行业周报：新房销售市场持续回落，支持地产市场政策延期

核心观点：新房销售市场持续回落，支持地产市场政策延期 我们跟踪的64城新房单周成交面积同环比均下降，17城二手房单周同比下降，环比微增。土拍热度主要聚集在高能级城市，优质央国企拿地补货意愿强。本周央行出台新政延续金融稳地产期限到2024年年底，该政策为保持房地产融资平稳有序、促进金融服务“保交楼”顺利完成提供了坚强有力的政策支撑；地方多地上调公积金贷款额度上限，有望从需求端发力改善销售市场。我们认为三季度新房市场有望企稳，二手房成交持续回暖，市场信心有望持续提升，行业估值将陆续修复，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 政策端：央行延长支持房地产市场政策，珠海拟上浮首套房贷额度 中央层面：中国人民银行、国家金融监督管理总局发布通知，金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策有适用期限的，将适用期限统一延长至2024年12月31日。通知提出保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度等六大举措、十六条细则。 地方层面：烟台发布了2023年度住房公积金最高和最低缴存基数，最高缴存基数为26095元。市直及其他区市最低缴存基数为2100元，莱阳、栖霞、海阳为1900元；珠海对多子女家庭公积金贷款政策征求意见：首套房贷款额度可上浮20%，但不超过珠海市住房公积金贷款额度最高限额。同时符合珠海市其他住房公积金贷款优惠政策条件的，贷款额度上浮优惠不叠加执行。 市场端：土地成交溢价率环比下降，上海二批次首轮收官 销售端：2023年第28周，全国64城商品住宅成交面积223万平米，同比下降43%，环比下降9%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达10526万平米，累计同比下降8%。全国17城二手房成交面积为142万平米，同比增速-12%，前值-11%；年初至今累计成交面积4827万平米，同比增速42%，前值45%。 投资端：2023年第28周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积1652万平方米，成交土地规划建筑面积1864万平方米，同比下降40%，成交溢价率为4.8%。 上海本年度第二批集中供地首轮土拍收官，15宗宅地全部完成出让，总成交面积84.2万平方米。本轮土拍以10宗封顶摇号、5宗底价收官，揽金约405.5亿元，平均溢价率7.8%。其中保利置业、招商蛇口、华发集团、中国铁建、金茂、建发股份、中建八局均有所斩获。台州椒江1宗商住地块由建发集团高溢价竞得，溢价率20.8%。 融资端：国内信用债累计发行同比降幅放宽 2023年第28周信用债无新增发行；信用债累计发行2385.9亿元，同比下降15%，前值-9%；海外债无新增发行。 风险提示：（1）市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。 1、央行延长支持房地产市场政策，珠海拟上浮首套房贷额度 中央层面：（1）中国人民银行国家金融监督管理总局：《中国人民银行中国银行保险监督管理委员会关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》有关政策有适用期限的，将适用期限统一延长至2024年12月31日。通知提出保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度等六大举措、十六条细则。（2）国家统计局：公布了31省份2023年6月居民消费价格指数（CPI）。6月，17省份CPI同比下降。其中，吉林、山西、贵州和河南等4省物价连续三个月回落。31省份6月CPI同比“跌多涨少”。其中12省份同比上涨，17省份同比下降，涨跌省份较5月分别减少10个和增加8个。（3）中国人民银行：房地产业中长期贷款增速持续上升，6月末，房地产业中长期贷款增长7.1%，比5月末和2022年同期分别高0.2和8.5个百分点，增速已是连续11个月上升。上半年房地产业新增中长期贷款6287亿元，同比多增4590亿元。上半年，人民银行推动实体经济融资成本稳中有降，新发放企业贷款加权平均利率3.96%，比上半年同期低25个基点；新发放住房贷款加权平均利率4.18%，比2022年同期低107个基点。 地方层面：（1）烟台:发布了2023年度住房公积金最高和最低缴存基数，最高缴存基数为26095元。市直及其他区市最低缴存基数为2100元，莱阳、栖霞、海阳为1900元。（2）贵阳:贵阳市贵安新区对2023年度住房公积金缴存比例及缴存基数执行标准进行调整，调整后，2023年度住房公积金月缴存额下限为180元，月缴存额上限为5548元。（3）珠海：珠海对多子女家庭公积金贷款政策征求意见：首套房贷款额度可上浮20%，但不超过珠海市住房公积金贷款额度最高限额。同时符合珠海市其他住房公积金贷款优惠政策条件的，贷款额度上浮优惠不叠加执行，政策有效期为5年。（4）吉安：从7月15日起阶段性提高缴存职工在中心城区购买新建商品房住房公积金贷款最高额度，如夫妻双方均缴存住房公积金的职工家庭，住房公积金贷款最高额度由80万元提高至90万元；本地单缴存职工家庭，住房公积金贷款最高额度由70万元提高至80万元。（5）汕头:对多子女家庭在汕头市购买首套住房的住房公积金贷款实施最高可贷额度上浮20%的优惠政策，但不得超过《汕头市住房公积金贷款管理办法》规定的最高额度。 表1：央行延期新政助力地产市场平稳发展，多地调整住房公积金政策 2、销售端：新房二手房成交同比均下降 2.1、64大中城市新房成交同比下降 根据房管局数据，2023年第28周，全国64城商品住宅成交面积223万平米，同比下降43%，环比下降9%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达10526万平米，累计同比下降8%。 图1：64大中城市单周新房成交面积同比下降 图2：64大中城市单周新房成交面积环比下降 图3：2023年第27周64大中城市成交面积同比下降环比下降 图4：2023年第27周64大中城市中一线城市成交面积同比下降环比上升 图5：2023年第27周64大中城市中二线城市成交面积同比下降环比下降 图6：2023年第27周64大中城市中三四线城市成交面同比下降环比上升 根据房管局数据，2023年第28周，全国64城商品住宅成交面积年初至今累计增速-8%。各线城市走势基本一致，一、二、三四线单周成交同比增速分别为-21%、-45%、-54%，年初至今累计增速17%、-6%、-23%。 图7：2022年初至今高能级市场累计成交面积表现相对更好 2.2、17城二手房成交同比降幅微增 2023年第28周，全国17城二手房成交面积为142万平米，同比增速-12%，前值-11%；年初至今累计成交面积4827万平米，同比增速42%，前值45%。 图8：17城二手房成交单周同比下降 图9：三四线城市二手房市场单周成交情况相对更好 3、投资端：土地成交溢价率环比下降，上海二批次首轮收官 2023年第28周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积1652万平方米，成交土地规划建筑面积1864万平方米，同比下降40%，成交溢价率为4.8%。一线城市成交土地规划建筑面积38万平方米，同比下降9%；二线城市成交土地规划建筑面积371万平方米，同比下降67%；三线城市成交土地规划建筑面积1455万平方米，同比下降26%。上海本年度第二批集中供地首轮土拍收官，15宗宅地全部完成出让，总成交面积84.2万平方米。本轮土拍以10宗封顶摇号、5宗底价收官，揽金约405.5亿元，平均溢价率7.8%。其中保利置业、招商蛇口、华发集团、中国铁建、金茂、建发股份、中建八局均有所斩获。长沙13.1亿元成交2宗地块，其中中铁城建底价竞得一宗地块。台州椒江1宗商住地块，由建发集团高溢价竞得，溢价率20.8%。广州设计之都三期1宗地块由广州地铁集团以底价斩获。 图10：100大中城市土地成交面积同比下降 图11：100大中城市土地成交总价同比下降 图12：100大中城市土地成交溢价率环比下降 4、融资端：国内信用债累计发行同比降幅放宽 2023年第28周信用债无新增发行；信用债累计发行2385.9亿元，同比下降15%，前值-9%；海外债无新增发行。 图13：信用债单周无新增发行 图14：信用债累计发行规模同比下降 5、一周行情回顾 板块表现方面，本周（2023年7月10-14日，下同）房地产指数下跌1.75%，沪深300指数上涨1.92%，相对收益为-3.67%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第28位。个股表现方面，房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：津滨发展、中润资源、泛海控股、*ST中迪、沙河股份，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为财信发展、格力地产、金科股份、中南建设、鲁商发展。 图15：本周房地产指数下跌1.75%，板块表现弱于大市 表2：本周房地产行业个股中津滨发展、中润资源、泛海控股涨幅靠前 表3：本周房地产行业个股中财信发展、格力地产、金科股份跌幅靠前 6、投资建议：维持行业“看好”评级 我们跟踪的64城新房单周成交面积同环比均下降，17城二手房单周同比下降，环比微增。土拍热度主要聚集在高能级城市，优质央国企拿地补货意愿强。本周央行出台新政延续金融稳地产期限到2024年年底，该政策为保持房地产融资平稳有序、促进金融服务“保交楼”顺利完成提供了坚强有力的政策支撑；地方多地上调公积金贷款额度上限，有望从需求端发力改善销售市场。我们认为三季度新房市场有望企稳，二手房成交持续回暖，市场信心有望持续提升，行业估值将陆续修复，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 7、风险提示 （1）市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期，房企资金风险进一步加大； （2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。