地产宏观速递（May）：供求双向持续收缩，市场博弈政策支持

地产宏观速递（May）： 供求双向持续收缩，市场博弈政策支持 YY团队2023/6/19 5月地产销售相较4月同比双双走弱，销售恢复斜率较缓，波动性仍存。6月以来，地产高频销售数据有所分化，一、二线城市止落回升，三线城市持续回落态势，显示地产仍处“弱复苏”分化格局。信用风险未完全出清、居民端疫情 疤痕效应未完全修复的背景下，地产销售复苏的速度与持续性仍需持续跟踪。土地市场仍旧低迷，城市分化愈发显著，供求双向收缩成为普遍现象。全国 土地市场的复苏回暖仍需较长时间，大部分城市仍处于销售下滑->投资意愿不足 ->土地供给收缩->土地成交规模下滑的螺旋弱化中。 新开工当月同比仍处于低位，竣工同比增速依旧较高。反映保交付有一定推进成效，但对于持续延期、债务权属复杂等“老大难”项目后续的复工情况，才是之后保交楼能否持续维持高位同比的关键，或将面临更大挑战。 5月银行贷款累计同比降幅延续小幅扩大态势，占比持续下滑。地产销售回 温反映在融资端，表现为个人按揭、预收款累计同比以及占比的持续回升，但增速有所放缓；自筹资金跌幅持续扩大。外部输血对房企资产负债表改善效果偏弱。 当前面临的环境是地产投资、销售、拿地的低迷，同时单独针对行业的政策 出台频率有所放缓，其根本原因不单单在行业本身，而是购房人对收入预期的不稳定、对经济前景缺乏信心的表现，近期降息可谓是对包括地产、消费等宏观经济在内的全盘刺激。那么在预期低于基本面的情况下，市场重新回到博弈政策的 情绪当中，政策触发下“小作文”行情带来的情绪波动逐渐成为波动主导因素。 总体来说，支持性政策可期，例如市场在讨论一线城市限购限贷的放开，降准和进一步降息，判断政策仍处于宽松周期内。 目录 一．宏观纵览4 1.销售端：销售环比有所修复，格局改善仍待观察4 2.投资端：土地市场供求仍在收缩，竣工增速依旧高位6 3.融资端：销售回暖致流动性边际改善但幅度放缓，自筹资金疲弱态势延续8 4.政策端：仍需发力和优化，市场期待政策的情绪效应大于实际落地成效10 瑞霆狗（深圳）信息技术有限公司免责声明13 表目录 图表1全国商品房销售金额和面积累计同比（%）5 图表2分城市能级成交面积当月同比（%）5 图表330大中城市二线城市月度成交面积（万方）5 图表430大中城市三线城市月度成交面积（万方）5 图表5统计局70大中城市销售价格指数当月环比（%）6 图表6百城价格环比变动城市数（%）6 图表723年第一批次集中供地供需情况7 图表8成交土地溢价率（%）7 图表9全国房地产开发累计和当月同比（%）8 图表10新开工、施工和竣工面积累计同比（%）8 图表11各融资渠道累计增速（%）9 图表12各渠道融资结构当月值占比（%）9 图表13央国企地产境内净融资变化（亿元）9 图表14民营地产境内净融资变化（亿元）9 图表152023年3月中旬至2023年4月中旬各地楼市调控政策变化汇总11 一．宏观纵览 1.销售端：销售环比有所修复，格局改善仍待观察 在基数效应下，5月地产销售相较4月回暖，量价环比双双显著回升并由负转正，但同比双双走弱。地产销售恢复斜率较缓、波动性仍存——6月以来，地产高频销售数据有所分化，一、二线城市止落回升，三线城市持续回落态势，显示地产仍处“弱复苏”格局。企业端信用风险未完全出清、居民端疫情疤痕效应未完全修复的背景下，地产销售复苏的速度与持续性仍需持续跟踪。 销售表现：1-5月商品房销售回温态势走弱，销售金额同比增速放缓、销售面积同比降幅扩大。23年1-5月全国商品房累计销售金额达4.98万亿元，累计 同比+8.40%，较23年1-4月-0.40pct，销售面积累计4.64亿平，累计同比-0.90%， 较23年1-4月-0.50pct；5月单月销售金额及面积分别为1.02万亿、0.88亿方，按可比口径（统计局考虑毁约退房等因素，并剔除非房开发项目以及带抵押性质的销售数据）计算环比分别为9.02%、14.49%，在低基数下双双显著回升并由负转正，但在去年同期高基数下，销售金额同比于今年首次转负、销售面积同比降幅持续扩大。 销售城市结构：30大中城各能级复苏情况继续分化，一线城市复苏放缓，成交同比开始从高位回落；二线城市持续回暖，成交同比提升；三线城市经历1- 2月的大幅反弹后持续回落，成交同比转负，低能级城市复苏持续性存疑。与21年水平相比，二、三线累计成交面积仍有差距，销售长期修复面临人口与城镇化率约束。23年5月30大中城市成交面积同比+86.10%，环比-9.68%。其中，一 线\二线\三线成交面积同比分别为86.10%\19.79%\-1.97%，相比23年4月单月同比分别变动-41.26pct\+4.82pct\-15.69pct。 高频数据：6月前两周（5月29日-6月11日），30大中城周度平均成交面积较5月周度成交面积显示：一线及二线城市有所回升，三线城市持续回落态 势，低能级城市需求释放动能仍较弱。6月以来一、二、三线城市周度平均成交 面积分别为67.82万方、169.83万方、52.87万方，较5月均值分别变动5.08%、5.39%、-6.18%。展望后市，地产需求或逐步从“疫后反弹”阶段向长期均值回 图表1全国商品房销售金额和面积累计同比（%） 图表2分城市能级成交面积当月同比（%） 数据来源：国家统计局，YY评级 数据来源：wind，YY评级 归，地产销售环比持续改善有赖于政策的进一步加持。 图表 330大中城市二线城市月度成交面积（万方） 图表 430大中城市三线城市月度成交面积（万方） 1400 700 1200 600 1000 500 800 888 783 400 404 600 619650 300 259273247 400 200 200 465 100 175 0 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 0 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 201820192020 201820192020 202120222023 202120222023 数据来源：Wind，YY评级 数据来源：Wind，YY评级 成交价：新房成交均价温和上涨，各线城市住宅价格环比均有所明显，价格有望进一步趋稳。5月统计局70大中城价格指数环比上涨0.3%，其中一线\二线 \三线环比分别+0.2%\+0.4%\+0.3%。5月百城住宅价格指数环比下跌城市为51个，较4月（44个）增加7个，百城住宅价格指数环比逐步企稳。 二手房市场：5月70城二手房价格环比下跌0.2%，较4月扩大0.2pct，其 中上海、北京跌幅靠前，分别下跌0.8%、0.6%，5月二手房景气度有所回落，复 苏进程受阻，市场信心仍不足。 图表5统计局70大中城市销售价格指数当月环比（%） 图表6百城价格环比变动城市数（%） 0.800.60 0.400.400.300.200.20 -(0.20)(0.40)(0.60)(0.80) 统计局70大中城：总计统计局70大中城：一线统计局70大中城：二线统计局70大中城：三线 数据来源：国家统计局，YY评级 数据来源：wind，YY评级 2.投资端：土地市场供求仍在收缩，竣工增速依旧高位 土地成交：土地市场仍旧低迷，城市分化愈发显著，供求双向收缩成为普遍现象。5月300城住宅类土地成交规模虽在上月低基数情况下同比降幅有所收窄，但整体绝对规模仍较低。尽管部分城市的部分核心地块触及摇号抢地，但全国土地市场的复苏回暖仍需较长时间，大部分城市仍处于销售下滑->投资意愿不足->土地供给收缩->土地成交规模下滑的螺旋弱化中。 集中供地：近一个月以来，杭州（23年第四、五批）、宁波（23年第二批）、无锡（23年第二批）、成都（23年第一批）等城市进行了集中供地。其中杭州、 成都表现出较高热度，杭州第四批推出的9宗土地中6宗触及最高限价，平均溢 价率8.8%，拿地机构中本土优势明显，滨江占据总地块的1/3。成都出让的34宗地块总成交金额达311亿元，平均溢价率9.92%，供地中不乏多个中心城区核心地块，价值高，吸引央国企如保利、华润、建发以及头部民企如龙湖等参与。 图表723年第二批次集中供地供需情况 160.00 20.00 图表8成交土地溢价率（%） 30 140.00 120.00 100.00 80.00 60.00 40.00 20.00 18.00 16.00 14.00 12.00 10.00 8.00 6.00 4.00 2.00 0.00 25 20 15 10 5 7.76 6.42 0 2.59 0.00 杭州合肥南京宁波无锡 成交总价（亿元） 最高溢价率 平均溢价率 100大中城市:成交土地溢价率:一线城市:当月值(%) 100大中城市:成交土地溢价率:二线城市:当月值(%） 100大中城市:成交土地溢价率:三线城市:当月值(%) 数据来源：公开资料，YY评级 数据来源：wind，YY评级 投资开工：当月同比降幅扩大。1-5月全国房地产开发投资累计完成额4.6万亿，累计同比下降7.2%，5月份当月完成额1万亿元，同比下降10.5%，预计今 年房地产投资开发增速仍将在低位波动。新开工当月同比仍处于低位，竣工同比 增速依旧较高。1-5月全国房屋新开工面积4亿平，累计同比下降22.6%，5月单月新开工面积0.9亿平，同比下降27.3%，环比上升19.8%，竣工面积2.8亿平，累计同比上升19.6%，反映保交付有一定推进成效，但对于持续延期、债务 权属复杂等“老大难”项目后续的复工情况，才是之后保交楼能否持续维持高位 同比的关键，或将面临更大挑战。 图表9全国房地产开发累计和当月同比（%） 图表10新开工、施工和竣工面积累计同比（%） 数据来源：国家统计局，YY评级 数据来源：国家统计局，YY评级 3.融资端：销售回暖致流动性边际改善但幅度放缓，自筹资金疲弱态势延续 5月银行贷款累计同比降幅延续小幅扩大态势，占比持续下滑；地产销售回温反映在融资端，表现为个人按揭、预收款累计同比以及占比的持续回升，但增速有所放缓；自筹资金跌幅持续扩大。外部输血对房企资产负债表改善效果偏弱，销售端持续复苏为流动性修复的必经之路。23年1-5月房地产开发企业到位资 金5.60万亿元，同比下降6.60%，跌幅较23年1-4月扩大0.20pct。具体渠道看，贷款、自筹资金、预收款和个人按揭累计同比分别为-10.50%、-21.60%、4.40%和6.50%，分别较23年1-4月-0.5pct、-2.20pct、+0.40pct和+4.00pct。 图表11各融资渠道累计增速（%） 图表12各渠道融资结构当月值占比（%） 数据来源：国家统计局，YY评级 数据来源：国家统计局，YY评级 截至23年6月15日，23年央国企开发商累计净融资21.40亿元，民企开 发商累计净偿还128.56亿元。央国企净融资维持在正常区间，民企地产债仍呈净流出状态，反映行业信心与投资偏好仍未回暖，流动性较为紧张的背景下，民 图表13央国企地产境内净融资变化（亿元） 图表14民营地产境内净融资变化（亿元） 企资产负债表改善尚需努力。 数据来源：地产E查，YY评级 4.政策端：仍需发力和优化，市场期待政策的情绪效应大于实际落地成效 当前面临的环境是地产投资、销售、拿地的低迷同时单独针对行业的政策出台频率有所放缓，根本原因不单在行业本身，而是购房人对收入预期的不稳定、对经济前景缺乏信心，近期降息可谓是对包括地产、消费等宏观经济在内的全盘刺激。那么在预期低于基本面的情况下，市场重新回到博弈政策的情绪当中，政策触发下“小作文”行情带来的情绪波动逐渐成为波动主导因素。总体来说，支持性政策可期，例如市场在讨论一线城市限购限贷的放开，以及降准和进一步降息，判断政策仍处于宽松周期内。 具体来看，REDD报道中国监管机构正考虑地产行业贷款放松政策，彭博报道中国正考虑一揽子地产政策以提振经济，中国经济时报报道