【工业（地产）】专题报告：地产复盘系列二，土地市场热度剖析与大宗商品变化规律中信期货

【中信期货工业（地产）】地产复盘系列二：土地市场热度剖析与大宗商品变化规律——专题报告20230616投资咨询业务资格：证监许可【2012】669号中信期货研究所工业组重要提示：本报告非期货交易咨询业务项下服务，其中的观点和信息仅作参考之用，不构成对任何人的投资建议。中信期货不会因为关注、收到或阅读本报告内容而视相关人员为客户；市场有风险，投资需谨慎。如本报告涉及行业分析或上市公司相关内容，旨在对期货市场及其相关性进行比较论证，列举解释期货品种相关特性及潜在风险，不涉及对其行业或上市公司的相关推荐，不构成对任何主体进行或不进行某项行为的建议或意见，不得将本报告的任何内容据以作为中信期货所作的承诺或声明。在任何情况下，任何主体依据本报告所进行的任何作为或不作为，中信期货不承担任何责任研究员：郑非凡从业资格号：F03088415投资咨询号：Z0016667 1◼土地市场目前呈现整体低热、局部高热的状态：土地市场整体低热，300城住宅用地推出及成交建面处于2013年来最低水平，平均溢价率处于2008年以来17.6%的分位数水平。整体低热之下依然有局部热度较高，一线城市住宅用地的供应面积同比增长5%，而二三四线城市的住宅类用地供应面积均出现缩减；一线城市成交建面同比修复和溢价率也明显更高。◼我们通过复盘梳理了现状的成因：从周期视角看，土地市场经历了四波升温及退温，当前低热系城镇化进程放缓和高杠杆时代终结所致（行业资产负债率由高点的79%下降到2023Q1的67%）；从结构视角看，一线比二三四线城市的成交建面及溢价率弹性更大，局部高热系人口向一线城市聚焦（一线城市人口占比持续提升至5.9%）、房企战略收缩（一线城市在Top50房企拿地金额中的占比从2019年的17%提升至2023年5月的44%）、供地方式改变所致。◼展望未来：去化是土地热度关键，整体热度的回升有赖于进一步的强销售支持政策推出。改善性需求对应的低密地块去化更快，热度相对更高（平均参拍企业26.5家，高于非低密地块的16家）。◼土地市场目前热度对房企和商品的影响：房企拿地量的集中度下降，当前TOP10拿地建面占比32.7%（2022年为38.6%）。一线城市地块销售价与楼面均价的价差相比22年缩小30%，反映当前房企对于去化的重视高于利润。土地成交是新开工的前置环节，复盘可知成交建面领先于水泥价格7个月、领先于螺纹价格5个月、预计后续螺纹钢三季度价格小幅反弹，水泥三季度价格持续承压。核心观点：去化是土地热度关键，预计三季度钢材水泥的价格有所分化重要提示：本报告非期货交易咨询业务项下服务，其中的观点和信息仅作参考之用，不构成对任何人的投资建议。中信期货不会因为关注、收到或阅读本报告内容而视相关人员为客户；市场有风险，投资需谨慎。如本报告涉及行业分析或上市公司相关内容，旨在对期货市场及其相关性进行比较论证，列举解释期货品种相关特性及潜在风险，不涉及对其行业或上市公司的相关推荐，不构成对任何主体进行或不进行某项行为的建议或意见，不得将本报告的任何内容据以作为中信期货所作的承诺或声明。在任何情况下，任何主体依据本报告所进行的任何作为或不作为，中信期货不承担任何责任。1 nMsRnNpPuNrNmQrPnOtOmQ8OaO6MtRrRsQpMfQnNsMkPnMqObRrQtPNZqMrNNZnOrN2目录第一章土地市场现状：整体低热、局部高热第二章热度复盘分析：周期与结构视角第三章热度展望：去化是热度关键第四章企业与商品：房企重视去化高于利润，三季度螺纹水泥价格分化重要提示：本报告非期货交易咨询业务项下服务，其中的观点和信息仅作参考之用，不构成对任何人的投资建议。中信期货不会因为关注、收到或阅读本报告内容而视相关人员为客户；市场有风险，投资需谨慎。如本报告涉及行业分析或上市公司相关内容，旨在对期货市场及其相关性进行比较论证，列举解释期货品种相关特性及潜在风险，不涉及对其行业或上市公司的相关推荐，不构成对任何主体进行或不进行某项行为的建议或意见，不得将本报告的任何内容据以作为中信期货所作的承诺或声明。在任何情况下，任何主体依据本报告所进行的任何作为或不作为，中信期货不承担任何责任。2 3◼目前土地市场整体热度低。2023年5月份300城住宅用地推出建面3562万平米，环比+23.0%，同比-37.0%；成交建面2426万平米，环比+26.2%，同比-22.1%；2023年1-5月300城住宅用地平均溢价率持续走高，5月份达7.36%，环比+0.3pct,同比+3.0pct。总体上，指标虽处于环比改善状态，但从时间维度纵向来看，均处于低位，300城住宅用地推出及成交建面处于2013年来最低水平，平均溢价率处于2008年以来17.6%的分位数水平。1.1 土地市场整体低热300城住宅用地推出及成交建面处于低位300城住宅用地平均溢价率处于低位资料来源：中指研究院，中信期货研究所05000100001500020000250002013-012014-042015-072016-102018-012019-042020-072021-102023-01推出建面（AV3M）成交建面（AV3M)010203040506070802008-032009-122011-092013-062015-032016-122018-092020-062022-03平均溢价率（AV3M)3重要提示：本报告非期货交易咨询业务项下服务，其中的观点和信息仅作参考之用，不构成对任何人的投资建议。中信期货不会因为关注、收到或阅读本报告内容而视相关人员为客户；市场有风险，投资需谨慎。如本报告涉及行业分析或上市公司相关内容，旨在对期货市场及其相关性进行比较论证，列举解释期货品种相关特性及潜在风险，不涉及对其行业或上市公司的相关推荐，不构成对任何主体进行或不进行某项行为的建议或意见，不得将本报告的任何内容据以作为中信期货所作的承诺或声明。在任何情况下，任何主体依据本报告所进行的任何作为或不作为，中信期货不承担任何责任。资料来源：中指研究院，中信期货研究所 41.2 整体低热反映了什么？商品住宅去化周期处于高位（30城）房地产开发投资单月到位资金仍有待改善销售短暂回暖后转弱◼房企的实际拿地直接取决于销售及预期、资金状况和在手土地储备三重因素，整体低热与房企资金状况、销售及预期较弱的现实相吻合。4月房地产开发投资单月到位资金同比微增1%，有待于进一步的改善；商品住宅整体去化周期仍处于高位，4月30城商品住宅去化周期为18.6个月，处于2010年以来90%的分位数水平，同时近期销售面积环比有所回落导致预期转弱。05101520252010/012012/032014/052016/072018/092020/112023/0130城商品住宅去化周期010002000300040005000600070001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月万平方米20192020202120222023-15%3%1%-20%-10%0%10%20%30%40%050001000015000200002500030000350001-2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月亿元同比201920202021202220234重要提示：本报告非期货交易咨询业务项下服务，其中的观点和信息仅作参考之用，不构成对任何人的投资建议。中信期货不会因为关注、收到或阅读本报告内容而视相关人员为客户；市场有风险，投资需谨慎。如本报告涉及行业分析或上市公司相关内容，旨在对期货市场及其相关性进行比较论证，列举解释期货品种相关特性及潜在风险，不涉及对其行业或上市公司的相关推荐，不构成对任何主体进行或不进行某项行为的建议或意见，不得将本报告的任何内容据以作为中信期货所作的承诺或声明。在任何情况下，任何主体依据本报告所进行的任何作为或不作为，中信期货不承担任何责任。资料来源：中指研究院，中信期货研究所 51.3 土地市场局部高热各能级城市住宅用地成交建面同比修复出现分化各能级城市住宅用地成交平均溢价率分化33城2023年土地计划供应面积同比分化◼土地市场整体低热之下热度分化、依然有局部热度较高。分能级来看，首先，土地供应表现分化，根据2023年披露土地计划供应面积的33城可知，一线城市住宅和商住用地的供应面积均同比增长5%，而二线、三四线城市的住宅类用地供应面积均出现缩减；其次，一线城市成交建面同比修复明显好于二三四线城市；最后，各能级城市住宅用地成交平均溢价率出现分化，一线城市溢价率明显更高。-80%-40%0%40%80%120%2021-032021-062021-092021-122022-032022-062022-092022-122023-03一线（AV3M）二线（AV3M)三四线(AV3M）5%-26%-15%-20%5%-27%-7%-21%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%一线城市二线城市三四线城市33城住宅用地商品住宅用地0123456789一线(AV3M）二线（AV3M）三四线（AV3M）5重要提示：本报告非期货交易咨询业务项下服务，其中的观点和信息仅作参考之用，不构成对任何人的投资建议。中信期货不会因为关注、收到或阅读本报告内容而视相关人员为客户；市场有风险，投资需谨慎。如本报告涉及行业分析或上市公司相关内容，旨在对期货市场及其相关性进行比较论证，列举解释期货品种相关特性及潜在风险，不涉及对其行业或上市公司的相关推荐，不构成对任何主体进行或不进行某项行为的建议或意见，不得将本报告的任何内容据以作为中信期货所作的承诺或声明。在任何情况下，任何主体依据本报告所进行的任何作为或不作为，中信期货不承担任何责任。资料来源：诸葛数据中心，中指研究院，中信期货研究所 6目录第一章土地市场现状：整体低热、局部高热第二章热度复盘分析：周期与结构视角第三章热度展望：去化是热度关键第四章企业与商品：房企重视去化高于利润，三季度螺纹水泥价格分化重要提示：本报告非期货交易咨询业务项下服务，其中的观点和信息仅作参考之用，不构成对任何人的投资建议。中信期货不会因为关注、收到或阅读本报告内容而视相关人员为客户；市场有风险，投资需谨慎。如本报告涉及行业分析或上市公司相关内容，旨在对期货市场及其相关性进行比较论证，列举解释期货品种相关特性及潜在风险，不涉及对其行业或上市公司的相关推荐，不构成对任何主体进行或不进行某项行为的建议或意见，不得将本报告的任何内容据以作为中信期货所作的承诺或声明。在任何情况下，任何主体依据本报告所进行的任何作为或不作为，中信期货不承担任何责任。6 701020304050602008-012008-072009-012009-072010-012010-072011-012011-07平均溢价率（AV3M）-80%-40%0%40%80%120%-100%0%100%200%300%400%500%2008-032008-092009-032009-092010-032010-092011-032011-09成交建面(AV3M)同比成交均价（AV3M）同比（右轴）2.1 周期视角之第一波升温：“救市”之下的反弹，减少闲置助力降温“救市”之下M2和地产行业景气度明显反弹销售面积领先于土地成交建面约1个月第一波升温下成交建面及均价的上升及回落第一波升温下溢价率的上升及回落◼2007年8月开始，全球性金融危机逐步蔓延，“救市”成为地产行业调控的主旋律，存贷款基准利率、准备金率、住房交易税率及首付比例齐降等税收和融资利好政策不断之下，2008年底开始反映宏观经济景气程度的M2和反映房地产行业景气度的销售面积当月同比反弹明显，土地市场也滞后1个月左右跟随销售面积的反弹出现量价齐升的局面，溢价率高企，2009年9月份高点时达到55.1%，国土资源部等部门通过减少土地闲置、打击囤地、提高开发商首付比例等给土地市场降温，同时随着销售的回落，2011年底土地市场的热度回落低位。闲置两年以上项目禁止发放贷款