恒大物业2021年度报告

目录 公司资料 2 主席报告书 4 管理层讨论及分析 7 董事及高级管理层 18 企业管治报告 23 董事会报告 42 独立核数师报告 64 综合损益及其他全面收益表 74 综合财务状况表 75 综合权益变动表 77 综合现金流量表 78 综合财务报表附注 79 五年财务概览 172 公司资料 董事会 执行董事 段胜利先生（主席）胡亮先生 吕沛美先生王震先生余芬女士 独立非执行董事 彭燎原先生文艳红女士郭朝晖先生 审核委员会 文艳红女士（主席）彭燎原先生 郭朝晖先生 薪酬委员会 郭朝晖先生（主席）文艳红女士 胡亮先生 提名委员会 段胜利先生（主席）彭燎原先生 郭朝晖先生 授权代表段胜利先生方家俊先生 公司秘书 方家俊先生 总部及中国主要营业地点 中国广东省广州市 天河区 黄埔大道西78号 3101房之三 香港主要营业地点 香港湾仔 告士打道38号 中国恒大中心15楼 注册办事处 CricketSquareHutchinsDrivePOBox2681 GrandCaymanKY1-1111CaymanIslands 股份过户登记总处 ConyersTrustCompany(Cayman)LimitedCricketSquare HutchinsDrivePOBox2681 GrandCaymanKY1-1111CaymanIslands 香港股份过户登记处香港中央证券登记有限公司香港 湾仔 皇后大道东183号合和中心 17楼1712-1716室 核数师 上会栢诚会计师事务所有限公司 执业会计师 注册公众利益实体核数师 法律顾问 盛德律师事务所 主要往来银行 中国银行股份有限公司 中国农业银行股份有限公司中国工商银行股份有限公司中国建设银行股份有限公司 上海浦东发展银行股份有限公司 在香港联合交易所有限公司主板的股份代号 6666 公司网站 www.evergrandeservice.com 主席报告书 谨致各位股东： 本人代表恒大物业集团有限公司（“恒大物业”或“本公司”，连同其附属公司，统称“本集团”）董事（“董事”）会（“董事会”），欣然提呈本集团截至2021年12月31日止年度之业绩。 2021年回顾 截至2021年12月31日，本集团物业管理规模进一步扩大，总合约管理面积约822百万平方米，较2020年底新增约257百万平方米；在管面积约473百万平方米，较2020年底新增约173百万平方米；其中，由第三方开发商开发的物业管理面积约138百万平米，占总在管面积近30%，较2020年底新增约128百万平方米。 截至2021年12月31日止年度，本集团全年营业收入约人民币13,193.5百万元，同比增长约22.4%。其中，物业管理服务收入约人民币9,101.8百万元，社区增值服务收入约人民币2,288.9百万元，两类收入占总营收约86.3%。毛利润约人民币3,663.9百万元。 沉潜深耕26载，本集团始终以客户需求为导向，以客户满意为目标，坚持高质量、可持续发展。2021年，我们继续保持战略定力，围绕“高满意度+高续约率”的双高标准，持续精进服务基本功，提升业户满意度与用户粘性，创建良好口碑，稳固公司经营的基本盘；非业主增值服务方面，下半年以来受关联方流动性危机的影响，本集团对非业主增值服务作出主动调整，大幅减少向关联方提供的案场服务、维保修服务等业务，确保公司稳健经营；社区增值服务方面，公司大力拓展社区增值业务，在场地服务、车位租赁、房产代理、社区团购、家政服务等业务取得快速增长，进一步释放公司多元发展潜力。 本集团积极践行企业社会责任，坚持党建引领，主动参与社会基层治理。截至2021年底，本集团成立红色物业党支部近200个，组织助老帮扶、文艺晚会、党史大讲堂等红色社区活动近1.5万场。同时本集团响应政府号召，充分发挥在社区治理中的先天优势，积极参与到疫情防控、防汛抗灾等工作中，用实际行动守护住户的健康安全，赢得了各地政府和广大业主的高度认可。 2022年展望 面对日趋完善的行业监管政策、复杂的房地产市场环境与反复的新冠疫情，如何实现企业的高质量、可持续发展成为本集团乃至整个物业行业面临的课题。2022年本集团将把握“以人为本”的服务本质，坚持高质量发展与品牌化运营，以更多元的服务组合、更优质的业务水平及更加独立的姿态赢得公众认可，助力本集团市场化转型。 坚持以高质量服务为发展的基础。本集团将始终秉承服务初心，以客户为中心，以精细服务及标准建设为抓手，发展服务场景融合创新，在归家动线打造、园区设备设施焕新、客户人文关怀等领域开展一系列服务提升；同时推行“员工风采”专项行动，鼓励员工以优质服务赢得业主认可，持续提升客户满意度，夯实物业发展内生基石。 满足客户多元化社区生活需求。本集团将立足高质量的基础服务，依托丰富的社区生活场景，深挖社区增值服务潜力，进一步拓展现有社区增值业务覆盖广度与深度，大力发展社区团购、家庭服务、家装美居及保险经纪等业务；同时围绕社区发展阶段、家庭成长周期及社区生活场景，积极挖掘客户深层次需求，有的放矢扩展服务种类。通过内孵外引集成多方资源，开发具有高频次、高粘合性、高复购率等特性的增值业务，助力社区经济发展。 加快推进市场化拓展步伐。本集团将依托自身的管理规模与专业化的服务能力，充分发挥收并购公司区域内的专业优势和品牌优势，以市场化项目拓展为未来规模增长的主要发力点，遵循“全业态布局、多品牌发展”的理念，深耕存量与增量市场，筛选和获取符合发展方向且有紧密协同价值的优质目标，高质量实现规模壮大。 最后，本人谨代表董事会，感谢我们全体员工和管理团队为公司发展做出的贡献，本人亦对所有股东和利益相关者的信任与支持表示诚挚的感谢。 段胜利 董事会主席 香港，2023年6月5日 管理层讨论及分析 财务回顾 收入 本集团收入主要来自三项业务板块：(i)物业管理服务；(ii)社区增值服务；及(iii)非业主增值服务。截至2021年12月31日止年度，本集团总收入约人民币13,193.5百万元，较截至2020年12月31日止年度增长约22.4%。 截至2021年12月31日止年度 截至2020年12月31日止年度 收入 收入占比 收入 收入占比 增长率 （人民币千元） (%) （人民币千元） (%) (%) （重新表述） 物业管理服务 9,101,820 69.0 6,321,505 58.6 44.0 社区增值服务 2,288,944 17.3 1,536,857 14.3 48.9 非业主增值服务 1,802,700 13.7 2,923,216 27.1 -38.3 合计 13,193,464 100.0 10,781,578 100.0 22.4 （一）物业管理服务 年内，物业管理服务收入约人民币9,101.8百万元，同比增长约44.0%，占总收入比约69.0%。 截至2021年12月31日，本集团总合约管理面积约822百万平方米，在管面积约473百万平方米，管理项目2,504个，向320多万户住户提供物业管理服务。其中，由第三方开发商开发的物业管理面积约138百万平米，较2020年底新增约128百万平方米，主要得益于本集团不断延伸服务边界，加速市场拓展，吸纳优质标的，涵盖住宅、商写、产业园、公建设施及城市公服等业态，管理面积稳步增长。 （二）社区增值服务 年内，社区增值服务收入约人民币2,288.9百万元（2020年12月31日：约人民币1,536.9百万元（重新表述）），同比增长约48.9%，占总收入比约17.3%。社区增值服务收入增加主要由于公司大力拓展社区增值业务，在场地服务、车位租赁、房产代理、社区团购、家政服务等方面取得快速增长。 （三）非业主增值服务 年内，非业主增值服务收入约人民币1,802.7百万元，同比下降38.3%，占总收入比约13.7%。 非业主增值服务收入下降主要由于关联方的流动性危机，公司主动停止了回款保障较差的非业主增值等业务。 成本 本集团成本包括员工成本、绿化保洁成本、维修成本、公用设施、安保分包成本、佣金开支、税项及其他征费等。 年内，由于本集团管理面积的不断增加及社区增值服务快速扩张，相应各类成本均有所增加，销售成本由2020年度约人民币6,765.7百万元（重新表述）同比增长约40.9%至2021年度约人民币9,529.5百万元。 毛利及毛利率 下表为所示年度，按照本集团业务板块划分的毛利及毛利率明细： 截至2021年12月31日止年度 截至2020年12月31日止年度 毛利 毛利率 毛利 毛利率 （人民币千元） (%) （人民币千元）（重新表述） (%) 物业管理服务 2,451,242 26.9 2,120,998 33.6 社区增值服务 1,025,638 44.8 811,689 52.8 非业主增值服务 187,053 10.4 1,083,202 37.1 合计 3,663,933 27.8 4,015,889 37.2 年内，本集团整体毛利约人民币3,663.9百万元，同比下降约8.8%。 1、物业管理服务方面，本集团基于谨慎性考虑，对部分回款存在不确定性的关联方业务调整了收入确认节奏，因此部分收入未于本年度确认，及部分新收购公司毛利率偏低，导致本集团物业管理服务毛利率由2020年度约33.6%降低约6.7个百分点至2021年度约26.9%。 2、社区增值服务方面，为积累长期发展能力，本集团在房产代理及租售等业务中进一步推进自营模式，导致经营成本上升，同时本集团深挖业主需求，持续丰富产品品类，毛利相对较低的购销业务规模占比上升，拉低了社区增值业务整体毛利率，本集团社区增值服务毛利率由2020年度约52.8%（重新表述）下降约8.0个百分点至2021年度约44.8%。 3、非业主增值服务方面，由于关联方流动性危机，关联方款项的收回存在较大不确定性，导致已发生的部分成本得不到有效覆盖，本集团非业主增值服务毛利率由2020年度约37.1%降低约26.7个百分点至2021年度约10.4%。 行政及营销开支 年内，由于本集团业务规模扩大导致雇员开支增加，行政及营销开支约人民币980.1百万元，较2020年 12月31日止年度约人民币645.0百万元增长约52.0%。 其他收入 年内，其他收入约人民币326.1百万元，较2020年12月31日止年度的约人民币154.8百万元（重新表述）增长约110.7%。 其他收入增加主要由于定期存款增加导致银行利息收入增加。 其他损失 截至2021年12月31日止年度，本集团其他损失净额约人民币595.8百万元，而2020年同期其他损失净额约人民币46.2百万元。其他亏损净额增加主要由于年内商誉减值增加约人民币593.9百万元，部分由汇兑亏损净额减少约人民币44.1百万元抵销所致。 所得税开支 年内，所得税开支约人民币169.9百万元，较2020年同期约人民币851.1百万元（重新表述）下降约 80.0%。 所得税开支下降主要由于年内税前利润总额下降导致。 年内亏损/利润 年内，本集团净亏损约人民币388.8百万元，较截至2020年12月31日止年度净利润约人民币2,646.5百万元（重新表述）转盈为亏，主要由于对截至2021年12月31日止年度关联方经营性应收尚未收回的部分，按全额计提减值拨备所致。 年内，本公司拥有人应占亏损约人民币316.3百万元，较2020年同期约人民币2,647.1百万元（重新表述）转盈为亏。 物业及设备 本集团的物业及设备主要包括房屋、机械、汽车、家具、固定装置及设备。 于2021年12月31日，本集团的物业及设备净账面值约人民币70.7百万元，较2020年12月31日约人民币54.1百万元（重新表述）增长约30.6%，主要由于收购公司带来的固定资产增加所致。 使用权资产 本集团的使用权资产主要包括集团租赁的办公室、员工宿舍等资产。