工业（地产）专题报告：地产复盘系列三，需求宽松周期及未来政策展望

投资咨询业务资格： 证监许可【2012】669号 研究员： 郑非凡 从业资格号：F03088415 投资咨询号：Z0016667 重要提示：本报告非期货交易咨询业务项下服务，其中的观点和信息仅作参考之用，不构成对任何人 的投资建议。中信期货不会因为关注、收到或阅读本报告内容而视相关人员为客户；市场有风险，投资需谨慎。如本报告涉及行业分析或上市公司相关内容，旨在对期货市场及其相关性进行比较论证，列举解释期货品种相关特性及潜在风险，不涉及对其行业或上市公司的相关推荐，不构成对任何主体 进行或不进行某项行为的建议或意见，不得将本报告的任何内容据以作为中信期货所作的承诺或声明。 在任何情况下，任何主体依据本报告所进行的任何作为或不作为，中信期货不承担任何责任 【中信期货工业（地产）】 地产复盘系列三：需求宽松周期及未来政策展望 ——专题报告20230626 中信期货研究所工业组 重要提示：本报告非期货交易咨询业务项下服务，其中的观点和信息仅作参考之用，不构成对任何人的投资建 议。我司不会因为关注、收到或阅读本报告内容而视相关人员为客户；市场有风险，投资需谨慎。 资料来源：中信期货研究所1 需求侧政策宽松周期复盘：1）2008-2009年，全国层面的需求端政策放松推动居民的购房需求释放和房价的反弹，政策效果呈现出滞后性以及“量在价先”的修复形态。2）2014-2015年，除降息降准及全国性限贷限购放松外，创新性推出棚改货币化拉动三、四线城市去库存。从政策效果来看，销售面积滞后性延长，城市分化逐渐显著，供需偏紧的一线城市回暖的速度更快弹性更大。 本轮政策分析：当前政策力度不足以支撑地产销售显著修复，5月商品房销售面积同比-3.0%，较前值跌幅扩大8.5个百分点。本轮销售修复偏弱的主要原因为1)居民收入预期转弱影响商品房销售；2）房企违约事件频发冲击居民购房信心；3）本轮宏观调控以及需求端政策刺激力度不及以往。 后续政策展望：1）4、5月楼市压力下一线城市的限购松绑预期增加，高能级城市或实行“一区一策”。针对因城施策进一步放松的效果，我们认为短期内有弹性，但持续性较差。2）对比以往周期本轮利率调降仍有空间，据我们测算，若首套房房贷利率下调至3.7%，房贷月供收入比相比2021年下滑超17%；二套房房贷利率下调至4.5%，房贷的月供收入比相比2021年下滑近12%。在居民收入预期尚未明显改善前，通过调降利率减少居民偿还月供的压力或有效带动购房需求的回升。 重要提示：本报告非期货交易咨询业务项下服务，其中的观点和信息仅作参考之用，不构成对任何人的投资建议。我司不会因为关注、收到或阅读本报告内容而视相关人员为客户；市场有风险，投资需谨慎。 第一章宽松政策周期复盘 第二章本轮宽松政策周期分析 第三章后续政策展望 重要提示：本报告非期货交易咨询业务项下服务，其中的观点和信息仅作参考之用，不构成对任何人的投资建 议。我司不会因为关注、收到或阅读本报告内容而视相关人员为客户；市场有风险，投资需谨慎。 资料来源：WIND、政府网站、中信期货研究所3 07年至今，房地产行业已进入第三轮大周期，主要周期底部在2008-2009年、2014-2015年及2021年下半年至今。本报告 将对需求侧放松政策进行复盘，并对政策效果进行跟踪，进而探讨本轮周期房地产需求侧政策放松空间 受金融危机爆发冲击，我国经济增长受阻。季度GDP同比增速自2007年Q2开始持续下降，从高点15.0%迅速下降至2009年 Q1的6.4%。同时CPI增速由正转负，从2008年2月的8.7%下降至2009年7月的-8.2%。 房地产迅速走弱，量价齐跌。商品房销售面积累计同比由07年9月峰值32.10%下滑至08年12月的-19.7%，70城新建住宅价 格指数也出现连续多个月下行 2008年我国经济增长走弱2008年我国房地产量价齐跌 重要提示：本报告非期货交易咨询业务项下服务，其中的观点和信息仅作参考之用，不构成对任何人的投资建 议。我司不会因为关注、收到或阅读本报告内容而视相关人员为客户；市场有风险，投资需谨慎。 资料来源：Wind中信期货研究所4 金融危机爆发后，2008年下半年货币政策由紧缩转为宽松。2008年9-12月一共四次降准五次降息。此外为了刺激经济快速复苏，2008年11月国务院常务会议确定四万亿投资计划。宽松的货币政策有效带动房贷利率下行，刺激居民购房意愿快速回升，居民中长期贷款规模同比。 2008年9-12月央行连续四次降准2008年9-12月央行连续五次降息 中国:1年期存款基准利率中国:1年期贷款基准利率 中国:个人住房公积金贷款利率:5年以上 %中国:人民币存款准备金率:大型存款类金融机构(变动日期)% 中国:人民币存款准备金率:中小型存款类金融机构(变动日期)9 18 8 17 7 166 155 4 14 3 2 2008/01 2008/03 2008/05 2008/07 2008/09 2008/11 降息后居民中长期贷款规模大幅度上涨 亿元 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 中国:金融机构:新增人民币贷款:居民户:中长期:当月值:同比 中国:金融机构:新增人民币贷款:居民户:中长期:当月值 %7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 -1000 13 2008/012008/032008/052008/072008/092008/11 中国:金融机构人民币贷款加权平均利率:个人住房贷款 中国:个人住房公积金贷款利率:5年以上(月) 中国:个人住房公积金贷款利率:5年以下(含5年)(月) 08年下半年开始，房贷利率持续下降 %6 5 5 4 4 3 2008/012008/042008/072008/102009/012009/042009/072009/10 2008年10月-2009年7月需求端政策全面放松，主要涉及首付比例、交易环节税费、贷款利率下调等，多为中央层面的政 2008-2009年地产宽松政策一览 策调整。 政策主体 时间 文件 具体内容 政策工具 央行 2008年10月 《关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关问题的通知》 1.商业性个人住房贷款利率下限扩大为贷款基准利率0.7倍，最低首付款比例调整为20%。2.居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷款需求(未做明确定义)，金融机构可在贷 款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持。 3.下调个人住房公积金贷款利率。 房贷利率下 调 财政部、国家税务总局 2008年10月 《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》 1.对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%(此前为1.5-4%); 2.对个人销售或购买住房暂免征收印花税，销售住房暂免征收土地增值税。 减免契税 国务院 2008年12月 《关于促进房地产市场健康 发展的若干意见》 1.降低二套房首付比例。对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。 2.降低二套房贷款利率，对其他贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率等由商业银行在基 准利率基础上按风险合理确定。3.对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)转让免征营业税，改为超过2年(含2年)转让免征营业税;将个人购买普通住房不足2年转让的由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。4.支持房地产开发企业合理的融资需求。 首付比下调 本轮周期中，房地产全国层面的需求端政策放松推动居民的购房需求释放和房价的反弹。 政策效果呈现出滞后性以及“量在价先”的修复形态。本轮政策宽松周期共持续15个月，政策宽松拐点事件发生在08年 9月-10月央行的降息及信贷政策的放松，政策收紧拐点事件为2009年“国四条”出台。销售面积增速于08年12月触底 （同比增速为-32.9%），滞后政策底2-3个月，房价增速触底时间为09年3月，滞后政策底6-7个月。 2008-2009年房地产拐点政策复盘 经济增速放缓需要刺激地产提振市场信心。受经济结 构调整及政策刺激不到位等影响，我国经济增速开始 2013年四季度开始经济增速下滑 亿元 % 2014年商品房库存持续增加 亿平方米 中国:商品房待售面积:累计值:亿 7 2014年楼市量价齐跌 6 6 5 5 4 4 3 2013/022013/052013/082013/112014/022014/052014/082014/11 重要提示：本报告非期货交易咨询业务项下服务，其中的观点和信息仅作参考之用，不构成对任何人的投资建 议。我司不会因为关注、收到或阅读本报告内容而视相关人员为客户；市场有风险，投资需谨慎。 资料来源：Wind、中信期货研究所8 下滑，季度同比增速由2013年Q3的高点7.9%下滑至 2016年Q2的6.8%。 受前期各省会城市和计划单列城市开始限购的影响，投资性购房需求显著减少，拖累2014年楼市量价齐跌，全国商品房待售面积由2014年初4.2亿平方米快速上升至2014年末的6.2亿平方米 250000 200000 150000 100000 50000 0 9 中国:GDP:现价:当季值 中国:GDP:不变价:当季同比 8.5 8 7.5 7 6.5 2013年1月 2013年3月 2013年5月 2013年7月 2013年9月 2013年11月 2014年1月 2014年3月 2014年5月 2014年7月 2014年9月 2014年11月 2015年1月 2015年3月 2015年5月 2015年7月 2015年9月 2015年11月 2016年1月 2016年3月 2016年5月 6 2015年央行五次降准 降准幅度 宏观调控以降准降息为主要手段。2014年4月开始定向降准，11月全面降准，并连续5次降息连续6次降准。一年期贷款基准利率下调至4.35%（降幅为1.65%），一年期存款基准利率下调至1.5%（降幅为1.5%），大型存款类机构存款准备金率下调至17.5%（降幅为3%）。多次降准降息后，房贷利率大幅下降，居民中长贷快速拉升 2014-2015年央行六次降息 %中国:1年期贷款基准利率 8 中国:1年期存款基准利率 中国:个人住房公积金贷款利率:5年以上(月) 0.00% 2015-022015-032015-042015-052015-062015-072015-082015-092015-10 7 6 5 4 3 2 1 0 2012/062013/062014/062015/06 2014年后房贷利率逐步下降 -0.20% -0.40% -0.60% -0.80% -1.00% -1.20% 新增居民中长期贷款规模2015年初开始保持高位 亿元 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 Wind中国:金融机构:新增人民币贷款:居民户:中长期:当月值 Wind中国:金融机构:新增人民币贷款:居民户:中长期:当月值:同比 %200.00 150.00 100.00 50.00 0.00 -50.00 %8中国:首套平均房贷利率 中国:全国二套房贷平均利率 7 6 5 4 3 2014/082014/102014/122015/022015/042015/062015/082015/10 明显的全国性宽松政策转向出现在2014年9月30日。930央行新政修改了首套房房贷认定标准，释放购房者改善型需求， 后续地产需求端宽松政策陆续出台 2014-2015年地产政策放松一览 政策主体 时间 文件 具体内容 政策工具 央行 2014