房地产行业研究报告：六月销售不温不火，低基数效应红利完结

T Table_Title 2023年7月4日 房地产行业研究报告 房地产行业策略 证券研究报告 六月销售不温不火，低基数效应红利完结 报告内容 内房六月销售不溫不火。百强房企上半年全口径销售总额约34,563亿元，同比下跌 0.4%，前值（1-5月）为上升8.2%，由升转跌；权益销售总额24,368亿元，同比 关注股份 华润置地(1109.HK)中國海外(688.HK)中海物业(2669.HK)华润万象(1209.HK) 上升0.1%；操盘口径销售30,620亿元，同比上升0.2%。累计销售同比增速由正转 负，六月销售同比下跌27.6%，比三、四、五月的28.7%、30.4%及5.8%有所下降。 然而，六月销售环比销售上升9.5%至6015亿元，与过去18个月的平均值相若。 反映销售情况虽然没有改善，但也没有出现恶化，只是去年3-5月受疫控影响而衍 股价表现 地产板块 股价及恒指相对走势 生出的低基数效应所带来的增长红利经已消耗完毕而已，整体行情不温不火。上半 1.30 年销售面积（操盘口径）累计同比下降12.6%，跌幅有所扩大，同期的销售金额同比上升0.2%，销售金额上升但销量下降，反映销售结构向高能级城市和高端产品的倾斜。 民企跌幅扩大。主流房企中销售表现较佳的房企包括越秀、华发、建发、华润、招蛇、滨江、中铁建、中海等，累计销售同比增幅30%或以上，主要以国企为主，增幅较高的房企名单基本与上月一致。民企以滨江、龙湖表现较为优秀，同比增长分别为35.4%及14.7%。头部房企如中海、万科、建发、龙湖，六月销售环比保持正增长，销情较为稳定，值得关注。其他主流民企，如融创、世茂、碧桂园、新城、旭辉等，同比跌幅仍然在30%以上，而且跌幅有所扩大。投资买地方面，百强上半年累积投资额约6,952亿元，同比下降8.7%，跌幅比1-5月有所扩大。国企投资占总买地金额估算超过70%，其中，投资排名以金额计算，靠前的主流房企包括华润、万科、中海、滨江、保利、建发、招蛇、绿城、越秀、中铁建、金茂等，除了滨江之外，基本都是国企背景。 成交依然疲弱。根据同花顺金融统计数据，上半年30大中城市的商品房累计成交套数及面积约792,250套及8,000万平米，同比上升35.2%及25.9%，增速在放缓当中。六月成交套数及面积平均年周约30,425套及299万平米，同比下降4.5%及15.0%，环比五月上升7.2%及4.7%。成交数据所显示的情况大致与百强房企销售互相呼应，环比情况保持平稳，但去年六月的小高峰情况，在2023年就没有出现。此外，参考融资数据，居民户中长期贷款在今年三月出现高峰以后，四、五月明显出现退潮，反映市场购房信心依然不足，现时「因城施策」的利好政策措施之效果的边际效益下降。 期待大招出台。地产销售仍处于半温不火的局面，主要为宏观条件所限制。根据人行发报的第二季度城镇储户问卷调查报告中，居民收入感受指数为49.7%，比上季下降1.0个百分点；就业感受指数为37.6%，比上季下降2.3个百分点；未来三个 月准备增加支出的项目时，居民选择比例中，购房和大额商品的占比分别为16.2% 及17.7%，比首季度回落1.3及1.2个个百分点。宏观环境不佳，市场憧憬有大招 出台，然而，从央行货币政策委员第二季度例会对地产的表述缺乏新意，早前5年期LPR下降幅度也没有超过1年期，反映管理层在地产的支持力度上，暂时还没有加大。期待7月底中央政治局会议中所释放的信号。 31/12年结 代码 股价 目标价 评级 2022 2023 2024 2022 2023 2024 2022 2023 2024 市盈率 市盈率 市盈率 市净率 市净率 市净率 周息率 周息率 周息率 每股港元 每股港元 倍 倍 倍 倍 倍 倍 % % % 风险提示：i)地产销售复苏的不确定性；ii）资本市场态度审慎 1.20 1.10 1.00 0.90 0.80 0.70 0.60 0.50 12-2201-2302-2303-2304-2305-2306-23 地產板塊恒指相对 物管板块 股价及恒指相对走势 1.30 1.20 1.10 1.00 0.90 0.80 0.70 0.60 0.50 12-2201-2302-2303-2304-2305-2306-23 物业板块恒指相对 数据来源：彭博、安信国际 黄焯伟行业分析师 +852–2213-1402 stevewong@eif.com.hk 华润置地 1109.HK 34.00 不適用未評級 8.4 7.8 7.1 0.88 0.86 0.79 4.4% 4.6% 5.0% 中國海外 688.HK 17.18 不適用未評級 7.6 5.6 5.1 0.50 0.46 0.44 7.2% 5.2% 5.7% 中海物业 2669.HK 8.02 11.00买入 19.2 15.1 11.9 6.78 4.90 3.71 1.6% 2.0% 2.5% 华润万象 1209.HK 39.10 不適用未評級 37.8 28.6 22.6 5.85 4.80 4.16 1.2% 1.4% 1.8% Z 数据来源：公司资料、彭博、安信国际预测 图1：50大房企全口径销售金额（克而瑞排名）图2：50大房企权益销售金额（克而瑞排名） 全口径 公司名称 2023年 2022年 同比 权益 公司名称 2023年 2022年 同比 排名 1-6月 1-6月 增长 排名 1-6月 1-6月 增长 亿元 亿元 % 亿元 亿元 % 1 保利发展 2,366 2,102 12.6% 1 中海地产 1,668 1,285 29.8% 2 万科地产 2,018 2,096 -3.7% 2 保利发展 1,656 1,408 17.6% 3 中海地产 1,785 1,375 29.8% 3 万科地产 1,312 1,363 -3.7% 4 华润置地 1,702 1,210 40.7% 4 碧桂园 1,298 1,848 -29.8% 5 招商蛇口 1,664 1,188 40.0% 5 华润置地 1,268 831 52.7% 6 碧桂园 1,609 2,470 -34.9% 6 招商蛇口 1,035 715 44.8% 7 龙湖集团 985 859 14.7% 7 建发房产 752 452 66.3% 8 绿城中国 983 850 15.5% 8 龙湖集团 651 558 16.7% 9 建发房产 953 620 53.7% 9 绿城中国 632 472 34.0% 10 滨江集团 926 684 35.4% 10 中国金茂 593 482 23.0% 11 中国金茂 860 699 23.0% 11 华发股份 563 328 72.0% 12 金地集团 858 1,006 -14.7% 12 绿地控股 558 616 -9.4% 13 越秀地产 825 482 71.2% 13 金地集团 532 623 -14.7% 14 华发股份 769 494 55.8% 14 越秀地产 495 476 3.9% 15 绿地控股 620 684 -9.4% 15 滨江集团 475 426 11.6% 16 中国铁建 522 398 31.1% 16 中国铁建 386 294 31.6% 17 融创中国 520 1,127 -53.9% 17 中国恒大 358 222 61.1% 18 新城控股 424 650 -34.8% 18 融创中国 298 665 -55.2% 19 旭辉集团 419 631 -33.6% 19 新城控股 291 443 -34.3% 20 卓越集团 407 332 22.8% 20 保利置业 277 147 88.1% 21 美的置业 405 401 1.0% 21 路劲集团 276 244 13.3% 22 中交房地产 389 255 52.2% 22 中国中铁 267 缺数据 23 中国恒大 382 234 63.6% 23 卓越集团 260 204 27.7% 24 保利置业 371 175 112.0% 24 美的置业 259 259 -0.0% 25 中国中铁 361 缺数据 25 远洋集团 232 280 -17.1% 26 联发集团 359 228 57.5% 26 中交房地产 231 145 59.1% 27 远洋集团 357 430 -17.1% 27 旭辉集团 231 373 -38.1% 28 首开股份 347 404 -14.1% 28 电建地产 225 145 54.8% 29 电建地产 333 223 49.2% 29 大华集团 204 110 86.1% 30 国贸地产 314 131 138.8% 30 中建东孚 204 63 223.0% 31 象屿地产 311 缺数据 31 首开股份 201 244 -17.6% 32 路劲集团 300 265 13.3% 32 世茂集团 197 306 -35.8% 33 世茂集团 281 438 -35.9% 33 雅居乐 187 253 -26.3% 34 城建集团 261 234 11.7% 34 伟星房产 181 114 58.5% 35 大悦城控股 247 260 -5.0% 35 华侨城 177 153 15.4% 36 中南置地 246 326 -24.5% 36 象屿地产 176 缺数据 37 华侨城 236 213 11.2% 37 联发集团 174 155 12.5% 38 雅居乐 236 321 -26.3% 38 中骏集团 170 257 -34.0% 39 中建东孚 215 72 199.3% 39 国贸地产 166 67 148.8% 40 大家房产 211 129 63.1% 40 中建壹品 156 缺数据 41 仁恒置地 209 293 -28.8% 41 中南置地 152 204 -25.6% 42 中建壹品 208 缺数据 42 城建集团 149 115 29.8% 43 大华集团 207 117 76.7% 43 金融街 148 112 32.3% 44 武汉城建 203 244 -16.6% 44 佳兆业 148 104 42.5% 45 伟星房产 202 123 64.0% 45 大悦城控股 133 137 -3.1% 46 中骏集团 201 326 -38.4% 46 阳光城 125 172 -27.4% 47 阳光城 183 244 -24.9% 47 龙光集团 121 246 -50.9% 48 佳兆业 183 128 42.6% 48 星河地产 121 94 28.0% 49 宝龙地产 176 232 -24.2% 49 仁恒置地 121 197 -38.7% 50 新希望地产 169 291 -42.0% 50 合景泰富 119 154 -22.5% 百强 34,563 34,706 -0.4% 百强 24,368 24,336 0.1% 资料来源：克而瑞数据、安信国际资料来源：克而瑞数据、安信国际 图3：50大房企操盘销售金额（克而瑞排名）图4：50大房企新增土地价值（克而瑞排名） 操盘公司名称 排名 2023年 1-6月 亿元 2022年 1-6月 亿元 同比 增长 % 价值公司名称 排名 2023年 1-6月 亿元 2022年 1-6月 亿元 同比 增长 % 1保利发展2,1571,91312.8% 2万科地产1,8952,069-8.4% 3中海地产1,6961,30629.8% 4华润置地1,5801,12740.2% 5招商蛇口1,5401,07043.9% 6碧桂园1,5292,346-34.9% 7绿城中国1,3421,12819.0% 8建发房产95060058.3% 9滨江集团89162143.5% 10金地集团8901,002-11.2% 11龙湖集团88677214.8% 12中国金茂78558334.7% 13