房地产周报：百强房企销售同比转跌；会德丰低价获港岛住宅地

交银国际研究行业更新 房地产周报 2023年7月6日 百强房企销售同比转跌；会德丰低价获港岛住宅地 内地房地产 百强开发商2023年上半年销售额同比转跌。根据克而瑞的初步数据，6月前百开发商合同销售额环比上升9.5%至6,015亿元，但2023年上半年总合同销售额同比转下跌0.4%至34,563亿元。26家上市开发商的6月销售额 行业一周表现 年初指数环比%至今% 恒生指数18,533-1.2-3.9 香港房地产4,781-1.2-6.3 资产净值折让(%)-60.0-0.4ppt 环比上升0.8%，同比跌33.1%。当中只有八/一家开发商在6月实现了环比 /同比正增长，而国企/民企同比跌幅大致分别为10-30%/35-70%。上半年国企合同销售额的市占率进一步扩大至69.7%。 香港同业拆借利率(1周,%) 香港同业拆借利率(1月,%) 5.17 5.04 融创中国债务重组获股东特别大会投票通过。6月30日，融创中国公布股东特别大会获得超过50%的赞成票数，当中包括赞成批准可转换债券发 国企指数6,269-1.0-4.0 内地房地产16,416-2.5-17.4 资产净值折让(%)-80.8-0.6ppt 行、强制可转换债券发行及批准公司的法定股本通过新增50亿股股份由10亿港元增加至15亿港元。另外，7月4日，融创中国发布了境外债务重组进展、召开聆讯的通告，表示有关计划的聆讯定于2023年7月26日高 上海同业拆借利 率(1周,%) 上海同业拆借利率(1月,%) 1.76 2.09 等法院召开。 彩生活完成业绩报告补发正式复牌。7月6日，彩生活服务恢复买卖。公司于7月5日晚间刊发2021年、2022年上半年及2022年业绩报告。此前因未如期披露2021年年报，自2022年4月起停牌至今已超15个月。该 公司2022年总收入约为13.11亿元人民币，毛利约为4.21亿元人民币， 公司股东应占净利润约为3140万元人民币，而于2022年底，资产负债率约为23.8%，与2021年底23.2%水平相约。彩生活于2022年底，合约管理总建筑面积约为4亿平方米，在管建筑面积约为2.09亿平方米。 中原建业2023年上半年合约销售同比增长18.9%。于2023年6月，中原 建业获得14个新签合约项目，合约建筑面积180.26万平方米，同比增加 490.8%。2023年上半年，新签合约项目40个，合约建筑面积523.82万平方米，同比增加369.1%。截至6月，中原建业共有278/401个在管/签约项目，总建筑面积为3,346/5118万平方米。2023年上半年在管项目合约销售为130.96亿元人民币，同比增长18.9%，合约销售建筑面积207.06万平方米，同比增长14.2%。 7月初至今新房成交量跌势持续：截至7月5日，10城/30城月初至今新房成交量环比下跌11.7%/8.4%，与去年同期相比则大幅下跌约30.2%/27.5%。 估值概要 公司名称股票代码评级目标价收盘价-----每股盈利---------市盈率--------市账率股息率 FY23EFY24EFY23EFY24EFY23EFY24EFY23E (当地货币)(当地货币)(报表货币)(报表货币)(倍)(倍)(倍)(倍)(%) 新鸿基地产 16HK 买入 127.60 96.85 10.078 10.847 9.6 8.9 0.45 0.44 5.1 华润置地 1109HK 买入 42.82 32.20 3.789 4.144 7.9 7.2 0.81 0.76 4.7 越秀地产 123HK 买入 11.48 8.60 1.128 1.209 7.1 6.6 0.55 0.57 6.3 碧桂园服务 6098HK 买入 18.50 9.64 1.541 1.604 5.8 5.6 0.74 0.68 4.3 旭辉控股集团 884HK 买入 3.30 0.76 0.709 0.865 1.0 0.8 0.13 0.11 35.3 恒基地产 12HK 中性 27.80 22.85 2.265 2.757 10.1 8.3 0.34 0.33 8.3 领展房托 823HK 中性 52.00 43.25 2.706 2.657 16.0 16.3 0.58 0.58 6.3 平均 8.2 7.7 0.52 0.50 10.0 资料来源：FactSet(未评级为一致预测)、交银国际预测(覆盖公司)*截至2023年7月6日 资料来源﹕彭博、交银国际预测 谢骐聪,CFA,FRM philip.tse@bocomgroup.com (852)37661815 此报告最后部分的分析师披露、商业关系披露和免责声明为报告的一部分，必须阅读。下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM或https://research.bocomgroup.com 香港房地产 会德丰地产17.2亿港元获香港坚尼地城住宅地。7月5日，香港地政总署公布坚尼地城西宁街与域多利道交界用地，以17.2亿港元批予会德丰地 产，价格符合市场预期，每平方呎楼面地价约7,070港元，创港岛区过去廿一年最低呎价纪录。会德丰表示，项目将作纯住宅项目，计及建筑成本及利息，预计总投资额高达30亿港元。此外，该项目前期工作较多，发展期较一般住宅长，预计会在四年后才能卖楼，将主力发展中小型单位，提供约500至600伙。 香港上半年楼宇买卖合约环比升30%。7月5日，香港土地注册处发布2023年上半年度统计数字。上半年送交香港土地注册处的所有种类楼宇买卖合约共34822份，较去年下半年升30%，同比升6.1%；涉及合约总值2931.6亿港元，较去年下半年升14%，同比则下跌1.4%。其中，香港楼宇转让契约共48685份，较去年下半年升18.3%，同比升8.6%；涉及转让契约总值3216.4亿港元，较去年下半年下跌6%，同比跌7.9%。 新地商场七一人流及营业额按年升25%及28%。新地表示，受惠于市面多项免费活动及优惠，以及食肆同步提供餐饮折扣，带动市民假日消费情绪，新地十二大商场七一人流及营业额超出预期，同比上升25%及28%。当中整体珠宝商户生意按年升35%，而餐饮以及生活必需品营业额则录得30%同比升幅。新地料整个7月生意及人流额可较去年同期升近30%。 启德新盘加推并超购55倍。恒地启德「HENLEYPARK」于上周六首轮推售228伙，当中售出183伙后加推82伙，暂累收逾7,000票，算上货尾及加 推单位超购约55倍。另外，九龙建业将军澳海茵庄园早前减价并于周末 卖26伙，平均呎价18,488港元。泛海集团的元朗洪水桥汇都于周一（3日）上载楼书并于周四（6日）公布首张价单提供125伙，折实平均呎价约13,747港元，项目提供共623伙，户型涵盖一房至三房间隔，实用面积由284至522方呎。嘉里建设、信置及太古合作之黄竹坑站港岛南岸4A期海盈山，周二（4日）公布首张价单，提供88伙，折实平均呎价约27,989港元，较港岛南岸第2期扬海于两年前首批开价低逾9%。 二手市场成交回落。过去周末一手售出219伙（环比升72倍），主要由HENLEYPARK开售带动。据利嘉阁数据，周末10大屋苑录得2宗交易（环比-71%），50大屋苑过去一周录得55宗成交（环比-29%）。CCL指数环比转升0.37%至167.29点。 投资启示 内地：我们预计在销售动力持续减慢下，后续政策会发力需求端，以进一步支持刚性需求以及提振改善性需求购房者的购买力。国企开发商在过去12个月因拿地更积极而拥有更多的可售资源，加上买家的偏好，我们预计它们更能抓住购买力。因此，我们建议投资者关注销售业绩较好且融资成 本较低的国企，包括越秀（123HK/买入）和华润置地（1109HK/买入）。 另外，如房地产市场政策一如预期于3季度寛松，我们预期估值较低以及资产质量较佳的民企，如合景泰富（1813HK/买入）及雅居乐（3383HK/买入）的后续重估空间较大。 香港：一手市场仍表现亮丽，认购反应热烈，我们仍然认为新鸿基地产 （16HK/买入）的表现将优于大市，因为其拥有充足的定位中端市场的可售货源，以及针对中高端消费者的优质商场，可受惠于零售复苏和新一轮 消费券的发放。 第一部分:股市 香港房地产板块 香港开发商及收租股表现優於恒指，按周跌1.2%及0.5%。行业资产净值折让由59.6%扩大至60.0%。 图表1:五大涨跌股，5天总回报图表2:五大涨跌股，年初至今总回报 恒基太古地产 长和嘉里新鸿基 香港收租股香港房地产恒生指数阳光房托 希慎嘉华 泓富房托冠君房托 升幅/跌幅前5名及其5天回报(%) (6)(4)(2)0246 嘉里长和信和 太古地产置富房托恒生指数香港房地产香港收租股 希慎领展鹰君 富豪房托九龙仓 升幅/跌幅前5名及年初至今回报(%) (30)(20)(10)0102030 资料来源:彭博、交银国际资料来源:彭博、交银国际 图表3:行业资产净值折让 40(%) 30 20 10 0 0) 0) 0) 0) 0) 0) 资产净折让 +1标准差 自2009年平均 -1标准差 资产净折让:60.0% (1 (2 (3 (4 (5 (6 03年12月 04年12月 05年12月 06年11月 07年11月 08年11月 09年11月 10年11月 11年10月 12年10月 13年10月 14年10月 15年10月 16年10月 17年9月 18年9月 19年9月 20年9月 21年9月 22年9月 (70) 资料来源:彭博、交银国际预测 内地房地产板块 内地开发商股价表现差于中国企业指数，环比跌2.5%。行业资产净值折让由80.2%扩大至80.8%。 图表4:五大涨跌股，5天总回报图表5:五大涨跌股，年初至今总回报 恒盛地产明发集团中海宏洋 深国际春泉房托国企指数内地房地产 禹洲时代中国 融创远洋地产朗诗地产 升幅/跌幅前5名及其5天回报(%) (25)(20)(15)(10)(5)051015 红星美凯龙中海宏洋金轮天地越秀地产华地国际国企指数内地房地产建业地产时代中国 融创佳兆业景瑞 升幅/跌幅前5名及年初至今回报(%) (80)(60)(40)(20)0204060 资料来源:彭博、交银国际资料来源:彭博、交银国际 图表6:行业资产净值折让 +2标准差 -2标准差 资产净折让:80.8% 100(%)资产净折让自2010年平均 80 60 40 20 0 (20) (40) (60) (80) 03年12月 04年12月 05年12月 06年11月 07年11月 08年11月 09年11月 10年11月 11年10月 12年10月 13年10月 14年10月 15年10月 16年10月 17年9月 18年9月 19年9月 20年9月 21年9月 22年9月 (100) 资料来源:彭博、交银国际预测 第二部分:实体市场 香港房地产市场 启德新盘加推并超购55倍，二手市场成交回落。恒地启德「HENLEYPARK」于上周六首轮推售228伙，当中售出183伙后加推82伙，暂累收逾7,000票，算上货尾及加推单位超购约55倍。泛海集团的元朗洪水桥汇都 于周四（6日）公布首张价单提供125伙，折实平均呎价约13,747港元。嘉里建设、信置及太古合作之黄竹坑站港岛南岸4A期海盈山，周二（4日）公布首张价单，提供88伙，折实平均呎价约27,989港元，较港岛南 岸第2期扬海于两年前首批开价低逾9%。据利嘉阁数据，周末10大屋苑 录得2宗交易（环比-71%），50大屋苑过去一周录得55宗成交（环比-29%）。CCL指数环比转升0.37%至167.29点。 图表7:一手市场销售量图表8:二手市场销售量 (成交套数) (成交套数) 800 600 400 200 0 周末:10大主要屋苑(左轴)周:50