房地产行业研究周报：销售环比小幅上升，多地政策继续宽松

房地产行业周报-20230702 一周行情回顾 本周，申万房地产指数上涨0.76%，沪深300指数下跌0.56%，相对收益为1.31%，板块表现强于大盘。 行业基本面 本周(06.23-06.29)，中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交55770套，同比增速-38.4%，环比增速26.1%；合计成交面积606万平方米，同比增速-35.7%，环比增速37.2%。 本周(06.23-06.29)，中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交17209套，同比增速-9.4%，环比增速8.9%；合计成交面积167.8万平方米，同比增速-11%，环比增速2.5%。 本周（06.23-06.29），中泰地产组跟踪的17个重点城市商品房库存面积19493万平方米，环比增速-0.6%，去化周期92.1周。 本周（06.19-06.25），土地供给方面，本周供应土地2269.3万平方米，同比增速-21.8%；供应均价2241元/平方米，同比增速34.2%。 本周（06.23-06.29）房地产企业合计发行信用债117亿元，同比增速0.9%，环比增速-69.1%。 投资建议： 本周，行业销售环比有数据有小幅改善。6月份以来，多地出台房地产宽松政策，主要集中在降低首付比例、优化公积金、优化限购等方面，其政策内容较往年范围更广、力度更强。房地产行业在经历3月份的高峰期后，基本面呈现出走弱的趋势，近期一系列政策的推出，有助于重塑市场信心。我们建议关注业绩稳健的龙头房企包括保利发展、招商蛇口、滨江集团、华发股份、万科A以及物管板块招商积余、新大正和南都物业。 相关受益标的包括金地集团、龙湖集团、绿城中国、中国海外发展、保利物业、绿城服务、建发国际集团、建发物业等。 风险提示：销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期。 1.一周行情回顾 本周，申万房地产指数上涨0.76%，沪深300指数下跌0.56%，相对收益为1.31%，板块表现强于大盘。个股表现方面，申万房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：中迪投资、中南建设、亚太实业、京能置业、财信发展，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为万通地产、长春经开、金科股份、新华联、荣盛发展。 图表1：本周板块涨跌幅 图表2：本周龙头企业涨跌幅 2.行业新闻跟踪 【地方政策】天津公积金管理中心发布，自2023年7月1日起，全市住房公积金缴存基数由2021年职工个人月均工资总额，调整为2022年职工个人月均工资总额，职工工资总额按照国家统计部门规定的工资总额计算口径核定。2023年度住房公积金缴存基数最低不得低于2180元，最高不得超过26451元。 【地方政策】6月30日，据三亚发布消息，海南省住房公积金管理局发布2023年度海南省住房公积金缴存基数范围通告。职工住房公积金缴存基数，不低于所在市县上一年度最低工资标准，不高于所在市县在岗职工上一年度月平均工资的3倍。2023年度住房公积金缴存基数范围适用时间：2023年7月1日至2024年6月30日。其中，海口市缴存基数上限为25641元，三亚市缴存基数上限为26481元，三沙市缴存基数上限为34359元。 【地方政策】据西安住房公积金管理委员会日前披露，西安地区2023年度住房公积金缴存基数自7月1日起调整。单位和职工住房公积金缴存比例下限为5%上限为12%。 【市场行情】1-5月份，全国房地产开发投资45701亿元，同比下降7.2%；同期，房地产开发企业到位资金55958亿元，同比下降6.6%，尽管该规模自2022年5月开始呈下降状态但同比降幅收窄明显。一季度的2、3月份，销售同比基本回正，价格层面的跌幅度也有所收窄，但自4月中旬至6月中旬期间，呈现出明显的上升力不足。 表3：本周新闻汇总 3.个股公告及新闻跟踪 【金科地产】2023年6月30日，公司与长城国富签署《战略投资框架协议》，双方确认，长城国富有意向独立或与其他合作方组成投资联合体作为重整投资人参与金科股份的预重整程序。如金科股份进入预重整或重整程序，在公开招募战略投资人阶段，长城国富及/或其指定关联主体有意向作为战略投资人报名参与竞争遴选。 【荣盛发展】截至6月29日，公司实际担保总额为449.68亿元，占公司最近一期经审计净资产的193.18%。其中公司及其控股下属公司对合并报表外单位提供的实际担保余额70.30亿元，占公司最近一期经审计净资产的30.20%，公司无逾期担保事项发生。 表4：本周公司公告及新闻汇总公司名称 4.行业基本面 4.1重点城市一手房成交分析 本周(06.23-06.29)，中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交55770套，同比增速-38.4%，环比增速26.1%；合计成交面积606万平方米，同比增速-35.7%，环比增速37.2%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为-17.8%、-51.2%和-32.3%，环比增速为22%、17.3%和41.9%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为-12.8%、-46.8%和-26.4%，环比增速为39%、23.5%和61.4%。 图表5：一手房成交套数同比分析（周度） 图表6：一手房成交套数同比分析（8周移动平均） 图表7：一手房成交面积同比分析（周度） 图表8：一手房成交面积同比分析（8周移动平均） 本月至今（6.01-6.29），中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交179592套，同比增速4.9%，环比增速-3%；合计成交面积1921.8万平方米，同比增速10.9%，环比增速-1.7%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为122.3%、-6.7%和-21.2%，环比增速为3.8%、-2.9%和-8.9%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为105.4%、5.6%和-12.7%，环比增速为-0.3%、-0.8%和-4.5%。 图表9：一手房成交套数同比分析（月度） 图表10：一手房成交套数环比分析（月度） 图表11：一手房成交面积同比分析（月度） 图表12：一手房成交面积环比分析（月度） 表13：58城一手房成交套数及成交面积 4.2.重点城市二手房成交分析 本周(06.23-06.29)，中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交17209套，同比增速-9.4%，环比增速8.9%；合计成交面积167.8万平方米，同比增速-11%，环比增速2.5%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为0.8%、-20.8%和31.6%，环比增速为18%、5.7%和9%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为-1.3%、-19.3%和11.6%，环比增速为-12.6%、7.4%和7.6%。 图表14：二手房成交套数同比分析（周度） 图表15：二手房成交套数同比分析（8周移动平均） 图表16：二手房成交面积同比分析（周度） 图表17：二手房成交面积同比分析（8周移动平均） 本月至今（6.01-6.29），中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交73254套，同比增速37.7%，环比增速-26.4%；合计成交面积726.3万平方米，同比增速28.7%，环比增速-25.9%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为38.2%、33.6%和52.4%，环比增速为-21.7%、-31.5%和-10.9%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为36%、40.5%和45.3%，环比增速为-9.5%、-34%和-10.7%。 图表18：二手房成交套数同比分析（月度） 图表19：二手房成交套数环比分析（月度） 图表20：二手房成交面积同比分析（月度） 图表21：二手房成交面积环比分析（月度） 表22：15城二手房成交套数及成交面积 4.3.重点城市库存情况分析 本周（06.23-06.29），中泰地产组跟踪的17个重点城市商品房库存面积19493万平方米，环比增速-0.6%，去化周期92.1周。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市库存面积环比增速分别为-0.8%、-0.3%、-0.9%，去化周期分别为89周、89.4周、109.5周。 图表23：17城合计库存面积及去化周期 图表24：一线城市库存面积及去化周期 图表25：二线城市库存面积及去化周期 图表26：三线城市库存面积及去化周期 表27：17城库存面积及去化周期 4.4.土地市场供给与成交分析 本周（06.19-06.25），土地供给方面，本周供应土地2269.3万平方米，同比增速-21.8%；供应均价2241元/平方米，同比增速34.2%。土地成交方面，本周成交土地2537.5万平方米，同比增速-2.2%；土地成交金额555.4亿元，同比增速-24%。本周土地成交楼面价2189元/平方米，溢价率2.4%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市溢价率分别为2.4%、1.9%、2.8%。 图表28：100大中城市商品房土地供应面积 图表29：100大中城市商品房土地供应均价 图表30：100大中城市商品房土地成交面积 图表31：100大中城市商品房土地成交金额 图表32：100大中城市商品成交土地楼面价及溢价率 图表33：100大中城市商品房成交土地各线城市溢价率 表34：近期房企拿地明细 4.5.房地产行业融资分析 本周（06.23-06.29）房地产企业合计发行信用债117亿元，同比增速0.9%，环比增速-69.1%。本月至今（06.01-06.29）房地产企业合计发行信用债361.61亿元，同比增速-15.3%，环比增速32.4%。 图表35：房企信用债发行额（周度） 图表36：房企信用债发行额（月度） 5.投资观点 本周，行业销售环比有数据有小幅改善。6月份以来，多地出台房地产宽松政策，主要集中在降低首付比例、优化公积金、优化限购等方面，其政策内容较往年范围更广、力度更强。房地产行业在经历3月份的高峰期后，基本面呈现出走弱的趋势，近期一系列政策的推出，有助于重塑市场信心。我们建议关注业绩稳健的龙头房企包括保利发展、招商蛇口、滨江集团、华发股份、万科A以及物管板块招商积余、新大正和南都物业。相关受益标的包括金地集团、龙湖集团、绿城中国、中国海外发展、保利物业、绿城服务、建发国际集团、建发物业等。 6.风险提示 销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期。