房地产行业2023年中期投资策略：基本面弱复苏，关注政策再释放

房地产行业2023年中期投资策略 基本面弱复苏，关注政策再释放 西南证券研究发展中心房地产研究团队 2023年6月 核心观点 2023年上半年行业复苏呈现先抑后扬，销售冲高后回落，投资仍旧低迷，市场对政策宽松预期进一步强烈，核心一二线城市仍有释放空间，政策催化下板块仍具备配置价值。 行业：基本面弱复苏，政策有望再释放。销售高开低走，2-3月的“小阳春”行情后，前期积累的刚需需求释放完毕，市场复苏动能衰退。6月百强房企销售金额同比下降27.6%，累计销售金额同比下降0.4%。二手房市场热度较高，重点14城1-6月成交面积同比增长43%，部分新房延期交付促使购房者转向二手房市场，同时新房供应相对不足也使二手房承接了部分需求。土地市场成交量下滑 ，上半年全国300城经营性土地成交建筑面积为3.2亿平方米，同比下降25%。城市“缩量提质”的供地策略下，市场热度有所回升，上半年整体溢价率增至6.4%，同比上升了4.4pp，但随着供地规模的增加，流拍率呈上升趋势。政策方面，首二套主流房贷利率降至4.0%/4.91%，LPR下调打开下降空间，二季度调整力度和频次趋缓，目前来看前期政策对销售提振效果仍有限，有待政策进一步释放，但预计政策仍将以稳为主，城市局部调控仍是主基调，一线以及强二线城市有望放松交易限制，包括放宽非核心区域购房要求、下调二套房首付比例等。 企业：央国企市占率提升，强者恒强延续。上半年TOP10房企操盘金额门槛同比增长15.3%，TOP20增长4.7%，TOP30和TOP50分别降低15.8%和10.8%，头部集中效应增强，越秀（+71%） 、华发（+56%）、建发（+54%）、中交（+52%）、华润（+41%）、招商（+40%）等累计表现较好。截至6月末百强房企新增土储货值14120亿元，同比下滑12%。新增拿地金额TOP100企业中，央国企拿地金额占比60%，城投平台以及民企拿地金额占比分别为18%和22%，民企数量增多 、城投数量减少。新增货值超过百亿的房企为32家，同比减少8家，华润、滨江和万科位列前三。 行业复苏动能较弱，宽松政策有望持续释放，看好经营稳健的优质房企。个股推荐：1）房企：华发股份、城建发展、保利发展、招商蛇口、滨江集团；2）物企：华润万象生活、中海物业。 风险提示：销售恢复不及预期、政策宽松不及预期、行业流动性风险等。 1 目录 2023上半年行业回顾 2023下半年行业投资策略 行业：基本面弱复苏，政策有望再释放 企业：央国企市占率提升，强者恒强延续 投资建议及重点标的 2 2023上半年行业回顾 2023年截至6月30日申万房地产指数下跌14.3%，跑输沪深300指数约13.5个百分点。 板块内涨幅最大的为长春经开（+49%）、电子城（+43%）；跌幅最大的为宋都股份（-85%）、阳光城（-80%）。 房地产指数相对沪深300走势 房地产行业涨跌幅前五个股 2% -3% -9% -14% -19% -24% 22/622/822/1022/1223/223/423/6 房地产沪深300 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% -100% 49%43%42% 31%23% -74%-77%-79%-80%-85% 年初以来涨跌幅 数据来源：Wind，西南证券整理3 2023上半年行业回顾 横向看：房地产行业PE(TTM)为12倍，在申万行业中处于倒数第六位。 纵向看：房地产行业PE较2022年末上升1.2，处于过去2年89%分位；PB较2022年末下降0.1，处 于过去2年12%分位。 申万一级行业市盈率（TTM整体法） 申万房地产市盈率及市净率 31292929 2626262523 2222202018 171716151514 121099 5656 53 6014 4139 5012 4010 308 206 65 104 SW计算机SW国防军工SW社会服务 SW电子SW美容护理 SW传媒SW机械设备SW食品饮料 SW综合 SW医药生物 SW汽车SW商贸零售SW农林牧渔SW轻工制造SW公用事业SW电力设备 SW通信SW纺织服饰 SW环保SW基础化工SW建筑材料SW家用电器 SW钢铁SW非银金融SW有色金属SW房地产SW交通运输SW石油石化SW建筑装饰 SW煤炭SW银行 02 21/6 21/8 21/10 21/12 22/2 22/4 22/6 22/8 22/10 22/12 23/2 23/4 0 1.2 1.0 0.8 0.6 0.4 0.2 23/6 0.0 市盈率(TTM,整体法) 市盈率(TTM,整体法)市净率(MRQ,整体法) 数据来源：Wind，西南证券整理4 目录 2023上半年行业回顾 2023下半年行业投资策略 行业：基本面弱复苏，政策有望再释放 企业：央国企市占率提升，强者恒强延续 投资建议及重点标的 5 行业：基本面弱复苏，政策有望再释放 1）新房：销售高开低走，复苏动能趋弱。2-3月的“小阳春”行情后，前期积累的刚需需求释放完毕，市场复苏动能衰退。1-5月商品房销售额49787亿元，同比增长8.4%，增幅较1-4月收窄0.4pp，5月单月商品房销售金额10037亿元，同比增长6.8%，增速较4月明显下滑。6月百强房企销售金额同比下降27.6%，环比增长9.5%，1-6月累计销售金额同比下降0.4%。克尔瑞监测30个重点城市6月成交面积环比下降9%，同比下降25%，上半年累计销售面积同比增长17%。 百强房企单月销售金额 百强房企累计销售金额 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 40% 28%31% 12% 5% -26% -28% -28% -35%-37% -43% -31%-31%-32% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% 80000 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 20% 9%8% 2% 0% -12% -32% -51%-49%-48%-46%-45% -43%-42% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% 克尔瑞单月销售金额（亿元）YOY克尔瑞累计销售金额（亿元）YOY 数据来源：克尔瑞，西南证券整理6 行业：基本面弱复苏，政策有望再释放 1）新房：销售呈现脉冲式复苏，短期下滑趋势难改。从上半年销售节奏来看，2-3月销售冲高回落，4月环比下降近4成，5月虽环比企稳，但增长仍然较为乏力。2022年4-5月受疫情影响基数相对较低，对比2019年，上半年销售高点3月较2019年同期增长6%，而4、5月份均下降20%以上。2022年6月受疫情影响减弱为全年销售高点，克尔瑞百强销售6月同比增速明显下滑。目前大部分城市刚需乏力、改善需求未能形成有效补充，预计下半年市场仍将保持点状回暖、整体筑底的格局。 克尔瑞百强房企销售金额（亿元） 统计局商品房销售金额（亿元） 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 201920222023 25000 20000 15000 10000 5000 0 2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 201920222023 数据来源：国家统计局，克尔瑞，西南证券整理7 行业：基本面弱复苏，政策有望再释放 2）二手房：恢复好于新房，成交维持高位。2023年以来二手房市场热度较高，重点14城1-6月成交面积同比增长43%，其中2-3月成交量接近翻倍，4-5月增速下滑至50%左右，6月增速进一步下滑至7%。一方面部分新房延期交付促使购房者转向二手房市场，另一方面新房供应相对不足也使二手房承接了部分需求。伴随二手房成交的火热，挂牌量也明显增加，据克尔瑞统计，12个重点城市自2022年1月以来整体挂牌量呈现稳中有增，4月末挂牌套数达到279.4万套，较去年同期翻倍，达到阶段性高位。 14城二手房成交面积 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 140% 51% 118% 84% 50%55% 18%22%20% -3%1% 7% -11% -30%-33%-30%- 32% -21% -19% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% 2022年01月 2022年02月 2022年03月 2022年04月 2022年05月 2022年06月 2022年07月 2022年08月 2022年09月 2022年10月 2022年11月 2022年12月 2023年01月 2023年02月 2023年03月 2023年04月 2023年05月 2023年06月 -60% 二手房挂牌量指数 100 80 60 40 20 2022-01 2022-02 2022-03 2022-04 2022-05 2022-06 2022-07 2022-08 2022-09 2022-10 2022-11 2022-12 2023-01 2023-02 2023-03 2023-04 2023-05 0 14城二手房成交面积（万方）YOY城市二手房出售挂牌量指数:全国 数据来源：wind，西南证券整理8 行业：基本面弱复苏，政策有望再释放 3）房价：全国70大中城市房价指数环比再次回落。5月70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为 0.1%，自3月高点开始回落，较前月下降0.2pp，二手住宅价格指数环比下降0.2%，较前月下降0.2pp，增速重回负区间。70个大中城市中新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有46个和15个，比上月分别减少16个和21个。在当前销售弱势复苏下、需求较为疲弱的情况下，房价仍存在一定的下行压力。 70个大中城市新建商品住宅价格指数同环比 70个大中城市二手住宅价格指数同环比 0.6 0.4 0.2 0.0 -0.2 -0.4 -0.6 20.41 10.20 -1 00.0-2 -0.2 -1-3 -0.4-4 -2 2022/1 2022/2 2022/3 2022/4 2022/5 2022/6 2022/7 2022/8 2022/9 2022/10 2022/11 2022/12 2023/1 2023/2 2023/3 2023/4 2023/5 -0.6-5 2022/1 2022/2 2022/3 2022/4 2022/5 2022/6 2022/7 2022/8 2022/9 2022/10 2022/11 2022/12 2023/1 2023/2 2023/3 2023/4 2023/5 -3 70个大中城市新建商品住宅价格指数:环比(%) 70个大中城市新建商品住宅价格指数:当月同比(%) 70个大中城市二手住宅价格指数:环比(%) 70个大中城市二手住宅价格指数:当月同比(%) 数据来源：国家统计局，西南证券整理9 行业：基本面弱复苏，政策有望再释放 4）土地：土地市场成交量下滑，一线城市降幅最大。受预供地新规以及销售复苏较弱等因素影响， 2023年上半年土地成交规模明显下降，克尔瑞数据显示，2023年上半年全国300城经营性土地成交建筑面积为3.2亿平方米，同比下降25%，成交金额约1.2万亿，同比下降26%。其中一线城市降幅最大，成交建面同比减少29%，成交金额下降19%；三四线城市其次，成交建面同比下降27%，成交金额下降19%；二线城市降幅最小，成交建面、金额同比降幅分别为17%和14%。 全国300城土地成交建筑面积 全国300城土地成交金额 60000 50000 40000 35% 7% -9% -21