上海市房地产市场月度数据快报

百盛评估 百盛评 百盛评估 百盛评估 盛评估 百盛评估 2023年4月 一、市场资讯 ■中共中央政治局：促进房地产市场平稳发展，推动建立房地产业发展新模式 百盛评估 4月28日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作。会议指出，要有效防范化解重点领域风险，统筹做好中小银行、保险和信托机构改革化险工作。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式。在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。规划建设保障性住房。要加强地方政府债务管理，严控新增隐性债务。 百盛评估 百盛评 百盛评估 百盛评估 百盛评估 盛评估 百盛评估 ■自然资源部：全面实现不动产统一登记，不动产统一登记制度体系基本成型 4月25日，全国自然资源和不动产确权登记工作会议在四川省成都市召开，会议上宣布，我国全面实现不动产统一登记。这意味着经过十年努力，从分散到统一，从城市房屋到农村宅基地，从不动产到自然资源，覆盖所有国土空间，涵盖所有不动产物权的不动产统一登记制度全面建立。 我国以民法典为统领，以《不动产登记暂行条例》为核心，以实施细则、操作规范、地方性法规等为配套支撑的不动产统一登记制度体系基本成型。 百盛评估 百盛评 百盛评估 百盛评估 盛评估 百盛评估 ■中国人民银行：截至3月末已有83个城市下调首套房贷利率下限 4月20日，在中国人民银行2023年一季度金融统计数据新闻发布会中提及：自人民银行、银保监会建立了新发放首套房贷利率政策动态调整机制以来。据统计，截止到3月末，符合放宽首套房贷利率下限条件的城市有96个。其中，83个城 市下调了首套房贷利率下限，这些城市执行的下限与全国下限相比，大概低10到 百盛评估 40个基点；12个城市取消了首套房贷利率下限。首套房贷利率政策的调整优化，带动房贷利率有所下降。从全国看，今年3月，新发放个人住房贷款利率4.14%，同比下降了1.35个百分点。 百盛评估 百盛评 百盛评估 百盛评估 盛评估 百盛评估 ■上海公积金：实施住房公积金支持政策，多子女家庭购首套房贷款限额上浮 4月27日，上海市公积金管理中心发布《关于本市实施多子女家庭住房公积 金支持政策的操作细则》，通知自2023年5月1日起施行。多子女家庭的职工符合以下条件的，最高贷款限额在本市现行公积金最高贷款限额（含补充公积金最高贷款限额）的基础上上浮20%： 1、在本市购买首套住房，其中，首套住房按本市住房公积金个人贷款差别化信贷政策认定； 2、申请贷款时至少有一个子女为未成年人。 百盛评估 其他贷款条件、贷款期限、贷款利率等政策按照本市住房公积金个人贷款现行规定执行。 百盛评估 百盛评 百盛评估 百盛评估 盛评估 百盛评估 二、土地市场 1、市场概况 ■第一批集中供地成交，土地市场健康平稳发展 4月，上海新增土地供应14宗，土地供应面积约31.9万㎡，环比下降82.3%， 2023.4土地数据 2023.3土地数据 31.9万㎡ 供应面积 180.0万㎡ 154.4万㎡ 成交面积 30.9万㎡ 542.9亿元 成交金额 9.7亿元 百盛评估 同比下降23.9%。同时，上海土地成交35宗，土地成交面积约154.4万㎡，环比上升399.7%，同比上升1247.5%（去年同期因疫情影响，故该月成交量偏低），成交总金额约542.9亿元。 百盛评估 百盛评 百盛评估 百盛评估 盛评估 百盛评估 2、涉宅用地成交情况 4月21日，2023年第一批涉宅用地集中供地正式收官，涉宅用地共成交19 宗，成交土地面积和约94.4万㎡，可建建筑面积和约198.9万㎡，成交总价约 百盛评估 518.8亿元。其中，15宗地溢价成交，具体成交情况如下： 地块名称 土地面积（万㎡） 可建建筑面积 （万㎡） 土地用途 成交总价（亿元） 楼面地价 （元/㎡） 溢价率 房地联动价 （元/㎡） 奉贤区西渡街道D-01-11区域地块 6.61 11.89 普通商品房 23.47 19740 9.66% 42850 普陀区桃浦社区H6街坊H6- 5地块 3.40 8.50 普通商品房 37.78 44450 9.51% 79000 宝山区大场镇W12-1301单元05-04地块 5.72 14.88 普通商品房 48.87 32841 9.47% 63000 浦东新区16号线周浦站周边地区06-04地块 2.61 4.69 普通商品房 17.31 36865 9.39% 60000 嘉定区嘉定工业区嘉定新城菊园社区JDC1-0402单元06- 01、06-03地块 6.06 12.12 普通商品房 29.13 24041 9.28% 46000 青浦区西虹桥龙联路北侧07-02地块 2.48 4.96 普通商品房 19.19 38689 8.98% 64000 闵行区梅陇社区MHP0-0306单元5-3、6-3、5-5、6-5地 块 6.51 16.27 普通商品房 75.49 46402 8.98% 75000 青浦区西虹桥小涞港西侧52-20地块 6.32 7.58 普通商品房 30.15 39769 8.95% 69500 徐汇区田林街道167-02(n)地 块 0.89 2.23 普通商品房 19.05 85505 8.92% 131000 嘉定区徐行镇新市镇镇区17-01地块 3.27 5.88 普通商品房 10.88 18509 8.88% 37500 青浦区盈浦街道竹盈路南侧17-01、18-01、19-01、20-01、21-01、22-01、23-02、24-01地块 15.59 38.71 普通商品房,办公楼 70.26 18149 8.72% 46500 闵行区莘庄社区MHP0-0201单元13A-10A、13A-13A地 块 1.30 2.72 普通商品房 13.09 48105 8.52% 80000 闵行区莘庄社区MHP0-0201单元16A-07A地块 2.09 4.19 普通商品房 20.11 48029 8.47% 80000 金山区亭林镇亭林大型居住社区19-01地块 4.57 8.22 普通商品房 5.74 6985 8.03% 24000 静安区中兴社区C070202单 元306-04地块 0.43 1.07 普通商品房, 商业用地 7.24 67936 7.54% 121000 百盛评估 百盛评 百盛评估 百盛评估 盛评估 百盛评估 3、商服用地成交情况 4月，上海商服用地共成交2宗，成交土地面积约1.7万㎡，可建建筑面积约 地块名称 土地面积（万㎡） 可建建筑面积 （万㎡） 土地用途 成交总价（亿元） 楼面地价 （元/㎡） 普陀区长寿社区C060101、C060102单元E1-1地块(原24街 坊部分旧改地块) 1.50 5.56 办公楼,商业用地 14.62 26294 5.6万㎡，成交总价约14.8亿元。除1宗其他交通设施用地外，其余1宗地块具体成交情况如下： 4、成交结构 4月成交的35宗地块中，分用途看，其中：涉宅用地成交19宗（上月无成交，故环比数据不展示）；商服用地成交2宗，环比下降约33.3%；工业用地成交11宗，与上月持平；研发用地成交3宗，环比上升约200.0%。 2023年4月土地成交结构图 百盛评估 2019 1111 3 2 3 0 1 15 10 5 0 涉宅商服工业研发 3月4月 百盛评估 百盛评 百盛评估 百盛评估 盛评估 百盛评估 三、住房市场 （一）新建商品住宅市场 1、市场概况 ■“四批次”新盘名单公示，新建商品住宅市场成交量小幅回落 供应量方面，4月全市新建商品住宅市场供应套数6116套（供应面积70.3万 ㎡），环比下降28.0%。成交量方面，本月成交套数8022套（成交面积90.6万㎡），环比下降12.0%，4月新建商品住宅市场供求比1：1.31。近月底，本年度第四批次新盘名单公示，共涉及24个项目，6808套房源即将入市。 从认购情况来看，本月共有12个楼盘触发积分制，其中积分最高的楼盘是徐 汇龙华的“百汇园”项目，认购组数824组，认购率375%，入围积106.64分。 百盛评估 近期上海市新建商品住宅供、销走势图 百盛评估 百盛评 百盛评估 百盛评估 盛评估 百盛评估 ■浦东、青浦、闵行区月度合计成交量占全市总量近五成 本月新建商品住宅市场成交8022套，环比下降12.0%。分区域看，浦东新区、青浦区和闵行区交易占比较高，月度合计成交量3987套，占全市交易总量近五成。 上海市各区新建商品住宅成交量走势图 百盛评估 2、成交结构 ■外环以外区域成交占比超七成，新建商品住宅市场交易重心“外延” 从环线上看，供应量方面：内环线以内供应669套（占比约10.9%），内中环间供应267套（占比约4.4%），中外环间供应1109套（占比约18.1%），外郊环间供应2542（占比约41.6%），郊环以外供应1529套（占比约25.0%）。 成交量方面：内环线以内成交441套（占比约5.5%），内中环间成交289套 （占比约3.6%），中外环间成交1354套（占比约16.9%），外郊环间成交3815套 （占比约47.6%），郊环以外成交2123套（占比约26.4%）。 百盛评估 百盛评 百盛评估 百盛评估 盛评估 百盛评估 上海市各环线新建商品住宅供、销结构图 百盛评估 本月，上海市新建商品住宅成交均价61984元/㎡，环比上涨约1.1%。分环线看，内环以内成交均价107681元/㎡，环比下跌7.8%；内中环间成交均价114670元/㎡，环比上涨4.8%；中外环间成交均价90576元/㎡，环比上涨13.0%；外郊环间成交均价53259元/㎡，环比上涨2.0%；郊环以外成交均价34539元/㎡，环比上涨3.0%。其中，中外环间区域成交均价涨幅较大，主要原因是成交均价受个案影响较大，实际并未出现大幅价格变动，市场整体价格水平小幅微涨。 3.0% 34539元/㎡ 2.0% 53259元/㎡ 13.0% 90576元/㎡ 4.8% 114670元/㎡ 7.8% 107681元/㎡ 百盛评估 百盛评 百盛评估 百盛评估 盛评估 百盛评估 （二）存量住房市场 1、价格监测 ■存量住宅基价均值环比下跌0.15% 根据“百盛房地产数据分析平台系统”监测所得：4月上海存量住宅基价均值 62541元/㎡，环比下跌0.15%。 近期上海市住宅小区基价均值监测图 百盛评估 2、市场概况 ■市场成交量回落，存量住宅市场交易出现“降温”迹象 4月，上海存量住宅市场成交均价41428元/㎡，环比上涨2.1%。交易量方 面，本月成交17686套（成交面积约147.4万㎡），环比下降26.3%。 存量住宅市场在连续经历了两个月的“小阳春”后，本月成交量有所回落，市场交易出现“降温”迹象。结合历史交易数据分析，去年下半年以来（统计周期：2022年7-12月），全市月均存量住宅去化量约1.7万套。因此，本月虽较前期交易量出现回落，但仍处于较正常水平。 百盛评估 百盛评 百盛评估 百盛评估 盛评估 百盛评估 近期上海市存量住宅量、价走势图 ■存量住宅市场各区成交量呈“普降”态势 百盛评估 4月，上海存量住宅成交量呈“普降“态势。从各区成交情况看，成交量降幅排 名前三的区域分别为：金山区成交量环比降幅最高，成交套数572套，环比下降 32.9%；奉贤区成交套数860套，环比下降32.5%；松江区成交套数1406套，环比下降31.6%。 上海市各区存量住宅成交量走势图 百盛评估 百盛评 百盛评估 百盛评估 盛评估 百盛评估 3、成交结构 ■“置换改善型”需求持续释放，大面积、高总价段房源成交占比上升 分环线看：本月内环以内成交套数2030套，成交占比约11.5%，环比上升0.5个百分点；内中环