房地产行业2023年1月投资策略：基本面复苏缓慢，政策加码预期不变

证券研究报告|2023年01月01日 核心观点行业研究·行业投资策略 行业：销售复苏缓慢，基本面全年承压。1从统计局数据来看，2022年1-11月商品房销售额累计118648亿元，同比-26.6%，降幅较前值扩大0.6个百 分点；销售面积累计121250万平方米，同比-23.3%，降幅较前值扩大1,0 个百分点；销售均价9785元/㎡，累计同比-4.3%，较前值收窄0.6个百分 点。11月单月，商品房销售额9816亿元，同比-32.2%，降幅较前值扩大8.5 个百分点；销售面积10071万平方米，同比-33.3%，降幅较前值扩大10.0个百分点；销售均价9747元/㎡，环比+0.6%。11月销售走弱主要由于多地疫情防控，一方面影响了案场销售工作的开展，另一方面加重了购房者的观望情绪。 受第一波疫情感染高峰的影响，12月销售数据有所承压，往年“翘尾”行情并未出现。从日频数据跟踪来看，销售持续承压。2022年截至12月24日，30城商品房成交面积14225万㎡，同比-28%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域的商品房成交面积累计同比分别为-26%、-32%、 -33%、-11%。随着疫情感染高峰过去，后续疫情对房地产销售的直接影响将逐步减弱，而随着经济的恢复，购房者的信心也会逐步重筑。 板块：12月有所回调，估值仍有修复空间。自上期策略报告发布至今，房地产板块下跌8.3%，跑输沪深300指数11.1个百分点，在31个行业中排第 30名。根据Wind一致预期，按最新收盘日计，板块2023年动态PE为7.4 倍，比2019年1月3日的底部估值水平（6.1倍动态PE）高20.6%，比2021年估值水平（10.2倍动态PE）低27.2%，估值仍有较大修复空间。 投资策略：政策加码预期不变，关注修复性机会。继11月针对房地产企业融资端的利好政策频出后，房地产行业支柱地位被频频提及，12月中的《纲要》虽提“房住不炒”，但房地产市场平稳健康发展依旧重要，合理自住需求政策加码预期不变。尽管当前地产基本面尚未反转，但随着稳地产支持政策的不断出台，政策根本性拐点出现与基本面筑底接近结束，共同带来地产贝塔行情。中长期看，地产股债也逐步渡过最艰难的时候，地产股修复机会到来。重磅政策的持续落地，配合基本面困境反转，地产股值得拥有。我们看好三条主线：①久经考验的优质房企；②接近“上岸”的困境反转型标的； ③受地产拖累的物业板块。1月组合推荐保利发展、万科A、金地集团、招商积余。 风险提示：1、后续政策落地效果不及预期；2、疫情等因素致行业基本面超预期下行；3、房企信用风险事件超预期冲击。 房地产 超配·维持评级 证券分析师：任鹤证券分析师：王粤雷010-880053150755-81981019 renhe@guosen.com.cnwangyuelei@guosen.com.cnS0980520040006S0980520030001 证券分析师：王静021-60893314 wangjing20@guosen.com.cnS0980522100002 市场走势 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 相关研究报告 《统计局11月房地产数据点评-基本面受疫情冲击持续承压，需 求端政策加码预期不变》——2022-12-16 《房地产行业专题-把握政策历史性机遇，迎接房地产行业新生 ——华夏中证全指房地产ETF投资价值分析》——2022-11-30 《房地产行业2022年12月投资策略-转向性政策频出，把握修 复性大机会》——2022-11-29 《房地产行业重大事件点评-转向性政策持续演绎，股权融资全面放开》——2022-11-28 《房地产行业2023年度策略-幽而复明》——2022-11-25 房地产行业2023年1月投资策略 基本面复苏缓慢，政策加码预期不变 超配 请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容 内容目录 行业：销售复苏缓慢，基本面全年承压4 板块：12月有所回调，估值仍有修复空间8 投资策略：政策加码预期不变，关注修复性机会9 风险提示10 免责声明11 图表目录 图1：商品房销售额累计同比增速4 图2：商品房销售额单月同比增速4 图3：商品房销售面积累计同比增速4 图4：商品房销售面积单月同比增速4 图5：商品房销售均价累计同比增速5 图6：商品房销售均价单月同比增速5 图7：30城商品房单日成交面积（万㎡）5 图8：30城商品房累计成交面积同比5 图9：分区域商品房累计成交面积同比6 图10：历年30城商品房累计成交面积（万㎡）6 图11：房地产开发投资累计同比增速6 图12：房地产开发投资单月同比增速6 图13：到位资金累计同比增速7 图14：到位资金单月同比增速7 图15：国内贷款占比vs销售回款占比7 图16：国内贷款拉动vs销售回款拉动7 图17：新开工面积累计同比增速8 图18：新开工面积单月同比增速8 图19：竣工面积累计同比增速8 图20：竣工面积单月同比增速8 图21：上期报告发布至今主流地产股涨幅9 图22：地产板块PE变化9 图23：上期报告发布至今各板块涨幅9 错误！未找到图形项目表。 行业：销售复苏缓慢，基本面全年承压 从统计局数据来看，2022年1-11月商品房销售额累计118648亿元，同比-26.6%， 降幅较前值扩大0.6个百分点；销售面积累计121250万平方米，同比-23.3%，降 幅较前值扩大1,0个百分点；销售均价9785元/㎡，累计同比-4.3%，较前值收窄 0.6个百分点。11月单月，商品房销售额9816亿元，同比-32.2%，降幅较前值扩大8.5个百分点；销售面积10071万平方米，同比-33.3%，降幅较前值扩大10.0个百分点；销售均价9747元/㎡，环比+0.6%。11月销售走弱主要由于多地疫情防控，一方面影响了案场销售工作的开展，另一方面加重了购房者的观望情绪。 图1：商品房销售额累计同比增速图2：商品房销售额单月同比增速 资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 图3：商品房销售面积累计同比增速图4：商品房销售面积单月同比增速 资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 图5：商品房销售均价累计同比增速图6：商品房销售均价单月同比增速 资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 受第一波疫情感染高峰的影响，12月销售数据有所承压，往年“翘尾”行情并未出现。从日频数据跟踪来看，销售持续承压。2022年截至12月24日，30城商品房成交面积14225万㎡，同比-28%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域的商品房成交面积累计同比分别为-26%、-32%、-33%、-11%。随着疫情感染高峰过去，后续疫情对房地产销售的直接影响将逐步减弱，而随着经济的恢复，购房者的信心也会逐步重筑。 图7：30城商品房单日成交面积（万㎡）图8：30城商品房累计成交面积同比 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 图9：分区域商品房累计成交面积同比图10：历年30城商品房累计成交面积（万㎡） 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 开发投资继续恶化。2022年1-11月房地产开发投资完成额累计为123863亿元， 同比-9.8%，降幅较前值扩大1.0个百分点。11月单月，开发投资完成额为9918 亿元，同比-19.9%，降幅较前值扩大了3.9个百分点。开发投资表现较差主要有两方面因素：一是房企资金压力较大，施工活动开展受到影响，导致建安投资支撑减弱；二是房企投资意愿不足，土地市场热度持续走低，土地购置费也对开发投资造成了拖累。 到位资金降幅扩大。2022年1-11月房企到位资金累计为136313亿元，同比 -25.7%，降幅较前值扩大1.0个百分点。11月单月，到位资金为10833亿元，同 比-35.4%，降幅较前值扩大9.4个百分点。拆解房企资金来源，其中，销售回款 （即按揭贷款、定金及预收款两项之和）占比维持稳定，国内贷款占比持续走低。 图11：房地产开发投资累计同比增速图12：房地产开发投资单月同比增速 资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 图13：到位资金累计同比增速图14：到位资金单月同比增速 资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 图15：国内贷款占比vs销售回款占比图16：国内贷款拉动vs销售回款拉动 资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 新开工受销售表现低迷、房企投资意愿较弱的影响依旧较大。2022年1-11月，新开工面积累计111632万平方米，同比-38.9%，降幅较前值扩大1.1个百分点； 11月单月，新开工面积7910亿元，同比-50.8%，降幅较前值扩大15.7个百分点。 竣工仍待修复。2022年1-11月，竣工面积累计55709万平方米，同比-19.0%， 降幅较前值扩大0.3个百分点；11月单月，竣工面积9144万平方米，同比-20.2%， 降幅较前值扩大10.8个百分点。 图17：新开工面积累计同比增速图18：新开工面积单月同比增速 资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 图19：竣工面积累计同比增速图20：竣工面积单月同比增速 资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 板块：12月有所回调，估值仍有修复空间 自上期策略报告发布至今，房地产板块下跌8.3%，跑输沪深300指数11.1个百分点，在31个行业中排第30名。根据Wind一致预期，按最新收盘日计，板块2023年动态PE为7.4倍，比2019年1月3日的底部估值水平（6.1倍动态PE）高20.6%，比2021年估值水平（10.2倍动态PE）低27.2%，估值仍有较大修复空间。 图21：上期报告发布至今主流地产股涨幅图22：地产板块PE变化 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 图23：上期报告发布至今各板块涨幅 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 投资策略：政策加码预期不变，关注修复性机会 继11月针对房地产企业融资端的利好政策频出后，房地产行业支柱地位被频频提及，12月中的《纲要》虽提“房住不炒”，但房地产市场平稳健康发展依旧重要，合理自住需求政策加码预期不变。尽管当前地产基本面尚未反转，但随着稳地产支持政策的不断出台，政策根本性拐点出现与基本面筑底接近结束，共同带来地产贝塔行情。中长期看，地产股债也逐步渡过最艰难的时候，地产股修复机会到来。重磅政策的持续落地，配合基本面困境反转，地产股值得拥有。我们看好三条主线：①久经考验的优质房企；②接近“上岸”的困境反转型标的；③受地产拖累的物业板块。1月组合推荐保利发展、万科A、金地集团、招商积余。 风险提示 1、后续政策落地效果不及预期；2、疫情等因素致行业基本面超预期下行；3、房企信用风险事件超预期冲击。 免责声明 分析师声明 作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道；分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求独立、客观、公正，结论不受任何第三方的授意或影响；作者在过去、现在或未来未就其研究报告所提供的具体建议或所表述的意见直接或间接收取任何报酬，特此声明。 国信证券投资评级 类别 级别 说明 股票投资评级 买入 股价表现优于市场指数20%以上 增持