上海市房地产市场月度数据快报

2022年12月 一、市场资讯 ■央行：为稳增长和稳就业，稳健的货币政策及时加大实施力度 12月2日，央行行长易纲致辞表示，受新冠疫情等因素影响，中国经济增速略低于预期，三季度GDP同比增长3.9%。 为稳增长和稳就业，稳健的货币政策及时加大了实施力度。在总量上，近期人民银行降准25个基点，引导市场利率有所下降。同时，还运用结构性货币政策工具，持续加强对“三农”、小微企业、民营企业和绿色发展的支持。 ■人民银行上海总部、上海银保监局：召开上海金融支持房地产市场平稳健康发展座谈会 12月8日，人民银行上海总部、上海银保监局会同上海证监局、上海市房管局、上海市地方金融监管局，组织辖内金融机构、房地产企业召开上海金融支持房地产市场平稳健康发展座谈会，部署落实落细落地金融支持房地产市场平稳健康发展16条措施、调整优化房企股权融资5条措施等，多措并举做好金融支持房地产市场平稳健康发展工作。 会议强调，促进房地产市场平稳健康发展事关群众切身利益、事关金融发展稳定，对宏观经济平稳运行具有重要意义。 ■中央经济工作会议：定调2023年房地产，支持刚性和改善性需求 12月14日，中共中央国务院印发《扩大内需战略规划纲要（2022-2035年）》。 关于房地产方面，《纲要》指出，要促进居住消费健康发展。坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加强房地产市场预期引导，探索新的发展模式，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制，支持居民合理自住需求，遏制投资投机性需求，稳地价、稳房价、稳预期。完善住房保障基础性制度和支持政策，以人口净流入的大城市为重点，扩大保障性租赁住房供给。因地制宜发展共有产权住房。完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。健全住房公积金制度。推进无障碍设施建设，促进家庭装修消费，增加智能家电消费，推动数字家庭发 展。 ■证监会：大力支持房地产市场平稳发展，向新发展模式平稳过渡 12月21日，证监会消息，日前，证监会党委书记、主席易会满主持召开党委会议，传达学习习近平总书记在中央经济工作会议上的重要讲话、李克强总理的讲话和李强同志的总结讲话，研究部署贯彻落实措施。 其中，在房地产方面，证监会将大力支持房地产市场平稳发展。加大力度、加快速度抓好资本市场各项支持政策措施落地见效，助力房地产发展模式转型。全面落实改善优质房企资产负债表计划，继续实施民企债券融资专项支持计划和支持工具，更好推进央地合作增信共同支持民营房企发债。落实好已出台的房企股权融资政策，允许符合条件的房企“借壳”已上市房企，允许房地产和建筑等密切相关行业上市公司实施涉房重组。加快打造保障性租赁住房REITs板块。 二、土地市场 1、市场概况 ■土地成交节奏加快，土地市场健康平稳发展 12月，上海新增土地供应27宗，土地供应面积约80.5万㎡，环比下降32.7%， 2022.12土地数据 2022.11土地数据 80.5万㎡ 供应面积 119.7万㎡ 178.6万㎡ 成交面积 50.3万㎡ 187.9亿元 成交金额 19.2亿元 同比下降61.1%。同时，上海土地成交43宗，土地成交面积约178.6万㎡，环比上升255.1%，同比下降53.9%；成交总金额约187.9亿元。 2、居住用地成交情况 12月9日，2022年第四批居住用地供地正式收官，共成交居住用地6宗，成 交土地面积和约32.7万㎡，成交总价约126.8亿元。其中，2宗地溢价成交，具体成交情况如下： 地块名称 出让面积（万㎡） 可建建筑面积 （万㎡） 土地用途 成交总价（亿元） 楼面地价 （元/㎡） 溢价率 房地联动价 （元/㎡） 宝山区顾村镇共富社区N120901单元E1A-05地块 3.46 6.23 普通商品房 20.80 33362 9.45% 65696 青浦区赵巷镇佳恒路南侧B3A-01、B3A-02、B3B-01地块 6.14 13.51 普通商品房 33.08 24484 8.96% 54500 静安区中兴社区C070202单元313-07地块 0.52 1.34 商业用地教育用地 普通商品房 4.88 36414 0.00% 123000 嘉定区安亭镇汽车城核心区JDC3-1101单元04BB-01、04BC-10地块 3.08 9.84 商业用地办公楼 普通商品房 文体用地 9.02 9158 0.00% 39600 青浦区华新镇新凤南路西侧16-05、16-06、17-02、18-03地块 11.76 23.11 普通商品房商业用地 48.76 21094 0.00% 47000 自贸区临港新片区万祥社区04PD-0201单元B0103、B0202、B0305 地块 7.75 9.76 普通商品房 10.25 10503 0.00% 29400 3、商服用地成交情况 12月，上海商服用地共成交6宗，成交土地面积约7.33万㎡，可建建筑面积 约11.64万㎡，成交总价约21.66亿元。除2宗其他交通设施用地外，其余4宗地块具体成交情况如下： 12月商服用地成交情况 地块名称 土地面积（万㎡） 可建建筑面积 （万㎡） 土地用途 成交总价（亿元） 楼面地价 （元/㎡） 静安区江宁路街道江宁社区 C050201单元031-a-3地块 1.66 4.84 商业用地 办公楼 12.84 26553 崇明区城桥镇CMC1-0104单元 0516B-02地块 3.32 3.66 办公楼 1.55 4240 崇明区长兴镇创建村开心农场02-01、02-09、02-10、02-11地块 (乡村振兴项目） 1.25 1.87 商业用地 0.52 2800 静安区南京西路街道南西社区 C050401单元115-10地块 0.49 0.68 商业用地文体用地 5.02 73320 4、成交结构 12月成交的43宗地块中，分用途看，其中：居住用地6宗（上月无成交，故 环比数据不展示）；商服用地成交6宗，环比上升约100.0%；工业用地成交21宗，环比上升约110.0%；研发用地成交10宗，环比上升约100.0%。 2022年12月土地成交结构图 三、住房市场 （一）新建商品住宅市场 1、市场概况 ■受疫情因素影响，新房市场去化速度放缓 供应量方面，12月全市新建商品住宅市场供应套数17749套（供应面积204.4万㎡），环比上升44.7%。本月，2022年第八批次新盘名单公布，本月新开楼盘共计62个。成交量方面，本月成交套数8586套（成交面积101.0万㎡），环比下降9.7%，12月新建商品住宅市场供求比1：0.48。 本月随着第八批次的新盘上市，整体新房市场供应量出现“激增”。成交量上，受疫情等客观因素影响，导致市场产生一定的观望情绪，新房市场去化速度放缓，整体呈“供大于求”现象。 从认购情况来看，本月共有20个楼盘触发积分制，其中积分最高的楼盘是徐 汇龙华的“御江瑞庭”项目，认购组数1069组，认购率331%，入围积分92.75分。 近期上海市新建商品住宅供、销走势图 ■浦东、闵行区月度合计成交量占比超四成 本月新建商品住宅市场成交8586套，环比下降9.7%，同比上升3.1%。分区域看，浦东新区、闵行区交易占比较高，月度合计成交量3835套，占比全市总量超四成。 上海市各区新建商品住宅成交量走势图 2、成交结构 ■外环以外区域供应、成交占比均超七成，新建商品住宅市场重心“外延”从环线上看，供应量方面，内环线以内供应378套（占比约2.1%），内中环 间供应2272套（占比约12.8%），中外环间供应1519套（占比约8.6%），外郊环间供应10709套（占比约60.3%），郊环以外供应2871套（占比约16.2%）。 成交量方面，内环线以内成交67套（占比约0.8%），内中环间成交1012套 （占比约11.8%），中外环间成交1279套（占比约14.9%），外郊环间成交4562 套（占比约53.1%），郊环以外成交1666套（占比约19.4%）。 上海市各环线新建商品住宅供、销结构图 本月，上海市新建商品住宅成交均价69562元/㎡，环比上涨约8.2%。其中：内环以内成交均价124139元/㎡，环比下跌0.3%；内中环间成交均价129083元/ ㎡，环比上涨27.0%；中外环间成交均价85430元/㎡，环比上涨11.2%；外郊环间成交均价57957元/㎡，环比上涨2.7%；郊环以外成交均价32756元/㎡，环比上涨0.1%。 其中，内中环间成交均价涨幅最大，主要是受浦东张江的“浦开江南里“项目影响（因含联列住宅，成交均价145073元/㎡，成交量177套）和浦东张江的“宝地 东郊四季“项目影响（因含联列住宅，成交均价135465元/㎡，成交量121套）。受个案成交结构影响，本月成交均价有所上涨，但从整体情况来看，市场价格水平并未出现大幅波动。 0.1% 32756元/㎡ 2.7% 57957元/㎡ 11.2% 85430元/㎡ 27.0% 129083元/㎡ 0.3% 124139元/㎡ （二）存量住房市场 1、价格监测 ■存量住宅基价均值环比下跌0.21% 根据“百盛房地产数据分析平台系统”监测，12月上海存量住宅基价均值 62022元/㎡，环比下跌0.21%。 近期上海市住宅小区基价均值监测图 2、市场概况 ■双重因素叠加效应，存量住宅市场成交量持续回落 12月，上海存量住宅市场成交均价41760元/㎡，环比下跌0.2%。交易量方 面，本月成交约12411套（成交面积约104.2万㎡），环比下降23.0%，同比下降31.0%。 本月存量住宅市场成交量持续回落，究其原因：一方面，本月存量住宅市场受疫情影响，客观导致了市场带看量、签约量的下滑；另一方面，新房市场密集的供应量一定程度积压了二手房市场，双重因素的影响是的存量房市场成交量持续回落。 近期上海市存量住宅量、价走势图 ■存量住宅市场各区成交量呈“普降”态势 12月，上海存量住宅成交量呈“普降“态势，各区成交量跌幅主要集中于-15%至-30%区间内。从各区成交情况看，成交量降幅排名前三的区域分别为：虹口区成交量降幅最高，成交套数309套，环比下降36.2%；崇明区成交套数307套，环比下降31.9%；嘉定区成交套数785套，环比下降30.2%。 上海市各区存量住宅成交量走势图 3、成交结构 ■外郊环间交易占比上升，成交结构外延 分环线看，本月内环以内成交套数1406套，成交占比约11.3%，环比上升0.4 个百分点；内中环间成交套数1957套，成交占比约15.8%，环比下降1.2个百分 点；中外环间成交套数2165套，成交占比约17.4%，环比下降1.1百分点；外郊环 间成交套数4782套，成交占比约38.5%，环比上升2.3百分点；郊环以外成交套 数2101套，成交占比约17.0%，环比下降0.4百分点。 近期上海市各环线存量住宅成交量分布图 分面积段看，本月50㎡以内面积段房源交易占比下降显著，由17.7%下降至17.0%，下降0.7个百分点；50-70㎡面积段房源与上月基本持平；70-90㎡面积段房源成交占比上升显著，由25.3%上升至26.0%，上升0.7个百分点；90-120㎡面积段房源，由18.4%下降至17.8%，下降0.6个百分点；120-140㎡面积段房源，由6.9%上升至7.1%，上升0.2个百分点；140-180㎡面积段房源，由3.5%上升至3.8%，上升0.3个百分点；180㎡以上面积段房源，由3.1%上升至3.2%，上升0.1个百分点。 上海市存量住宅成交面积段环比分析图 从总价段看，本月300万以内房源交易占比上升，本月由58.8%上升至59.3%，上升0.5个百分点；300-600万房源成交占比下降，由29.4%下降至28.9%，下降 0.5个百分点；600-900万房源成交占比由6.2%上升至6.4%，上升0