上海市房地产市场月度数据快报

百盛评估 百盛评 百盛评估 百盛评估 盛评估 百盛评估 2022年11月 一、市场资讯 ■国务院常务会议：巩固经济回稳向上基础，促前期已出台政策措施切实落地 11月22日，国务院常务会议召开，会议部署抓实抓好稳经济一揽子政策和接续措施全面落地见效，巩固经济回稳向上基础。会议决定向地方派出督导工作组，促前期已出台政策措施切实落地。 百盛评估 会议强调，落实因城施策支持刚性和改善性住房需求的政策，指导地方加强政策宣传解读。推进保交楼专项借款尽快全面落到项目，激励商业银行新发放保交楼贷款，加快项目建设和交付。努力改善房地产行业资产负债状况，促进房地产市场健康发展。 百盛评估 百盛评 百盛评估 百盛评估 百盛评估 盛评估 百盛评估 ■央行、银保监会：关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知 11月23日，中国人民银行、银保监会联合发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，出台十六条措施支持房地产市场平稳健康发展。 《通知》涉及保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度六大方面内容。 百盛评估 百盛评 百盛评估 百盛评估 盛评估 百盛评估 ■上海人大：《上海市住房租赁条例》表决通过，明年2月1日起实施 百盛评估 11月23日，市十五届人大常委会第46次会议表决通过《上海市住房租赁条例》，落实“房住不炒”，规范住房租赁行为，保障住房租赁当事人合法权益，促进住房租赁市场健康发展，定于明年2月1日起实施。1999年12月27日上海市第十一届人民代表大会常务委员会第十五次会议通过的《上海市房屋租赁条例》同时废止。条例明确规定：禁止群租，平衡租赁双方权利义务；管好“二房东”，规范住房租赁市场秩序；住房保障坚持服务与监管并重等内容。 ■央行：2022年12月5日下调金融机构存款准备金率0.25个百分点 11月25日，央行发布公告决定于2022年12月5日下调金融机构存款准备金率0.25个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率约为7.8%。 此次降准的目的一是保持流动性合理充裕，保持货币信贷总量合理增长，落实稳经济一揽子政策措施，加大对实体经济的支持力度，支持经济质的有效提升和量的合理增长。二是优化金融机构资金结构，增加金融机构长期稳定资金来 百盛评估 百盛评 百盛评估 百盛评估 盛评估 百盛评估 源，增强金融机构资金配置能力，支持受疫情严重影响行业和中小微企业。三是此次降准降低金融机构资金成本每年约56亿元，通过金融机构传导可促进降低实体经济综合融资成本。 百盛评估 ■证监会：调整优化股权融资方面5项措施，支持房地产市场平稳健康发展 11月28日，证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问。房地产市场平稳健康发展事关金融市场稳定和经济社会发展全局，证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施，并即日施行。内容包括： 一、恢复涉房上市公司并购重组及配套融资。二、恢复上市房企和涉房上市公司再融资。三、调整完善房地产企业境外市场上市政策。 四、进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用。 百盛评估 百盛评 百盛评估 百盛评估 百盛评估 盛评估 百盛评估 五、积极发挥私募股权投资基金作用。 百盛评估 百盛评 百盛评估 百盛评估 百盛评估 盛评估 百盛评估 二、土地市场 1、市场概况 ■受土地供应节奏影响，本月土地供应量环比上升 11月，上海新增土地供应27宗，土地供应面积约119.7万㎡，环比上升136.3%， 2022.11土地数据 2022.10土地数据 119.7万㎡ 供应面积 50.6万㎡ 50.3万㎡ 成交面积 48.4万㎡ 19.2亿元 成交金额 88.3亿元 同比下降30.3%。同时，上海土地成交18宗，土地成交面积约50.3万㎡，环比上升3.9%，同比下降76.9%，成交总金额约19.2亿元。 百盛评估 百盛评 百盛评估 百盛评估 盛评估 百盛评估 2、居住用地供应情况 11月10日，上海2022年第四批居住用地集中公示，共计6宗居住用地，出 让土地面积和约32.7万㎡，可建建筑面积和约63.8万㎡，起始总价和约122.3亿 地块名称 出让面积（万㎡） 可建建筑面积 （万㎡） 土地用途 起始总价（亿元） 楼面地价 （元/㎡） 房地联动价 （元/㎡） 静安区中兴社区C070202单元 313-07地块 0.52 1.34 商业用地,教育用地,普通商品 房 4.88 36414 123000 宝山区顾村镇共富社区N120901单元E1A-05地块 3.46 6.23 普通商品房 19.00 30481 65696 嘉定区安亭镇汽车城核心区JDC3-1101单元04BB-01、04BC-10地 块 3.08 9.84 商业用地,办公楼,普通商品房, 文体用地 9.02 9158 39600 青浦区赵巷镇佳恒路南侧B3A-01、B3A-02、B3B-01地块 6.14 13.51 普通商品房 30.36 22470 54500 青浦区华新镇新凤南路西侧16-05、16-06、17-02、18-03地块 11.76 23.11 普通商品房,商业用地 48.76 21094 47000 自贸区临港新片区万祥社区04PD-0201单元B0103、B0202、 B0305地块 7.75 9.76 普通商品房 10.25 10503 29400 元，预计将于12月9日出让。具体地块信息如下： 百盛评估 3、商服用地成交情况 11月，上海商服用地共成交3宗，成交土地面积约1.51万㎡，可建建筑面积约 1.70万㎡，成交总价约1.08亿元。除2宗其他交通设施用地外，其余1宗地块具体成交情况如下： 11月商服用地成交情况 地块名称 土地面积（万㎡） 可建建筑面积 （万㎡） 土地用途 成交总价（亿元） 楼面地价 （元/㎡） 松江区佘山北大型居住社区26A-02A号地块 0.97 1.46 商业用地 0.87 5969 百盛评估 百盛评 百盛评估 百盛评估 盛评估 百盛评估 4、成交结构 11月成交的18宗地块中，分用途看，其中：商服用地成交3宗，环比下降约 50.0%；工业用地成交10宗，环比下降约9.1%；研发用地成交5宗，环比持平。 2022年11月土地成交结构图 百盛评估 百盛评估 百盛评 百盛评估 百盛评估 盛评估 百盛评估 三、住房市场 （一）新建商品住宅市场 1、市场概况 ■新建商品住宅市场新盘密集上市，成交量同步回升 供应量方面，11月全市新建商品住宅市场供应套数12267套（供应面积133.3万㎡），环比上升76.3%。本月，2022年第七批次新盘名单公布，本月新开楼盘共计34个。成交量方面，本月成交套数9506套（成交面积106.1万㎡），环比上升87.2%，11月新建商品住宅市场供求比1：0.77。随着近期五、六、七批次新盘密集上市，新房市场供应“井喷”。成交量虽随供应量的增加而同步回升，但市场去化速度仍偏慢，交易量也低于7至9月期间的水平，市场整体呈现“供大于求”现象。 百盛评估 从认购情况来看，本月共有13个楼盘触发积分制，其中积分最高的楼盘是静 安大宁的“静悦名邸”项目，认购组数869组，认购率253%，入围积分80.74分。 近期上海市新建商品住宅供、销走势图 百盛评估 百盛评 百盛评估 百盛评估 盛评估 百盛评估 ■浦东、闵行、青浦、宝山区月度合计成交量占比超七成 本月新建商品住宅市场成交9506套，环比上升87.2%，同比上升57.6%。分区域看，浦东新区、闵行区、青浦区及宝山区交易占比较高，月度合计成交量6686套，占比全市总量超七成。 上海市各区新建商品住宅成交量走势图 百盛评估 2、成交结构 ■中外环间交易量表现亮眼，外环以内占比超三成 从环线上看，供应量方面，内环线以内无供应，内中环间供应1423套（占比约11.6%），中外环间供应1678套（占比约13.7%），外郊环间供应5848套（占比约47.7%），郊环以外供应3318套（占比约27.0%）。 成交量方面，内环线以内成交164套（占比约1.7%），内中环间成交1263套 （占比约13.3%），中外环间成交1691套（占比约17.8%），外郊环间成交4580 套（占比约48.2%），郊环以外成交1808套（占比约19.0%）。 百盛评估 百盛评 百盛评估 百盛评估 盛评估 百盛评估 上海市各环线新建商品住宅供、销结构图 本月，上海市新建商品住宅成交均价64287元/㎡，环比上涨约5.0%。其中：内环以内成交均价124526元/㎡，环比下跌2.3%；内中环间成交均价101644元/ 百盛评估 ㎡，环比下跌12.6%；中外环间成交均价76841元/㎡，环比上涨23.1%；外郊环间成交均价56448元/㎡，环比下跌2.5%；郊环以外成交均价32720元/㎡，环比上涨1.6%。 其中，中外环间成交均价涨幅最大，主要原因是上月中外环间成交量较少，成交均价受个案因素影响大，本月中外环间成交量上升，成交均价恢复正常水平，从个案情况来看，市场价格水平并未出现大幅波动。 1.6% 32720元/㎡ 2.5% 56448元/㎡ 23.1% 76841元/㎡ 12.6% 101644元/㎡ 2.3% 124526元/㎡ 百盛评估 百盛评 百盛评估 百盛评估 盛评估 百盛评估 （二）存量住房市场 1、价格监测 ■存量住宅基价均值环比下跌0.45% 根据“百盛房地产数据分析平台系统”监测，11月上海存量住宅基价均值 62152元/㎡，环比下跌0.45%。 近期上海市住宅小区基价均值监测图 百盛评估 2、市场概况 ■存量住宅成交量下滑“收窄”，市场报价存在议价空间 11月，上海存量住宅市场成交均价41826元/㎡，环比上涨5.6%。交易量方 面，本月成交约16111套（成交面积约134.6万㎡），环比下降2.2%，同比上升6.9%。 上海存量住宅市场交易量自7月突破2万套大关后，近期成交量一路下滑。 本月成交套数维持在约1.6万套水平，成交量虽延续回落趋势，但下滑速度较前期出现收窄。根据我司“挂牌检测数据”分析，挂牌价格已现“松动”迹象。结合市场走访情况看，房东心态发生变化，报价不再强势，议价空间普遍存在。随着11月 百盛评估 百盛评 百盛评估 百盛评估 盛评估 百盛评估 利好新政连续出台，比如关于央行和银保监会发布的“关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展”等，购房市场信心或将进一步恢复。 近期上海市存量住宅量、价走势图 百盛评估 ■存量住宅市场各区成交量涨跌不一 11月，从各区成交情况看，成交量降幅排名前三的区域分别为：宝山区成交量 降幅最高，成交套数1589套，环比下降12.0%；金山区成交套数506套，环比下降10.1%；青浦区成交套数722套，环比下降8.0%。成交量涨幅排名前三的区域分别为：黄浦区成交量升幅最高，成交套数204套，环比上升10.3%；虹口区成交套数484套，环比上升10.0%；静安区成交套数713套，环比上升5.8%。 百盛评估 百盛评 百盛评估 百盛评估 盛评估 百盛评估 上海市各区存量住宅成交量走势图 3、成交结构 ■外环以内区域交易占比上升约1.9个百分点 分环线看，本月内环以内成交套数1764套，成交占比约10.9%，环比上升0.8 个百分点；内中环间成交套数2736套，成交占比约17.0%，环比上升0.5个百分 百盛评估 点；中外环间成交套数2986套，成交占比约18.5%，环比上升0.5百分点；外郊 环间成交套数5830套，成交占比约36.2%，环比下降1.1百分点；郊环以外成交 套数2795套，成交占比约17.4%，环比下降0.7百分点。上述环线中，外环线以内区域存量住宅交易占比持续上升，本月由4