房地产行业研究周报：土地市场成交总量尚未转正 城市间分化延续

土地市场成交总量尚未转正城市间分化 延续 ——房地产行业研究周报 行业研 究 行业研究周 报 申港证券股份有限公司证券研究报告 投资摘要： 每周一谈：土地市场成交总量尚未转正城市间分化延续 截止至5月末，全国土地成交、供给总量仍为累计同比负增速。供应规划建筑 面积累计同比增速-11.3%，成交规划建筑面积累计同比-2.3%，成交土地总价累计同比-10.4%；成交端表现好于供给端，土地市场供给与成交热度均不高。 土地成交价格仍处于低位，但土地市场情绪有所回升。截止至5月末，全国土 地成交楼面价累计同比增速-8.3%，同比增速曾在3月初一度接近正负零后，再 度回落；土地单周流拍率较2022年有显著下降，同时单周溢价率也整体保持在 3%以上，对于挂牌出让的土地，市场情绪相对去年同期更为积极。 使用百城数据观察一二三线城市差异，不同能级间城市分化显著。从总量来看，一二三线城市成交面积累计同比分别为30%，3%，2%，成交总价累计同比分别为10%，-19%，-12%；一方面我们可以观察到面积口径，百城指标对全 国存在一定领先，一线城市成交建面及总价表现也显著好于二三线城市。 一二三线城市成交楼面价表现相近，累计同比增速分别为-16%、-21%、-14%，均较去年同期有所降低；从溢价率看，一线、二线、三线城市整体溢价 水平逐级降低，其中一线溢价率高位可达8%以上，二线城市高位在6%上下，三线城市多数单周溢价率处在4%以下。 从具体城市端来看，城市间分化差异显著。截止至5月末，36座心城市中，15座城市土地成交总价实现同比增长，21座城市同比减少；其中沈阳、长春、西安、太原、呼和浩特涨幅前五，11座城市同比增长100%以上，兰州、西宁、 福州、南宁、南昌跌幅前五，10座城市同比增速低于-60%。 从各城市溢价率来看，华东、华南及中部核心城市市场热度最高。溢价率达8% 以上城市共8座，溢价率前十城市分别为南宁、合肥、厦门、杭州、成都、宁波、深圳、南京、广州、福州。 在销售市场城市间分化背景下，房企取地同样聚焦于核心城市，表现为核心城市及优质土地持续获房企积极追逐，而能级低城市或外围土地则关注度较低。未来我们建议关注在核心城市持续取地的房企，由于近期挂牌土地普遍质量较高，且预留了相对高盈利空间，将对相关房企业绩起到支撑作用。 数据追踪（5月15日-5月21日）： 新房市场：30城成交面积单周及累计同比分别为29pct、12pct，一线城市125pct，27pct，二线城市10pct，5pct，三线城市25pct，17pct。 二手房市场：13城二手房成交面积单周同比52ct，累计同比48pct。 土地市场：100城土地供应建筑面积累计同比-8pct，成交建筑面积累计同比 12pct，成交金额累计同比-3pct，土地成交溢价率为3.4%。 城市行情环比：北京（38pct），上海（19pct），广州（-16pct），深圳（-20pct），南京（9pct），杭州（11pct），武汉（-7pct）。 投资策略：关注头部稳健国央企华润置地、保利发展，关注拿地向销售转化，规模及行业占位提升的房企滨江集团、越秀地产、建发国际；关注态度转为积极拿地强度有提升空间房企万科A、龙湖集团、金地集团；关注中小盘国企规 模扩张机会天地源、城建发展、保利置业；代建行业推荐龙头绿城管理控股。风险提示：销售市场复苏不及预期，个别房企出现债务违约。 评级增持 2023年05月28日 曹旭特分析师 SAC执业证书编号： S1660519040001 翟苏宁研究助理 SAC执业证书编号： S1660121100010 行业基本资料股票家数 115 行业平均市盈率 13.92 市场平均市盈率 11.76 行业表现走势图 16% 8% 0% -8% -16% -24% 2022-052022-082022-112023-022023-05 房地产 沪深300 资料来源：wind申港证券研究所 1、《房地产行业研究周报：4月销售环比走弱复苏呈现分化》2023-05-22 2、《房地产行业深度研究：拾珠寻找下一个优等生》2023-05-15 3、《房地产行业研究周报：销售整体维持弱复苏五一后环比有提升》2023-05-15 内容目录 1.每周一谈：土地市场成交尚未转正城市间分化延续3 1.1土地市场成交总量尚未转正城市间分化延续3 1.2投资策略5 2.本周行情回顾5 3.行业动态7 4.数据追踪8 4.1新房成交数据8 4.2二手房成交数据9 4.3土地成交数据9 4.4部分重点城市周度销售数据10 5.风险提示10 图表目录 图1：全国土地供给建筑面积、成交建筑面积、成交总价累计同比3 图2：全国土地累计成交楼面价及累计同比3 图3：全国土地当周成交溢价率及当周流拍率（%）3 图4：100城土地成交建筑面积累计同比-分能级4 图5：100城土地成交总价累计同比-分能级4 图6：100城土地成交楼面价累计同比-分能级4 图7：100城土地当周成交溢价率（%）-分能级4 图8：核心城市5月土地成交总价累计同比（1）4 图9：核心城市5月土地成交总价累计同比（2）4 图10：核心城市5月土地成交累计溢价率5 图11：申万一级行业涨跌幅（%）6 图12：本周涨跌幅前十位（%）6 图13：本周涨跌幅后十位（%）6 图14：房地产行业近三年PE（TTM）6 图15：房地产行业近三年PB（LF）7 图16：30大中城市商品房周度成交面积及同比环比增速8 图17：一二三线城市（30城）周度成交面积同比8 图18：一二三线城市（30城）累计成交面积同比8 图19：13城二手房周度成交面积及同比环比增速9 图20：13城二手房周度成交面积累计同比增速9 图21：100大中城市土地成交及供应建筑面积累计同比9 图22：100大中城市土地成交总价累计同比及周度溢价率9 图23：一线城市成交及供应土地建筑面积累计同比9 图24：二三线城市成交及供应土地建筑面积累计同比9 图25：一二三线城市成交土地总价累计同比10 图26：一二三线城市成交土地周度溢价率10 表1：部分重点城市周度销售面积（万平方米）及环比增速10 1.每周一谈：土地市场成交尚未转正城市间分化延续 1.1土地市场成交总量尚未转正城市间分化延续 截止至5月末，全国土地成交、供给总量仍为累计同比负增速。供应规划建筑面积累计同比增速-11.3%，成交规划建筑面积累计同比-2.3%，成交土地总价累计同比-10.4%；成交端表现好于供给端，土地市场供给与成交热度均不高。 图1：全国土地供给建筑面积、成交建筑面积、成交总价累计同比 60% 全国成交土地规划建筑面积累计同比全国成交土地总价累计同比 全国供应土地规划建筑面积累计同比 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% -100% 资料来源：wind，申港证券研究所 土地成交价格仍处于低位，但土地市场情绪有所回升。截止至5月末，全国土地 成交楼面价累计同比增速-8.3%，同比增速曾在3月初一度接近正负零后，再度回 落；进入2023年后，土地单周流拍率较2022年有显著下降，同时单周溢价率也整体保持在3%以上，对于挂牌出让的土地，市场情绪仍相对去年同期更为积极。 图2：全国土地累计成交楼面价及累计同比图3：全国土地当周成交溢价率及当周流拍率（%） 全国成交土地溢价率当周值 全国土地出让流拍率当周值 16 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 2022-… 2022-… 2022-… 2022-… 2022-… 2022-… 2022-… 2022-… 2022-… 2022-… 2022-… 2022-… 2023-… 2023-… 2023-… 2023-… 2023-… 0 0%14 全国成交土地楼面均价累计值（元/平方米） 全国成交土地规划建筑面积累计同比 -5% -10%12 -15%10 -20%8 -25%6 -30%4 -35%2 -40%0 2022-01-09 2022-02-09 2022-03-09 2022-04-09 2022-05-09 2022-06-09 2022-07-09 2022-08-09 2022-09-09 2022-10-09 2022-11-09 2022-12-09 2023-01-09 2023-02-09 2023-03-09 2023-04-09 2023-05-09 -45% -50% 资料来源：wind，申港证券研究所资料来源：wind，申港证券研究所 使用百城数据观察一二三线城市差异，不同能级间城市分化显著。从总量来看，一二三线城市成交面积累计同比分别为30%，3%，2%，成交总价累计同比分别为10%，-19%，-12%；一方面我们可以观察到面积口径，百城指标对全国存在一 定领先，另一方面一线城市成交建面和成交总价表现也显著好于二三线城市。 一二三线城市成交楼面价表现相近，累计同比增速分别为-16%、-21%、-14%，均较去年同期有所降低；从溢价率看，一线、二线、三线城市整体溢价水平逐级 降低，其中一线溢价率高位可达8%以上，二线城市高位在6%上下，三线城市多数单周溢价率处在4%以下。 图4：100城土地成交建筑面积累计同比-分能级图5：100城土地成交总价累计同比-分能级 100% 80% 60% 40% 20% 2022-01-09 2022-02-09 2022-03-09 2022-04-09 2022-05-09 2022-06-09 2022-07-09 2022-08-09 2022-09-09 2022-10-09 2022-11-09 2022-12-09 2023-01-09 2023-02-09 2023-03-09 2023-04-09 2023-05-09 0% -20% -40% -60% -80% -100% 200% 一线城市 二线城市 三线城市 一线城市 二线城市 三线城市 150% 100% 50% 2022-01-09 2022-02-09 2022-03-09 2022-04-09 2022-05-09 2022-06-09 2022-07-09 2022-08-09 2022-09-09 2022-10-09 2022-11-09 2022-12-09 2023-01-09 2023-02-09 2023-03-09 2023-04-09 2023-05-09 0% -50% -100% -150% 资料来源：wind，申港证券研究所 图6：100城土地成交楼面价累计同比-分能级 一线城市 二线城市 三线城市 80% 60% 40% 20% 2022-01-09 2022-02-09 2022-03-09 2022-04-09 2022-05-09 2022-06-09 2022-07-09 2022-08-09 2022-09-09 2022-10-09 2022-11-09 2022-12-09 2023-01-09 2023-02-09 2023-03-09 2023-04-09 2023-05-09 0% -20% -40% -60% -80% -100% 资料来源：wind，申港证券研究所 图7：100城土地当周成交溢价率（%）-分能级 中国:100大中城市:成交土地溢价率:一线城市:当周值 中国:100大中城市:成交土地溢价率:二线城市:当周值 中国:100大中城市:成交土地溢价率:三线城市:当周值 16 14 12 10 8 6 4 2 0 资料来源：wind，申港证券研究所资料来源：wind，申港证券研究所 从具体城市端来看，城市间分化差异显著。截止至5月末，36座心城市中，15座城市土地成交总价实现同比增长，21座城市同比减少；其中沈阳、长春、西安、太原、呼和浩特涨幅前五，11座城市同比