地产宏观速递（Jan）：销售表现持续恶化，政策效果边际走弱

地产宏观速递（Jan）：销售表现持续恶化，政策效果边际走弱 YY团队2024/2/27 受春节假期影响，24年以来供需两端政策落地的政策效果尚不明显，1月商品房销售维持低迷态势，土地投资供应持续收缩，需求止跌转涨，市场景气度有所回升。2月5年期以上LPR大幅下调后，购房者置业成本下降，有望强化核心城市政策效果，降低购房者观望情绪。 销售端：1月单月销售量价同比维持低迷态势。价格走势来看，新房成交一、三线城市继续承压，二线城市回落，二手房市场进一步恶化，成交面积而言，各能级表现持续走弱，但边际有所回升。北上广深高频数据显示，新房与二手房北广深量价或持平或呈不同程度好转，上海出现一定下探，政策效果有所显现，但可持续性较弱，关注进一步宽松举措。 投资端：土地投资供应持续收缩，需求止跌转涨，市场景气度出现回升。 1月100大中城市土地成交溢价率较12月边际改善，一、二、三线城市溢价率水平均有所修复。1月以来，重庆（23年第五批）、沈阳（23年第三批）、上海 （23年第四批）、东莞（23年第二批）等城市进行了集中供地。其中重庆低温收官，沈阳土地市场冷淡，上海土拍热度平稳，东莞实际供地远少于计划供地， 土地市场情绪整体冷淡。整体来看，集中供地城市土拍市场冷淡。 融资端：截至23年12月29日，23年央企开发商累计净融资359亿元，国 企开发商累计净融资540亿元，非央国企开发商累计净偿还2,369亿元。23年国企净融资明显升高，央企净融资下滑，非央国企净融资仍为大额流出状态。就24年2月以来，央企开发商净偿还78.42亿元，较1月由净流入改为净流出，国 企开发商净融资26.96亿元，较1月融资减少，非央国企开发商净偿还263.63亿 元，较1月偿还有所下降，央国企融资边际回落，民企融资有所改善。 政策端：2024年1月中旬以来，我国房地产政策环境持续宽松，政策发力点主要聚焦于融资端与需求端。从市场情况来看，受春节假期影响，24年以来供需两端政策落地的政策效果尚不明显，销售低迷态势未见改善。春节后，居民工作、购房置业逐渐进入正轨，一线及核心二线等前期出台政策的城市，政策效果有望进一步显现。24年2月5年期以上LPR大幅下调后，购房者置业成本下降，有望强化核心城市政策效果，降低购房者观望情绪。 目录 地产宏观速递（Jan）：销售表现持续恶化，1 一、销售端：量价维持低迷态势，市场表现持续恶化3 二、投资端：土地市场景气度出现回升，集中供地城市土拍市场冷淡5 三、融资端：央国企融资边际回落，泛民企有所改善6 四、政策端：一线城市继续放松，LPR下调有望强化核心城市政策效果7 瑞霆狗（深圳）信息技术有限公司免责声明10 表目录 图表170大中城市销售价格指数当月同比（%）3 图表2百城价格环比变动城市数3 图表3分城市能级成交面积当月同比（%）4 图表430大中城市各能级城市周度成交面积（万方）4 图表5北京新房与二手房成交情况5 图表6上海新房与二手房成交情况5 图表7广州新房与二手房成交情况5 图表8深圳新房与二手房成交情况5 图表9近一个月以来集中供地情况6 图表10成交土地溢价率（%）6 图表11央国企地产境内净融资变化（亿元）7 图表12泛国企地产境内净融资变化（亿元）7 图表132024年1月中旬至2024年2月中旬各地楼市调控政策变化汇总8 一、销售端：量价维持低迷态势，市场表现持续恶化 1月单月销售维持低迷态势。价格走势来看，新房成交一、三线城市继续承压，二线城市回落，二手房市场进一步恶化，成交面积而言，各能级表现持续走弱，但边际有所回升。北上广深高频数据显示，新房与二手房北广深量价或持平或呈不同程度好转，上海出现一定下探，政策效果有所显现，但可持续性较弱，关注进一步宽松举措。 新房市场：新房成交一、三线城市继续承压，二线城市回落。24年1月统计局70大中城新建商品住宅价格指数同比下滑1.20%，较23年12月变动- 0.30pct，一线\二线\三线城市同比分别为-0.50%\-0.40%\-2.10%，较12当月同比 分别变动-0.40pct\-0.50pct\-0.30pct，一、三线城市同比跌幅继续扩大，二线城市同比由正转负。24年1月百城住宅价格指数环比为+0.15%，较23年12月变动 +0.05pct，环比持续改善，其中，一线\二线\三线城市环比分别为 +0.16%\+0.14%\+0.05%，一、二、三线城市环比增速进一步扩大。 二手房市场：24年1月二手房市场进一步恶化，各能级城市同比跌幅持续加深。24年1月70大中城二手房价格指数同比下跌4.40%，较23年12月- 图表170大中城市销售价格指数当月同比（%） 图表2百城价格环比变动城市数 数据来源：国家统计局，YY评级 数据来源：国家统计局，YY评级 0.30pct。一二三线城市同比为-4.90%\-4.40%\-4.50%，较23年12月当月同比分别变动-1.40pct\-0.40pct\-0.30pct。 销售城市结构：30大中城各能级表现持续低迷，但边际有所回升。24年1 月30大中城市一线\二线\三线成交面积同比分别为-6.19%\-6.29%\-9.73%，较23 年12月单月同比分别变动+0.05pct\+2.37pct\+8.88pct。就跌幅表现而言，一、二、三线城市同比跌幅均有所收窄。 高频数据：24年2月第四周30大中城周度平均成交面积较2月第二、三周显示：一、二、三线城市均边际回暖，主因春节假期新房成交量较低，节后居民购房意愿上升所致。但2月第四周30大中城周度平均成交面积较23年春节后一周（2023.1.30-2023.2.5）跌幅明显，表明节后市场表现不及预期，“小阳春”行情较为平淡。第四周一、二、三线城市周度平均成交面积分别为24.98万方、 图表3分城市能级成交面积当月同比（%） 图表430大中城市各能级城市周度成交面积（万方） 300.00250.00200.00150.00100.00 50.0051.25 24.98 0.0020.66 30大中城市:一线城市:商品房周度成交面积30大中城市:二线城市:商品房周度成交面积30大中城市:三线城市:商品房周度成交面积 数据来源：国家统计局，YY评级 数据来源：国家统计局，YY评级 51.25万方、20.66万方，较23年春节后一周（2023.1.30-2023.2.5）周度均值分别变动-39%、-54%和-47%。 北上广深：政策效果有所显现，但可持续性较弱，关注进一步宽松举措。从新房看，24年1月北京\上海\广州\深圳新房成交面积同比分别+68.06%\-33.06%\+0.47%\+13.52%，环比分别+14.47%\-25.37%\-45.01%\-11.28%，24年1 月北京\上海\广州\深圳新房成交价格同比分别-0.21%\+15.35%\+27.55%\+1.09%，环比分别-1.14%\-0.05%\+0.55%\-1.14%。成交量方面北京呈现一定修复，上海出现下探，广州成交价格表现较佳。 二手房表现来看，24年1月北京\上海\广州\深圳二手房成交价格同比分别 +1.23%\-1.52%\-3.55%\+2.84%，环比分比-0.59%\-0.33%\+7.29%\+5.58%，上海 图表5北京新房与二手房成交情况 图表6上海新房与二手房成交情况 数据来源：Wind，YY评级 数据来源：Wind，YY评级 图表7广州新房与二手房成交情况 图表8深圳新房与二手房成交情况 数据来源：Wind，YY评级 数据来源：Wind，YY评级 出现回调，北广深相对稳定。 二、投资端：土地市场景气度出现回升，集中供地城市土拍市场冷淡 土地成交：土地投资供应持续收缩，成交面积止跌转涨，市场景气度出现回升。2024年1月全国供应用地面积同比-49.28%，土地成交建设用地面积、金额同比22.15%、197.19%，全国城市的土地市场景气度出现回升。24年1月100 大中城市土地成交溢价率较23年12月边际改善，一、二、三线城市溢价率水平均有所修复。 集中供地：1月以来，重庆（23年第五批）、沈阳（23年第三批）、上海 （23年第四批）、东莞（23年第二批）等城市进行了集中供地。其中重庆低温 收官，仅供出1宗土地，溢价7.94%，由陕西建工竞得。沈阳土地市场冷淡，供地数量仅1宗，以底价成交，由深业集团底价竞得。上海土拍热度平稳，底价与溢价成交各占一半，7宗底价7宗溢价，冷热分化明显，品牌国企拿地超过半 图表9近一个月以来集中供地情况 图表10成交土地溢价率（%） 30 25 20 15 10 5 0 5.16 3.23 2.89 100大中城市:成交土地溢价率:一线城市:当月值(%) 100大中城市:成交土地溢价率:二线城市:当月值(%） 100大中城市:成交土地溢价率:三线城市:当月值(%) 数据来源：公开资料，YY评级 数据来源：wind，YY评级 成交总价（亿元） 平均溢价率（%）最高溢价率（%） 35.00% 30.00% 25.00% 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00% 450.00 400.00 350.00 300.00 250.00 200.00 150.00 100.00 50.00 0.00 数，民企存在感依旧较低。东莞实际供地远少于计划供地，9宗未按照原计划供应，1宗流拍，4宗成功出让，土地市场情绪整体冷淡，但亦有少量优质地块热度较高，热度有所分化。整体来看，集中供地城市土拍市场冷淡。 2019/1/31 2019/4/30 2019/7/31 2019/10/31 2020/1/31 2020/4/30 2020/7/31 2020/10/31 2021/1/31 2021/4/30 2021/7/31 2021/10/31 2022/1/31 2022/4/30 2022/7/31 2022/10/31 2023/1/31 2023/4/30 2023/7/31 2023/10/31 2024/1/31 三、融资端：央国企融资边际回落，泛民企有所改善 截至24年2月27日，24年央企开发商累计净融资49.53亿元，国企开发商 累计净融资235.27亿元，泛民企开发商累计净偿还514.79亿元。就24年2月以 来，央企开发商净偿还84.74亿元，较1月由净流入改为净流出，国企开发商净 融资14.25亿元，较1月融资减少，泛民企开发商净偿还207.40亿元，较1月偿还有所下降，央国企融资边际回落，泛民企融资有所改善。 图表11央国企地产境内净融资变化（亿元） 图表12泛国企地产境内净融资变化（亿元） 数据来源：地产E查，YY评级 四、政策端：一线城市继续放松，LPR下调有望强化核心城市政策效果 2024年1月中旬以来，我国房地产政策环境持续宽松，政策发力点主要聚焦于融资端与需求端。金融监管总局表示，支持各地政府和住建部门，因城施策进一步优化首付比例、贷款利率等个人住房贷款政策，指导督促银行更好服 务广大人民群众刚性和改善性住房的融资需求。近期还将重点开展四项主要工作：一是加快推进城市房地产融资协调机制落地见效；二是指导金融机构落实 好经营性物业贷款管理要求；三是继续做好个人住房贷款金融服务；四是指导和要求银行等金融机构大力支持“平急两用”重大基础设施、城中村改造等“三大工程”建设，并且要求尽快形成实物工作量。 地方层面的政策仍以需求端为主，重要政策为一线城市北上广深等地接连 放松限购、房贷利率下调等具体措施：北京通州区放松限购，取消落户或社保满3年的要求，同时北京首套房贷利率最低降至3.95%；上海推出非核心区域放 宽限购政策，连续缴纳社保或个税满5年的非户籍居民可在外环以外区域（崇 明区除外）限购1套住房；广州放开建筑面积120平方米以上（不含120平方米）住房限购；深圳户籍取消落户年限及缴纳个税、社保年限要求，非深圳户