房地产行业周报：6月百强销售金额-28%，拿地依旧谨慎

投资要点 6月百强房企销售金额同比-27.6%，环比+9.5%。根据克而瑞数据监测，2023年6月百强房企全口径销售金额6015亿元，同比-27.6%，环比+9.5%，全口径面积3235万方，同比-32.1%，环比+9.6%。累计来看，1-6月累计销售金额34563亿元，同比-0.4%，累计销售面积19319万方，同比-13.9%。6月楼市成色欠佳，重点30城住宅成交面积环比-9%，同比-25%，上半年30城销售面积累计同比+17%，增幅较上个月收窄13pp。供需两端制约之下，上半年楼市复苏动能放缓。 优质房企销售保持韧性，企业格局分化延续。百强房企中不到3成单月业绩同比增长，约半数环比正增长。TOP10房企操盘金额门槛同比增长15.3%，TOP20增长4.7%，TOP30和TOP50分别同比降低15.8%和10.8%，腰部企业业绩呈现下滑。1-6月累计销售表现较好的房企包括：越秀（+71%）、华发（+56%）、建发（+54%）、中交（+52%）、华润（+41%）、招商（+40%）、滨江（+35%）、中海（+30%）。6月单月销售同比表现较好的房企包括：中交（+16%）、建发（+13%）、越秀（-4%）、万科（-15%）、华发（-17%）、保利（-20%）。6月单月销售环比表现较好的房企包括：华侨城（+84%）、华发（+60%）、建发（+20%）、城建（+19%）、绿城（+17%）、中海（+12%）。 重点城市土拍热度延续，溢价率水平维持高位。6月截止26日全国300城土地供应建筑面积1.0亿平米，同比-24%，降幅收窄13pp，随着大批城市首轮预供地到期，供地规模升至年内新高。土地成交建筑面积4984万平米，同比-48%，降幅有所扩大，环比下降近10%。北京、苏州、杭州、成都等城市在月内完成土拍，6月份平均溢价率达到8.3%。但城市之间冷热明显分化，北京、杭州、成都、广州等热度延续，月内平均溢价率均在7%以上，部分城市土拍热度回落，如苏州平均溢价率为2%，较上轮降低了7pp，南京、厦门0溢价。 随着较多素质相对一般的地块进入市场，流拍率提升至15.5%。下半年随着地方供地规模的进一步增加，预计土地流拍率将继续维持年内高位。 6月房企投资依旧谨慎，民企投资有所复苏。据克而瑞统计，截至6月末百强房企新增土储货值、投资金额和建面合计分别为14120亿元、6952亿元和6178万平方米，分别下滑12%、9%和15%，企业整体投资依旧谨慎。拿地企业仍以头部央国企为主，上半年新增拿地金额TOP100企业中，央国企拿地金额占比60%，城投平台以及民企拿地金额占比分别为18%和22%，民企数量增多、城投数量减少。截止6月末，新增货值超过百亿的房企为32家，同比减少8家，华润、滨江和万科位列前三。百强房企新增货值46%集中于TOP10房企，TOP11-20强新增货值占比15%，TOP21-30强占比9%。 投资建议：我们认为当前板块应当关注2条投资主线：1）开发企业：华发股份、城建发展、越秀地产、招商蛇口、保利发展、滨江集团、建发股份、万科A等；2）物管企业：中海物业、华润万象生活、招商积余等。 风险提示：销售恢复不及预期；政策效果不及预期；行业流动性风险。 1每周点评 6月百强房企销售金额同比-27.6%，环比+9.5%。根据克而瑞数据监测，2023年6月百强房企全口径销售金额6015亿元，同比-27.6%，环比+9.5%，全口径面积3235万方，同比-32.1%，环比+9.6%。累计来看，1-6月累计销售金额34563亿元，同比-0.4%，累计销售面积19319万方，同比-13.9%。6月楼市成色欠佳，重点30城住宅成交面积环比-9%，同比-25%，上半年30城销售面积累计同比+17%，增幅较上个月收窄13pp。供需两端制约之下，上半年楼市复苏动能放缓。 图1：6月百强房企商品房销售金额同比-27.6% 图2：1-6月百强房企商品房销售金额同比-0.4% 优质房企销售保持韧性，企业格局分化延续。从房企表现来看，百强房企中不到3成单月业绩同比增长，约半数环比正增长。TOP10房企操盘金额门槛同比增长15.3%，TOP20增长4.7%，TOP30和TOP50分别同比降低15.8%和10.8%，腰部企业业绩呈现下滑。从克而瑞榜单来看，1-6月累计销售表现较好的房企包括：越秀（+71%）、华发（+56%）、建发（+54%）、中交（+52%）、华润（+41%）、招商（+40%）、滨江（+35%）、中海（+30%）。6月单月销售同比表现较好的房企包括：中交（+16%）、建发（+13%）、越秀（-4%）、万科（-15%）、华发（-17%）、保利（-20%）。6月单月销售环比表现较好的房企包括：华侨城（+84%）、华发（+60%）、建发（+20%）、城建（+19%）、绿城（+17%）、中海（+12%）。 表1：2023年6月重点房企销售排行榜 重点城市土拍热度延续，溢价率水平维持高位。6月截止26日全国300城土地供应建筑面积1.0亿平米，同比-24%，降幅收窄13pp，随着大批城市首轮预供地到期，供地规模升至年内新高。土地成交建筑面积4984万平米，同比-48%，降幅有所扩大，环比下降近10%。 北京、苏州、杭州、成都等城市在月内完成土拍，6月份平均溢价率达到8.3%。但城市之间冷热明显分化，北京、杭州、成都、广州等热度延续，月内平均溢价率均在7%以上，部分城市土拍热度回落，如苏州平均溢价率为2%，较上轮降低了7pp，南京、厦门0溢价。随着较多素质相对一般的地块进入市场，流拍率提升至15.5%。下半年随着地方供地规模的进一步增加，预计土地流拍率将继续维持年内高位。 图3：重点监测城市平均溢价率月度走势 图4：重点监测城市平均流拍率月度走势 6月房企投资依旧谨慎，民企投资有所复苏。据克而瑞统计，截至6月末百强房企新增土储货值、投资金额和建面合计分别为14120亿元、6952亿元和6178万平方米，分别下滑12%、9%和15%，企业整体投资依旧谨慎。拿地企业仍以头部央国企为主，上半年新增拿地金额TOP100企业中，央国企拿地金额占比60%，城投平台以及民企拿地金额占比分别为18%和22%，民企数量增多、城投数量减少。截止6月末，新增货值超过百亿的房企为32家，同比减少8家，华润、滨江和万科位列前三。百强房企新增货值46%集中于TOP10房企，TOP11-20强新增货值占比15%，TOP21-30强占比9%。 表2：2023年6月中国房地产企业新增货值TOP50 2市场回顾 上周上证指数上涨0.13%、沪深300指数下跌0.56%，创业板指上涨0.14%，万得全A上周交易额4.50万亿，环比上涨39.56%。从板块表现来看，纺织服装、电气设备、国防军工、机械设备、化工等表现靠前。 申万房地产板块（简称申万地产）上周上涨了0.753%，在所有申万一级行业中相对排名18/28。从年初涨跌幅来看，申万地产下跌14.29%，在所有申万一级行业中相对排名27/28。 上周申万地产板块交易额536.30亿，环比上涨47.29%。 图5：近一年申万地产板块相对沪深300走势 图6：年初以来申万地产板块相对沪深300表现（pp） 从个股涨跌幅来看，上周中迪投资、中南建设、亚太实业等个股涨幅显著。万通地产、长春经开、金科股份等个股跌幅显著。 图7：上周中迪投资、中南建设、亚太实业等个股涨幅显著 图8：上周万通地产、长春经开、金科股份等个股跌幅显著 从板块交易额来看，上周ST爱旭、万科A、金科股份等排在行业前列，成交额均超过了36亿。其中ST爱旭和万科A交易额合计105.07亿，占板块交易额比重为16.36%，ST爱旭和万科A交易量维持在较高位置。从年初累计涨幅来看，长春经开、电子城、铁岭新城等涨幅居前，上涨个股个数占比25.76%。年初以来，宋都股份、阳光城、粤泰股份等个股跌幅居前。 图9：上周申万地产板块中交易额靠前个股（亿元） 图10：年初以来申万地产上涨个股占比为25.76% 从港股通内房股（根据Wind-港股概念类-内房股，且为港股通标的）表现来看，上周有36只股票上涨，建业地产、时代中国控股、绿城中国等涨幅居前，而易居企业控股、国瑞置业、中国海外宏洋集团等位居跌幅前列。年初以来，太阳城集团、上海实业控股、绿景中国地产等个股表现强势。上周从成交金额来看，华润置地、中国海外发展、碧桂园和龙湖集团均超过9亿（人民币）。 图11：上周表现强势的港股通内房股 图12：年初以来表现强势的港股通内房股 从物业板块表现来看，在我们跟踪的26只股票中，上周有21只股票上涨，金科服务、合景悠活、卓越商企服务等个股涨幅居前，而佳兆业美好、彩生活、恒大物业等个股跌幅靠前。年初以来，滨江服务、金融街物业、蓝光嘉宝服务等个股表现比较强势。从上周成交额来看，碧桂园服务达到12.70亿（人民币），其余股票成交额均在4亿元以下。 图13：上周表现强势的物业股 图14：年初以来表现强势的物业股 3行业及公司动态 3.1行业政策动态跟踪 6月26日，长沙市住房公积金管理中心近期分三次在长沙公共资源交易电子服务平台发布招标（公示）公告，拟从住房公积金增值收益中，以总预算约4.35亿元购买1100余套商品房作为公租房。根据公告，上述1100余套公租房，来自长沙房产（集团）有限公司旗下的全资子公司开发的长房东旭花园、长房云尚悦府、长房云西府三个项目，均具备满足区域唯一性、快速筹集性、房源与运管服务质量的可保障性等特殊要求的属性，符合购买公租房项目单一来源条件。（新京报） 6月26日，江苏省连云港市住建局出台9条措施，进一步优化房地产政策。其中主要涉及优化公积金贷款与提取，将首套公积金首付比例由30%降至20%，继续发放购房补贴，延长土地出让金缴交时限，推行“房票”安置等。（中国新闻网） 6月26日，据上海中原地产数据显示：上周（6.19－6.25）新建商品住宅成交面积16.21万平方米，环比减少4.53%。从全市成交来看，依然是结构性分化，个别区表现突出，支撑起全市交易。比如上周，嘉定区迎来大爆发，成交面积达到10.52万平方米，占全市总交易的6成；大浦东成交排名第二，成交面积为1.52万平方米，成交表现并不突出。从交易结构来看，3-6万元/平方米首次改善产品占主力。成交前十榜单中，有7个项目是首次改善产品，且成交榜单中前5名均是此类产品，其余为中高端改善项目。基于中端改善产品交易非常活跃，受结构性影响，上周均价回落至51138元/平方米，环比下跌34.18%。（中国网地产） 6月26日，苏州第三批次中两宗触顶住宅用地摇号结果出炉，万科旗下昆山万庄置业有限公司摇号竞得苏地2023-WG-24号地块，楼面单价23016.54元/平方米；杭州大家实业集团有限公司旗下杭州市城建开发集团有限公司摇号竞得苏地2023-WG-26号地块，楼面单价28200.78元/平方米。（澎湃新闻） 6月26日，普陀区长寿社区C060101、C060102单元E1-1地块项目完成土地交付确认书签订的同时，地块竞得方上海弘澳置业有限公司当场就从普陀区规划和自然资源局拿到了建设用地规划许可证和不动产权证书。这是全市首个通过“全程网办”实现的“交地即交证”案例，同时标志着上海市房地产项目“交地即交证”服务改革正式落地实施。（界面新闻） 6月26日下午，住房和城乡建设部党组书记、部长倪虹会见了来访的中国银行党委书记、董事长葛海蛟一行，就深化政银合作、推动住房和城乡建设事业高质量发展进行交流。 倪虹指出，要鼓励引导金融机构参与城市建设和更新，推动打造宜居、智慧、韧性城市。要为人民群众建造好房子，提高住房品质，探索建立房屋养老金制度，为房屋提供全生命周期安全保障。要抓住数字化转型机遇，加快推进新型城市基础设施建设，让城市更聪明、更智慧。要深化国际交流与合作，助力建筑业企业“走出去”，打造“中国建造”升级版。希望中国银行走在前列，与住房和城