【工业与周期】新兴市场研究系列_印度地产展望：下一个地产大国？中信期货

【中信期货工业与周期】新兴市场研究系列——印度地产展望：下一个地产大国？ 中信期货研究所工业与周期组 投资咨询业务资格：证监许可【2012】669号 研究员： 李兴彪朱子悦 从业资格号：F3048193从业资格号：F03090679投资咨询号：Z0015543投资咨询号：Z0016871 重要提示：本报告非期货交易咨询业务项下服务，其中的观点和信息仅作参考之用，不构成对任何人的投资建议。中信期货不会因为关注、收到或阅读本报告内容而视相关人员为客户；市场有风险，投资需谨慎。如本报告涉及行业分析或上市公司相关内容，旨在对期货市场及其相关性进行比较论证，列举解释期货品种相关特性及潜在风险，不涉及对其行业或上市公司的相关推荐，不构成对任何主体进行或不进行某项行为的建议或意见，不得将本报告的任何内容据以作为中信期货所作的承诺或声明。在任何情况下，任何主体依据本报告所进行的任何作为或不作为，中信期货不承担任何责任 历史周期：政府干预是周期波动的核心变量。 第一个周期（16-19年）：2016年下半年印度新开工和销售同比出现大幅下滑，背后主要原因是印度在当年采取了废钞令，显著打压的商品房需求。2018年商品房销售同比实现10%的上涨。第二个周期（20-22年）：受疫情冲击下需求大幅下行，2021年由于利率下行以及印花税减免等政策的驱动销售明显反弹，两年复合增速超过13%。 当下发展：需求保持旺盛，新趋势正在酝酿。 尽管印度房地产经历了2022年的快速上涨，当前印度地产景气度仍维持较高景气度，2023年3季度新开工和销售仍然维持超过10%的增长，虽然当前房贷利率已经升至9-11%，但对商品房需求的冲击仍然不大，且近期CPI回落，预计房贷利率有望迎来下调，需求有望保持旺盛。此外，受疫情影响，长期的居家办公让印度居民对于住房的舒适度有明显提升，大面积需求正不断释放。 未来展望：下一个房地产大国？ 重要提示：本报告非期货交易咨询业务项下服务，其中的观点和信息仅作参考之用，不构成对任何人的投资建议。中信期货不会因为关注、收到或阅读本报告内容而视相关人员为客户；市场有风险， 1 短期看金融：目前印度居民杠杆率不足40%，以及月供压力相对较低（不足30%），居民购房能力相对较强；中期看产业：“中国+1”策略刺激印度制造业快速发展，居民未来人均收入改善预期显著提升，有望带动购房需求释放；长期看人口：低城镇化率和年轻人口占比高是长期看多印度房地产的核心，2030年有望突破1万亿美元。 重要提示：本报告难以设置访问权限，若给您造成不便，敬请谅解。我司不会因为关注、收到或阅读本报告内容而视相关人员为客户；市场有风险，投资需谨慎。 一、历史周期：政府干预是周期波动的核心变量二、当下发展：需求保持旺盛，新趋势正在酝酿三、未来展望：下一个房地产大国？ 重要提示：本报告非期货交易咨询业务项下服务，其中的观点和信息仅作参考之用，不构成对任何人的投资建议。中信期货不会因为关注、收到或阅读本报告内容而视相关人员为客户；市场有风险， 资料来源：JLL，中信期货研究所3 在考虑印度房地产的发展历史的时候，由于2016年以前的数据可获得性交叉，没有办法对其发展有更为充分的认识，因此我们选取了2016年以来的印度房地产作为主要的参考周期，按照我们所划分的区间，印度整体经历了大概两轮周期，第一轮是2016-2019年，第二轮是2020年-2022年。 印度房地产整体经历了两轮大的周期 新开工和销售：2016年下半年印度新开工套数为68702套，同比出现45.8%的下滑。与此同时，2016年下半年印度销售套数为109159套，同比出现22.8%的下滑，开启了本周周期的快速下行，其背后的主要原因是印度在当年采取了废钞令，显著打压的商品房需求。经过两年的过渡之后，2018年商品房销售同比实现10%的上涨，新开工同比上涨119.2%，商品房重新回到上涨趋势。 2016年H2-2017H2印度出现显著回落 中档住房销售占比显著提升，经济适用房占比显著回落 价格带：2016-2019年间，中档住房销售占比显著提升，经济适用房占比显著回落。 40% 2016201720182019 时间 新开工（套） 销售 （套） 新开工同比（%） 销售同比（%） 2015H1 117200 126616 2015H2 126865 141341 2016H1 107120 135016 -8.6 6.6 2016H2 68702 109159 -45.8 -22.8 2017H1 62738 120755 -41.4 -10.6 2017H2 40832 107316 -40.6 -1.7 2018H1 91739 124288 46.2 2.9 2018H2 89509 118040 119.2 10.0 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 重要提示：本报告非期货交易咨询业务项下服务，其中的观点和信息仅作参考之用，不构成对任何人的投资建议。中信期货不会因为关注、收到或阅读本报告内容而视相关人员为客户；市场有风险， 资料来源：knightfrank，中信期货研究所4 小于500万 500万-750万 750万-1000万1000万-1500万大于1500万 2016年印度政府出人意料地禁止发行500卢比和1000卢比的纸币，以打击黑钱囤积者。此举将对该国住宅市场的某些领域产生降温效果，因为房地产市场是黑钱滥用的温床，许多开发商、经销商和购房者坚持将现金作为房地产交易付款的一部分。 后续为了应对废钞令对经济的冲击，印度的大型银行均下调利率，尝试刺激商品房销售，但考虑到印度 人民的交易习惯以及政策出台的临时性，商品房销售仍然出现大幅回落，同比下滑接近10%。 7.3% 7.2% 7.1% 7.0% 6.9% 6.8% 6.7% 6.6% 6.5% 废钞令前的利率废钞令后的利率 ICICIBankHDFCBankSBIKotakMahindraBankCanaraBank 套 印度废钞令出台后下调贷款利率 2016年商品房销售套数与2009年基本持平 400000 350000 300000 250000 200000 150000 100000 50000 0 重要提示：本报告非期货交易咨询业务项下服务，其中的观点和信息仅作参考之用，不构成对任何人的投资建议。中信期货不会因为关注、收到或阅读本报告内容而视相关人员为客户；市场有风险， 资料来源：RBI，knightfrank,中信期货研究所5 2007200820092010201120122013201420152016 60% 八大城市销售套数 同比 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% 重要提示：本报告非期货交易咨询业务项下服务，其中的观点和信息仅作参考之用，不构成对任何人的投资建议。中信期货不会因为关注、收到或阅读本报告内容而视相关人员为客户；市场有风险， 资料来源：BCG，中信期货研究所6 印度《房地产（监管和开发）法案》（RERA）于2016年通过，旨在通过监管和促进该行业来保护消费者的利益，并提供申诉补救机制来解决纠纷，RERA在2017年5月正式在印度各邦开始落实，2018年已有22个邦同意落实相关政策（印度一共有28个邦）。该政策对于开发商短期内有较大的冲击，例如按照条例每个符合标准的项目需要在各自的州去注册；不得要求超过物业成本的10%作为预售款；销售款的70%要求保留在银行的独立账户用于完成建设。这些政策对于当时的新开工意愿造成显著冲击。 印度RERA政策的作用及具体对应条例 作用 具体条例 提升房地产透明度 RERA规定所有符合其规定的标准的项目都必须在各自的州RERA下注册；每个潜在买家都可以访问约110个项目相关参数，这些参数可在州RERA网站上找到，例如项目成本、施工进度等详细信息；开发商还需要在网站上公布所有诉讼细节 增加开发商可靠性 根据RERA，在建物业的登记是强制性的，否则罚款可能高达项目成本的10%；建筑商现在被要求保持一个单独的账户，并就项目进展提供完整的财务披露，从而使买方和金融家更加透明；在签订销售协议之前，开发商不能再收取超过10%的物业成本作为预付款；如果所有项目位于规划区域内且项目规模超过500平方米或拥有超过8套公寓，则在启动前必须在RERA进行登记；项目登记应在30天内完成，如有延误，需说明原因。 改善服务和项目交付 RERA对未按时完成项目的建筑商和开发商规定了严格的罚款；开发商现在有责任对移交后5年内�现的缺陷进行纠正或赔偿；建筑商在赔偿买家延误方面的任何违约都可能导致处罚并被判处监禁 保障消费者的权力 成立了专门的法庭和监管委员会来解决消费者的不满；制定了更安全和以消费者为中心的支付规范，以增强消费者对购房过程的信心；RERA规定建筑商必须将从买家那里收取的70%的资金存入一个单独的托管账户 提升所有相关人员的信任度 提高透明度和问责制将产生对房地产生态系统的信任；通过旨在进一步加强利益攸关方之间关系的争端解决论坛，友好地调解发起人、被分配者、代理人等之间的争端 通过近几年的努力，RERA对项目的强制登记能够 2022年RERA累计登记项目比2018年翻一倍 个 个 为购房者统一商品房销售的具体信息，显著提升信息透明性。此外，由于有了RERA法规之后，因项目不完整、项目延误、布局变更、额外收费、虚假承诺和片面购房协议而遭受损失的购房者有了渠道解决相关问题，保障了消费者的权益。 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 20182019202020212022 25,000 累计项目登记数量 当年新增项目登记数量（右轴） 20,000 15,000 10,000 5,000 0 2022年RERA累计经纪人项目比2018年翻一倍 人 人 2022年RERA累计案件完结项目比2018年翻五倍 件 件 80000 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 重要提示：本报告非期货交易咨询业务项下服务，其中的观点和信息仅作参考之用，不构成对任何人的投资建议。中信期货不会因为关注、收到或阅读本报告内容而视相关人员为客户；市场有风险， 资料来源：JLL，中信期货研究所7 20182019202020212022 18,000 经纪人累计注册数量 当年新增经纪人注册数量（右轴） 16,000 14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 20182019202020212022 40,000 累计案件完结数量 当年新增案件完结数量（右轴） 35,000 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 2013-2017年住房贷款净信贷 18-22年间的房贷相比13-17年增长78% RERA推行后，金融机构对房企的融资减少 增长为46万亿印度卢比，18-22年达到82万亿印度卢比，除了RERA以外还得益于疫情时期居民获得了较低住房贷款利率。此外，由于RERA的严格要求，开发商专业的管理、透明的运营被得到重视，通过房屋销售的增加改善了开发商的流动性，从而减少了获得机构融资的需求。 从居民的购房意愿也可以了解到，78%的人只愿意购买RERA注册的房子，开发商也因此收益。 万亿卢比 房屋贷款 9 8 7 6 5 4 3 2 1 购房者只购买RERA注册的房子的比例 0 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2013-20172018-2022 十亿美元 房企在金融机