上海市房地产市场月度数据快报

百盛评估 百盛评 百盛评估 百盛评估 盛评估 百盛评估 2023年5月 一、市场资讯 ■住建部、市场监管总局：加强房地产经纪行业管理，促进房地产市场健康发展 百盛评估 5月8日，为规范房地产经纪服务，加强房地产经纪行业管理，促进房地产市场健康发展，住房和城乡建设部、市场监管总局联合印发《关于规范房地产经纪服务的意见》。明确了合理确定经纪服务收费、严格实行明码标价、严禁操纵经纪服务收费等10个方面的监管措施，突出保护交易当事人合法权益。 百盛评估 百盛评 百盛评估 百盛评估 盛评估 百盛评估 ■中国人民银行：发布一季度货币政策报告，加快完善住房租赁金融政策体系 百盛评估 5月15日，中国人民银行发布2023年一季度中国货币政策执行报告，报告提出：下一阶段，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，稳妥实施房地产金融审慎管理制度，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，加快完善住房租赁金融政策体系，促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式。 百盛评估 百盛评 百盛评估 百盛评估 盛评估 百盛评估 ■住建部：加快建立健全信用管理制度，规范建筑市场主体行为 百盛评估 5月19日，住房和城乡建设部发布关于2023年信用体系建设工作要点的通知。通知提出，要开展相关研究，加快建立健全信用管理制度；完成编制公共信用信息具体条目；推进信用管理标准体系建设等。其中，在“推动信用体系建设，助力优化营商环境”方面，《通知》要求，持续提升信用体系优化营商环境能力。落实全国住房和城乡建设工作会议要求，用好信用手段，加大房地产开发企业失信联合惩戒力度，规范建筑市场主体行为，构建诚信守法、公平竞争、追求品质的市场环境。 百盛评估 百盛评 百盛评估 百盛评估 盛评估 百盛评估 二、土地市场 1、市场概况 ■土地供应节奏放缓，供应及成交量呈“周期性”回落 5月，上海新增土地供应8宗，土地供应面积约15.9万㎡，环比下降50.2%， 同比下降79.9%。同时，上海土地成交11宗，土地成交面积约20.5万㎡，环比下降86.7%，同比下降65.4%，成交总金额约9.8亿元。 2023.5土地数据 2023.4土地数据 15.9万㎡ 供应面积 31.9万㎡ 20.5万㎡ 成交面积 154.4万㎡ 9.8亿元 成交金额 542.9亿元 百盛评估 受土地供应节奏放缓影响，5月本市无涉宅用地供应及成交，本市土地供应及成交量呈“周期性”回落。同时，本市2023年第二批涉宅用地拟于6月6日-6月9日期间发布出让公告。 百盛评估 百盛评 百盛评估 百盛评估 盛评估 百盛评估 2、商服用地成交情况 5月，上海商服用地共成交4宗，成交土地面积约1.8万㎡，可建建筑面积约 地块名称 土地面积（万㎡） 可建建筑面积 （万㎡） 土地用途 成交总价（亿元） 楼面地价 （元/㎡） 闵行区七宝镇闵行新城MHPO-0102单元08-04地块 0.67 1.34 办公楼,商业用地 1.65 12346 嘉定区安亭镇安亭老镇JDC3-0501单元22-10地块 0.70 2.09 办公楼,商业用地 1.04 5001 3.6万㎡，成交总价约3.0亿元。除2宗其他交通设施用地外，其余2宗地块具体成交情况如下： 3、成交结构 5月成交的11宗地块中，分用途看，其中：商服用地成交4宗，环比上升约 100.0%；工业用地成交5宗，环比下降54.5%；研发用地成交2宗，环比下降约 33.3%。 百盛评估 2023年5月土地成交结构图 百盛评估 百盛评 百盛评估 百盛评估 盛评估 百盛评估 三、住房市场 （一）新建商品住宅市场 1、市场概况 ■新建商品住宅市场成交量回落，新盘去化情况出现“两级分化” 供应量方面，5月全市新建商品住宅市场供应套数7059套（供应面积80.7万 ㎡），环比上升13.6%。成交量方面，本月成交套数6599套（成交面积76.5万㎡），环比下降17.7%，5月新建商品住宅市场供求比1：0.93。 百盛评估 受存量住宅去化速度变慢影响，部分置换“打新”客入市步伐不得不随之放缓，进而影响到新房市场整体成交量。同时，新盘去化情况出现“两级分化”，外环内新房认筹情况依旧火热，部分外环外楼盘销售冷清。从认购情况来看，本月共有15 个楼盘触发积分制，其中积分最高的楼盘是浦东周康的“御沁园”项目，认购组数611 组，认购率382%，入围积82.65分。 近期上海市新建商品住宅供、销走势图 百盛评估 百盛评 百盛评估 百盛评估 盛评估 百盛评估 ■浦东新区成交量占全市总量近三成 本月新建商品住宅市场成交6599套，环比下降17.7%。分区域看，浦东新区交易占比较高，月度成交量1770套，占全市交易总量近三成。 上海市各区新建商品住宅成交量走势图 百盛评估 2、成交结构 ■外环以外区域成交占比超七成，新建商品住宅市场交易重心“外延” 从环线上看，供应量方面：内环线以内供应359套（占比约5.1%），内中环间供应410套（占比约5.8%），中外环间供应1362套（占比约19.3%），外郊环间供应2461套（占比约34.9%），郊环以外供应2467套（占比约34.9%）。 成交量方面：内环线以内成交598套（占比约9.1%），内中环间成交547套 （占比约8.3%），中外环间成交588套（占比约8.9%），外郊环间成交2831套 （占比约42.9%），郊环以外成交2035套（占比约30.8%）。 8 百盛评估 百盛评 百盛评估 百盛评估 盛评估 百盛评估 上海市各环线新建商品住宅供、销结构图 百盛评估 本月，上海市新建商品住宅成交均价63411元/㎡，环比上涨约2.3%。分环线看，内环以内成交均价112355元/㎡，环比上涨4.3%；内中环间成交均价124458元/㎡，环比上涨8.5%；中外环间成交均价81491元/㎡，环比下跌10.0%；外郊环间成交均价51546元/㎡，环比下跌3.2%；郊环以外成交均价33329元/㎡，环比下跌3.5%。 其中，内中环间区域成交均价涨幅较大，主要是受徐汇滨江板块“百汇园（三期）”项目影响（成交量112套，成交均价133425元/㎡）和浦东前滩板块“世纪前 滩·天御”项目影响（成交量271套，成交均价128845元/㎡），上述项目品质较高，成交均价较高，拉高了区域成交均价。受成交结构影响，本月成交均价虽有小幅上涨，但从个案情况来看，市场价格水平并未出现大幅波动。 3.5% 33329元/㎡ 3.2% 51546元/㎡ 10.0% 81491元/㎡ 8.5% 124458元/㎡ 4.3% 112355元/㎡ 百盛评估 百盛评 百盛评估 百盛评估 盛评估 百盛评估 （二）存量住房市场 1、价格监测 ■存量住宅基价均值环比下跌0.80% 根据“百盛房地产数据分析平台系统”监测所得：5月上海存量住宅基价均值 62039元/㎡，环比下跌0.80%。 近期上海市住宅小区基价均值监测图 百盛评估 2、市场概况 ■存量住宅市场成交量下滑，成交价格小幅“回调” 5月，上海存量住宅市场成交均价40148元/㎡，环比下跌3.1%。交易量方 面，本月成交15332套（成交面积约127.1万㎡），环比下降13.3%。近期，“置换打新”意愿依旧强烈，存量住宅市场挂牌房源随之持续上升。同时，市场购房心态出现波动，“观望”情绪弥漫。受此影响，市场成交量出现下滑，在房源选择面显著增多的前提下，诚心出售的房东不得不放低了心理价位，“议价成交”成为市场常见现象，市场成交均价因此出现小幅“回调”。 百盛评估 百盛评 百盛评估 百盛评估 盛评估 百盛评估 近期上海市存量住宅量、价走势图 ■存量住宅市场除金山区外，其他各区成交量呈“普降”态势 百盛评估 5月，上海存量住宅成交量除金山区外，呈“普降“态势。从各区成交情况看，成交量降幅排名前三的区域分别为：青浦区成交量环比降幅最高，成交套数648套，环比下降22.6%；浦东新区成交套数3106套，环比下降21.0%；松江区成交套数1116套，环比下降20.6%。与此相对，金山区成交量成交套数579套，环比上升1.2%。 上海市各区存量住宅成交量走势图 百盛评估 百盛评 百盛评估 百盛评估 盛评估 百盛评估 3、成交结构 ■外郊环间交易占比持续下降，低总价房源交易活跃 分环线看：本月内环以内成交套数1808套，成交占比约11.8%，环比上升0.3 个百分点；内中环间成交套数2498套，成交占比约16.3%，环比上升0.3个百分 点；中外环间成交套数2694套，成交占比约17.6%，环比下降0.4个百分点；外 郊环间成交套数5561套，成交占比约36.3%，环比下降0.4个百分点；郊环以外 成交套数2771套，成交占比约18.0%，环比上升0.2个百分点。 百盛评估 近期上海市各环线存量住宅成交量分布图 分面积段看：本月50㎡以内面积段房源交易占比上升显著，由17.7%上升至18.1%，上升0.4个百分点；50-70㎡面积段房源交易占比，由25.3%上升至25.6%，上升0.3个百分点；70-90㎡面积段房源交易占比，由25.0%下降至24.8%，下降 0.2个百分点；90-120㎡面积段房源交易占比下降显著，由18.1%下降至17.8%，下降0.3个百分点；120-140㎡面积段房源，由7.2%下降至7.1%，下降0.1个百分点；140-180㎡面积段房源，由3.6%下降至3.4%，下降0.2个百分点；180㎡以 上面积段房源，由3.1%上升至3.2%，上升0.1个百分点。 百盛评估 百盛评 百盛评估 百盛评估 盛评估 百盛评估 上海市存量住宅成交面积段环比分析图 百盛评估 从总价段看：本月300万以内房源交易占比上升显著，本月由60.2%上升至61.6%，上升1.4个百分点；300-600万房源交易占比下降显著，由28.3%下降至 27.4%，下降0.9个百分点；600-900万房源交易占比，由6.2%下降至6.1%，下降0.1个百分点；900-1700万房源交易占比，由4.0%下降至3.7%，下降0.3个百分点；1700万以上房源交易占比，由1.3%下降至1.2%，下降0.1个百分点。 上海市存量住宅成交总价段环比分析图 百盛评估 百盛评 百盛评估 百盛评估 盛评估 百盛评估 四、商办市场 1、新建商业市场 5月，上海新增商业供应套数94套（供应面积约2.1万㎡），环比上升9.3%。 成交套数340套（成交面积约7.4万㎡），环比上升17.2%，本月新建商业市场供求比1：3.6。 近期上海市新建商业供、销走势图 百盛评估 2、新建办公市场 5月，上海新增办公供应套数69套（供应面积约3.5万㎡），环比下降77.2%； 成交套数139套（成交面积约5.7万㎡），环比下降15.2%。本月新建办公市场供求比1：2.0。 近期上海市新建办公供、销走势图 百盛评估 百盛评 百盛评估 百盛评估 盛评估 百盛评估 3、大宗交易资讯 合景泰富约7.5亿元出售上海嘉定多个项目 5月12日，合景泰富发布一则出售公告。本次交易，上海合景、苏州合景、上海德裕三家子公司作为卖方，分别向嘉兴平安安住壹号股权投资合伙企业（有限合伙）、平安创赢资本管理有限公司出售上海兆景、上海锦怡的100%股权，出售总代价约7.5亿元，为股权交易。 其中，目标公司上海兆景已于嘉定三幅地块上进行开发，其中：嘉定马陆两幅地块总土地使用面积约5.9万㎡，总建筑面积约11.2万㎡；嘉定工业区的一幅地块 总土地使用面积约2.9万㎡，总建筑面积约4.9万㎡。另一家目标公司上海锦怡已 百盛评估 于嘉定工业区一幅地块（总土地使用面积约5.4万㎡）上开发3个项目（建筑面积分别约7.4万㎡、7.3万㎡、6.5