% -15% -18% 沪深300 新开工、施工面积累计同比降幅进一步增大，竣工累计同比+18.5%。整体来看，上半年商品住宅销售额同比略有增长，保交楼工作持续推进，竣工面积持续改善。2023H1全国住宅施工面积55.71亿平方米，同比-6.9%；6月单月全国住宅新开 工面积0.73亿平方米，累计同比-24.9%；全国住宅竣工面积0.44亿平方米，累计同比+18.5%。房地产开发投资持续下行，22年房地产开发投资完成额累计同比 -22%2022-072022-112023-03 相关研究 1.《房地产行业周报（2023.7.3-7.7） -30大中城市成交环比下降，销售持续走弱》，2023.7.9 2.《6月克而瑞百强房企销售数据追踪-6月百强房企销售走弱，关注政策端优化调整》，2023.7.3 3.《房地产行业周报 （2023.6.26-6.30）-30城商品房周 成交环比改善，探索建立房屋养老金制度》，2023.7.2 4.《房地产行业周报 （2023.6.12-6.16）-1-5月地产开发 投资承压，“第三支箭”首单落地》， 2023.6.18 5.《2023年1-5月国家统计局房地产数据追踪-市场缓慢恢复，开发投资承压》，2023.6.15 自4月由正转负后，降幅持续扩大至22年底的-10%。6月单月房地产开发累计投 资完成额1.28万亿，累计同比下降7.9%，累计同比降幅较上月有所扩大。 融资端到位资金累计同比降幅扩大，定金及预收款累计同比转负，按揭贷款累计同比保持正增长。融资端到位资金同比降幅较上月有所扩大，2023H1房地产开发企业到位资金6.9万亿，同比-9.8%；其中，国内贷款8691亿元，下降11.1%； 自筹资金20561亿元，下降23.4%；定金及预收款24275亿元，下降0.9%；个人按揭贷款12429亿元，增长2.7%。 投资建议： 上半年全国商品住宅销售面积不及去年同期，销售额略有增长，6月单月销售市场虽环比5月有所增长，但对比去年6月，仍有一定程度下滑。投资端保交楼推进下竣工持续保持快速增长，但新开工和施工面积累计同比进一步下滑；融资端到位资金累计同比降幅较5月扩大，总体资金面压力仍在，分项来看，仅个人按揭贷款累计同比保持2.7%的正增长，定金及预收款、开发贷、自筹资金均下滑。建议关注：经营边际安全，布局核心城市群拥有优质土储的企业，如越秀地产 （0123.HK）、华发股份（600325.SH）、建发股份（600153.SH）、招商蛇口 （001979.SZ）、中国海外宏洋集团（0081.HK）等。 风险提示：地产政策调控效果不及预期；房地产销售不及预期；房地产竣工项目不及预期风险 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 图表目录 图1：2023H1全国商品住宅销售面积同比-2.8%3 图2：6月全国商品住宅销售面积环比增长3 图3：2023H1全国商品住宅销售金额同比+4%3 图4：6月单月全国商品住宅销售额同比下降3 图5：2023H1全国商品住宅待售面积同比+18%3 图6：2023H1住宅施工面积累计同比-6.9%3 图7：2023H1住宅竣工面积同比+18.5%4 图8：2023H1住宅新开工面积同比-24.9%4 图9：2023H1房地产开发企业到位资金同比-9.8%4 图10：2023H1房地产开发投资完成额同比-7.9%4 图11：2023H1到位资金中定金及预收款累计同比转负4 图12：2023H1到位资金中个人按揭同比+2.7%4 图1：2023H1全国商品住宅销售面积同比-2.8%图2：6月全国商品住宅销售面积环比增长 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0 商品住宅销售面积当月值（亿平方米）累计同比（右轴） 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% 2019-09 2019-11 2020-02 2020-04 2020-06 2020-08 2020-10 2020-12 2021-03 2021-05 2021-07 2021-09 2021-11 2022-02 2022-04 2022-06 2022-08 2022-10 2022-12 2023-03 2023-05 -60% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 2019-08 2019-11 2020-02 2020-05 2020-08 2020-11 2021-02 2021-05 2021-08 2021-11 2022-02 2022-05 2022-08 2022-11 2023-02 2023-05 -80% 商品房销售面积:住宅:累计同比商品房销售面积:住宅:单月同比商品房销售面积:住宅:环比 资料来源：Wind，德邦研究所资料来源：Wind，德邦研究所 图3：2023H1全国商品住宅销售金额同比+4%图4：6月单月全国商品住宅销售额同比下降 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 2017-06 2017-10 2018-02 2018-06 2018-10 2019-02 2019-06 2019-10 2020-02 2020-06 2020-10 2021-02 2021-06 2021-10 2022-02 2022-06 2022-10 2023-02 2023-06 0.0 商品住宅销售金额当月值（万亿）累计同比（右轴） 160% 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% 2019-06 2019-08 2019-10 2019-12 2020-03 2020-05 2020-07 2020-09 2020-11 2021-02 2021-04 2021-06 2021-08 2021-10 2021-12 2022-03 2022-05 2022-07 2022-09 2022-11 2023-02 2023-04 2023-06 -60% 200% 150% 100% 50% 0% -50% -100% 商品房销售额:住宅:累计同比商品房销售额:住宅:单月同比 资料来源：Wind，德邦研究所资料来源：Wind，德邦研究所 图5：2023H1全国商品住宅待售面积同比+18%图6：2023H1住宅施工面积累计同比-6.9% 3.50 3.00 2.50 2.00 1.50 1.00 0.50 0.00 商品住宅待售面积（亿平方米）累计同比（右轴） 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25% 2017-11 2018-03 2018-07 2018-11 2019-03 2019-07 2019-11 2020-03 2020-07 2020-11 2021-03 2021-07 2021-11 2022-03 2022-07 2022-11 2023-03 -30% 商品住宅施工面积累计值（亿平方米）累计同比（右轴） 8015% 70 6010% 505% 40 300% 20 -5% 10 2019-07 2019-09 2019-11 2020-02 2020-04 2020-06 2020-08 2020-10 2020-12 2021-03 2021-05 2021-07 2021-09 2021-11 2022-02 2022-04 2022-06 2022-08 2022-10 2022-12 2023-03 2023-05 0-10% 资料来源：Wind，德邦研究所资料来源：Wind，德邦研究所 图7：2023H1住宅竣工面积同比+18.5%图8：2023H1住宅新开工面积同比-24.9% 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0 住宅竣工面积当月值（亿平方米）累计同比（右轴） 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% 2018-02 2018-05 2018-08 2018-11 2019-03 2019-06 2019-09 2019-12 2020-04 2020-07 2020-10 2021-02 2021-05 2021-08 2021-11 2022-03 2022-06 2022-09 2022-12 2023-04 -30% 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0 住宅新开工面积当月值（亿平方米）累计同比（右轴） 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% 2019-07 2019-09 2019-11 2020-02 2020-04 2020-06 2020-08 2020-10 2020-12 2021-03 2021-05 2021-07 2021-09 2021-11 2022-02 2022-04 2022-06 2022-08 2022-10 2022-12 2023-03 2023-05 -60% 资料来源：Wind，德邦研究所资料来源：Wind，德邦研究所 图9：2023H1房地产开发企业到位资金同比-9.8%图10：2023H1房地产开发投资完成额同比-7.9% 3.5 3.0 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0 房地产开发企业到位资金当月值（万亿）累计同比（右轴） 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% 2019-07 2019-09 2019-11 2020-02 2020-04 2020-06 2020-08 2020-10 2020-12 2021-03 2021-05 2021-07 2021-09 2021-11 2022-02 2022-04 2022-06 2022-08 2022-10 2022-12 2023-03 2023-05 -40% 2.0 1.8 1.6 1.4 1.2 1.0 0.8 0.6 0.4 0.2 0.0 房地产开发投资完成额当月值（万亿）累计同比（右轴） 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% 2019-11 2020-02 2020-04 2020-06 2020-08 2020-10 2020-12 2021-03 2021-05 2021-07 2021-09 2021-11 2022-02 2022-04 2022-06 2022-08 2022-10 2022-12 2023-03 2023-05 -20% 资料来源：Wind，德邦研究所资料来源：Wind，德邦研究所 图11：2023H1到位资金中定金及预收款累计同比转负图12：2023H1到位资金中个人按揭同比+2.7% 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 2020-07 2020-09 2020-11 2021-01 2021-03 2021-05 2021-07 2021-09 2021-